Как взять ипотеку без первоначального взноса в 2025 году: все о доступных способах

Стоит понимать, что оформление ипотеки — серьезное финансовое мероприятие, требующее ответственного отношения даже к мелочам. Поэтому всегда стоит несколько раз оценить свои возможности и риски перед походом в банк. Ну, а если все уже решено — эта статья поможет разобраться в самых основных моментах оформления ипотеки без первоначального взноса.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это одновременно и часть стоимости приобретаемого жилья, уплачиваемая из личных средств покупателя, и гарантия исполнения обязательств перед банком. Как правило, финансовые организации «предпочитают» больший процент погашения стоимости жилья: это и демонстрация платежеспособности клиента, и погашение части рисков кредитора.

Но, если после оформления кредита и внесения части стоимости жилья клиент откажется от дальнейших обязательств, банку придется через суд изъять предмет ипотечного договора. В дальнейшем такую квартиру постараются сбыть — тем самым банк сможет «отбить» свои потери. А значит, первоначальный взнос выступает и своеобразной «подушкой безопасности» для займодателей.

Способы оформления ипотеки без первоначального взноса

Первые этапы всех алгоритмов, представленных ниже, будут идентичны — оформление ипотеки начинается с визита в банк. Более подробный список необходимых документов мы рассмотрим позже, но уже на ранних этапах стоит подготовить документы на недвижимость — в том числе и на ту, что уже находится в собственности.

После заполнения анкеты, представители банка проведут андеррайтинг потенциального клиента — так специалисты называют процесс оценки возможных рисков. На решение андеррайтеров влияют финансовое положение заемщика, стоимость приобретаемого жилья и сумма первого взноса. А она, в свою очередь, может формироваться из самых разных источников.

Ипотека под залог имеющейся квартиры

Одно из самых популярных решений — оформить ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. Это может быть как полноценное жилье — дом или квартира — так и земельный участок, или нежилые объекты (например, гараж).

Однако к подобному имуществу банки выдвигают ряд требований. В первую очередь, объект должен находиться в нормальном состоянии — иначе с его сбытом могут возникнуть проблемы. Из этого следует и второе условие — ликвидность имущества. Явно невостребованные на рынке недвижимости объекты вряд ли заинтересуют кредиторов.

Позже заявленное под залог имущество оценят эксперты — исходя из их выводов банк предоставит потребителю от 50% до 80% его стоимости. Эти средства и можно будет использовать в качестве первоначального взноса. Правда, при использовании этого метода стоит проявлять максимальную осмотрительность.

Фактически, деньги будут получены в счет кредита под залог имеющейся в собственности недвижимости — а это самое настоящее увеличение долговой нагрузки, которая в условиях ипотеки может оказаться «неподъемной».

Использование материнского капитала

Погашение первоначального взноса по ипотеке иногда реализуют за счет материнского капитала. К слову, в феврале этого года его проиндексировали на 7,3% — а значит, этих средств уже может хватить на некоторые не самые дорогие предложения.

Что касается условий его применения в целях приобретения жилья, то банки оценивают эти средства как очень противоречивые. Андеррайтеры банка относятся к этим средствам не как к накоплениям клиента, что влечет за собой понижение кредитного рейтинга.

Кроме того, средства материнского капитала очень тщательно контролируются на государственном уровне. Это, конечно, хорошо, но в «бытовом» плане сказывается на сроках сделки: поступления средств продавец может ожидать до трех месяцев. Кроме того, продать жилье, в которое был вложен маткапитал, тоже непросто — из-за долей имущества, в обязательном порядке выделяемых детям.

Также стоит упомянуть, что сейчас минимальный первоначальный взнос составляет 20% и выше. Чем больше будет стоимость квартиры — тем выше шанс, что маткапитала попросту не хватит. Восполнять недостаток придется уже из своих «кровных».

Субсидия по программе «Молодая семья»

Этот способ погашения первого взноса на приобретение собственного жилья в ипотеку чем-то напоминает предыдущий. Но, в отличии от маткапитала, субсидия по программе «Молодая семья» предназначена исключительно для улучшения жилищных условий.

Ее действие распространяется и на другие сделки: кроме ипотеки, социальная выплата от государства может быть направлена на приобретение квартиры по договорам купли-продажи, долевого строительства или уступки прав требований долевого строительства.

Критерии для потенциальных получателей субсидии следующие:

• состоять в браке и быть моложе 35 лет;
• семейная пара признана официально нуждающейся в улучшении своих жилищных условий (либо не имеет собственного жилья);
• доходы семьи позволяют оплачивать ежемесячные ипотечные взносы.

При соблюдении этих требований молодые семьи могут рассчитывать на получение субсидии. В этом случае государство возьмет на себя оплату 30% стоимости жилья (рассчитывается исходя из общей суммы сделки). Для первого взноса — в самый раз.

