Gastbeitrag von Tobias Bräunig: Immobilien kaufen ohne Eigenkapital - was Sie beachten müssen

Aber wie kann man ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen? Was ist dran an der Kritik? Und was ist bei der Auswahl der Kapitalanlage in Betongold zu beachten?

Spätestens seit den aktuellen Diskussionen um den demografischen Wandel in Deutschland muss klar sein: Die etablierten Finanzprodukte werden unsere Altersvorsorge nicht sichern. Die gesetzliche Rente, Lebensversicherungen oder Bausparverträge helfen nicht, das Risiko der Altersarmut zu vermeiden.

Immobilie als sicherste Anlageform?

Warum in dieser Gemengelage ausgerechnet die Immobilie als sicherste Anlageform genannt wird, muss nicht lange erklärt werden: Sinkende Neubauzahlen treffen auf stetig steigende Bevölkerungszahlen.

Zuletzt sorgten die niedrigsten Baugenehmigungszahlen seit 2010 dafür, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Steigende Preise und Mieten in A-, B-, C- und teilweise auch in D-Lagen sind die Folge.

Hinzu kommt, dass die jüngste Entscheidung der EZB, die Leitzinsen zu senken, steigende Quadratmeterpreise auf den Immobilienmärkten wahrscheinlich macht.

Wohneigentum ist nicht mehr einer gesellschaftlichen Elite vorbehalten

Das sind optimale Voraussetzungen für alle, die selbst als Vermieter in den Markt einsteigen und sich so ein sicheres Einkommen aufbauen wollen. Wohneigentum ist längst nicht mehr nur einer gesellschaftlichen Elite vorbehalten. Zwei Drittel aller Vermieter in Deutschland sind Privatpersonen oder Kleinvermieter.

Auch im Vergleich zu volatilen Anlageklassen wie Kryptowährungen oder Aktien fällt auf: Immobilien erweisen sich traditionell als inflationssicher und wertstabil. Wer als Investor aktiv an Sanierungen denkt, sorgt für eine aktive Wertsteigerung der Immobilie. Gerade diese Möglichkeit, selbst Einfluss auf den Wert der Anlage zu nehmen, ist am Kapitalmarkt einzigartig.

Lage, Objektauswahl, Strategie – So wird der Weg fürs Immo-Investment geebnet 

Doch bevor es ans Eingemachte geht und die Immobilie als Kapitalanlage ausgewählt wird, müssen einige zentrale Aspekte geklärt werden.

Dazu gehört in erster Linie der Standort der Immobilie. Lagen mit überzeugenden Rahmenbedingungen wie einer positiven Bevölkerungsentwicklung, einer florierenden Wirtschaft, einer modernen Verkehrsanbindung und einer beispielsweise für Familien relevanten sozialen Infrastruktur sind starke Indikatoren für hochwertige Lagen.

In der Praxis führt kein Weg an den begehrten A- und B-Lagen vorbei. Der Speckgürtel von Metropolen wie Hamburg, Düsseldorf oder Stuttgart ist für nahezu alle Bevölkerungsgruppen wie Singles, Studenten, Familien oder auch Rentner interessant. Auch im Umland von Paderborn und Bielefeld, im Allgäu oder entlang der "Rheinschiene" lohnt sich die Suche.

"Hype-Standorte" mit Risiken behaftet

Anders sieht es bei den sogenannten "Hype-Standorten" aus. Das Tesla-Eldorado Grünheide oder auch das durch den vorerst verschobenen Intel-Deal in den Fokus gerückte Magdeburg sind zu sehr von Einzelfaktoren abhängig, die in der Summe zu viel Unsicherheit anstatt Chancen bieten.

Ist der Standort gefunden, müssen die individuellen Fragen zum Objekt und zur Strategie vom Investor geklärt werden: In welchem Zustand ist das Objekt? Gibt es Sanierungsbedarf am Objekt? Ist die Vermietbarkeit gewährleistet? Und natürlich: Welche Finanzierung passt? Sind diese Fragen nicht geklärt, kann die Kapitalanlage Immobilie noch nicht starten.