Если молодая семья уже успела обзавестись детьми — государственная поддержка будет немного больше: субсидия сможет покрыть 35% стоимости жилья. К сожалению, иногда случается так, что семья состоит лишь из родителя и ребенка. Но даже в этом случае будет предоставляться увеличенная субсидия.

Также среди требований к участникам программы «Молодая семья» можно отметить и обязательность гражданства РФ. Если семья бездетная — оба родителя должны быть обладателями «красного» паспорта. В ином случае этот критерий будет менее строгим: гражданином Российской Федерации должен быть хотя бы один из родителей.

Оформление военной ипотеки

Как становится понятно из наименования этого способа, подойдет он только для военнослужащих, проходящих службу по контракту. Одна из социальных гарантий, предоставляемых этой категории граждан — возможность участия в накопительно-ипотечной системе.

Контрактники, ставшие участниками НИС, могут с ее помощью как приобрести жилье, так и погасить первоначальный взнос по ипотеке. Все что для этого требуется — нести службу и быть терпеливым: воспользоваться деньгами, предоставленными из госбюджета, удастся лишь спустя три года службы.

На протяжении этого времени государство будет зачислять на специальный счет военнослужащего ежегодные взносы. Их индексируют каждый год — в текущем сумма подобной выплаты составляет 383,9 тысячи рублей. Как ими распорядится: копить, или потратить при первой возможности — решает сам военнослужащий. Деньги будут зачислять на всем протяжении службы.

Если участник накопительно-ипотечной системы решит воспользоваться деньгами сразу — будущие начисления пойдут в счет уплаты кредита. Государство будет помогать с его оплатой пока человек не будет уволен, либо ипотека не будет погашена полностью.

Однако и в этом способе есть свои нюансы. Один из них — на момент погашения задолженности военнослужащий должен быть не старше 45 лет, что скажется на сроке действия ипотечного договора. Кроме того, вместе с увеличением суммы ежегодных поступлений на личный счет военного в НИС, растет и размер ежемесячного платежа (по общему правилу, он не должен превышать 1/12 от ежегодного вклада государства).

Программы от застройщиков

К сожалению, этот способ уже понемногу уходит в прошлое. Рынок жилья имеет очень тесную связь со множеством экономических процессов и также нуждается в поддержании спроса. Всевозможные программы приобретения квартир и появились на этом фоне.

Как правило, их «авторами» являлись сами застройщики и банки. Их тесная кооперация иногда создавала очень «щедрые» предложения для покупателей. Это и низкие ставки по кредиту, и настоящее отсутствие первоначального взноса, и беспроцентные рассрочки — условия варьировались от компании к компании.

Чаще всего такие акции носили исключительно маркетинговый характер — для привлечения заинтересованной аудитории, и, соответственно, покупателей. Однако основные атрибуты ипотеки — первоначальный взнос и проценты — компенсировал сам застройщик.

И без «подвохов» подобные программы тоже не обходились: риски девелопера включали в стоимость квартиры, ставки по кредиту росли, а выбор был значительно меньше — в таких программах участвовали лишь единичные объекты застройщика.

В конце концов, все привело к тому, что от подобных акций было решено отказаться. «Уникальные условия» и нагнетаемый ажиотаж приводили к искусственной стимуляции роста стоимости жилья, а значит и усиливали инфляцию.

Документы для оформления ипотеки

Как и любой другой визит в банк, заключение ипотечного договора потребует хотя бы наличия удостоверения личности. Правда, лишь одним документом обойтись не удастся — очень уж серьезное дело. Например, Оформление ипотеки при участии маткапитала потребует обширного пакета бумаг:

• Справка о состоянии счета материнского капитала;
• Банковская справка, подтверждающая старт оформления ипотеки;
• Заявление о переводе средств маткапитала на ипотечный счет;
• Заявление на погашение ипотеки за счет материнского капитала.

Не менее внушителен и список документов для участия в программе «Молодая семья». Все они понадобятся для предоставления в органы местной власти. Поэтому перед отправкой «сканов» через Госуслуги или визитом к чиновникам лучше проверить все на несколько раз.

• Копии паспортов и свидетельств о рождении членов семьи;
• Копия свидетельства о браке (требуется для полных семей);
• Копии СНИЛС;
• Справка о доходах;
• Заявление на участие в программе «Молодая семья»;
• Копия ипотечного договора.

Ипотека с оплатой «первоначалки» за счет кредита под залог недвижимости, при всех своих рисках, оформляется попроще. Понадобятся выписка из ЕГРН, оформление договора целевого кредита и договор передачи недвижимости в залог — с его последующей регистрации в Росреестре.