Anleitung für Immobilien kaufen ohne Eigenkapital

Wenn es nun an die Umsetzung geht, ranken sich viele Mythen um den Immobilienerwerb ohne Eigenkapital: Sind die Finanzierungskosten bei dieser Form der Vollfinanzierung nicht viel zu hoch und damit eine zu große Last? Dauert die Entschuldung nicht quälend lange? Und ist die Zahl der Banken, die solche Finanzierungen anbieten, am Ende nicht viel zu klein? Wer nach dem Stichwort „Immobilienkauf ohne Eigenkapital“ googelt, stößt auf eine Vielzahl solcher Bedenken und Bedenkenträger.

Viele dieser Bedenken sind teilweise nachvollziehbar. Denn niemand möchte über kurz oder lang finanziell zu stark belastet werden. Dennoch ist der Weg, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren, kein Wagnis, sondern ein strategischer Ansatz, um nachhaltig Vermögen aufzubauen und den Risiken der Altersarmut vorzubeugen.

Nettoeinkommen von etwa 2500 Euro reicht zu Beginn

Was braucht es für diese professionellen Gestaltungsmöglichkeiten? Zu Beginn reicht ein Nettoeinkommen von etwa 2500 Euro. Der Einsatz von Eigenkapital ist nicht erforderlich - lediglich eine negative Schufa und eine positive Vermögensbilanz sind wichtige Kriterien für die finanzierende Bank.

Der Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist attraktiv. Dennoch gilt: Allein durch Mieteinnahmen wird man nicht über Nacht oder innerhalb weniger Jahre zum Millionär. Es ist unrealistisch anzunehmen, dass der Cashflow vom ersten Tag an sofort positiv ist. Wie bei anderen Investitionen auch, sollte man langfristig denken und so planen, dass finanzielle Engpässe durch die Investition nicht zum Problem werden.

Wer strategisch vorgeht und die richtigen Weichen stellt, kann mit der Zeit ein solides Immobilienportfolio aufbauen und sich finanzielle Freiheit sichern.

Wie man die Bonität schont

Ein großer Vorteil ist, dass wertvolles Eigenkapital nicht in einer einzelnen Immobilie gebunden ist, sondern für weitere Investitionen oder als Sicherheit für zusätzliche Finanzierungen zur Verfügung steht. Das schont die eigene Bonität und eröffnet neue Möglichkeiten für zukünftige Investitionen. Das kann die zweite, dritte oder auch vierte Immobilie sein. Bei drohenden Mietausfällen steht gleichzeitig ein finanzielles Polster zur Verfügung.

Wichtig ist auch, die steuerlichen Aspekte in die Gesamtbetrachtung einzubeziehen. Abschreibungen wie die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglichen es, bis zu zehn Prozent des Gebäudewertes steuerlich geltend zu machen.

Auch die Zinsen für den Immobilienkredit können von der Steuer abgesetzt werden, ebenso wie viele andere Werbungskosten wie Grundsteuer, Verwaltungskosten oder Reparaturen. Dadurch verringert sich das zu versteuernde Einkommen erheblich, was die Rentabilität der Investition unmittelbar erhöht. 

Gestaltungsmöglichkeiten von Profis nutzen, Objektgröße clever wählen

Darüber hinaus gibt es weitere wichtige Stellschrauben, um die Finanzierung intelligent zu strukturieren. Dazu gehören rollierendes Eigenkapital, Verkäuferdarlehen oder die Übernahme von Kaufnebenkosten durch den Verkäufer. Dabei sollte man sich nicht einreden lassen, dass man für den Kauf einer Immobilie Eigenkapital einsetzen muss.

Dies wird zwar von den Banken bevorzugt, ist aber bei weitem nicht die einzige Möglichkeit, das Ziel der Immobilie als Kapitalanlage zu erreichen.

Im notariellen Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten trägt. Übernimmt man bereits bei der ersten Immobilie die Kaufnebenkosten selbst, ist das eigene Kapital blockiert - und das oft für zehn Jahre, die Spekulationsfrist einer Immobilie. Bei der dritten oder vierten Immobilie steht man dann unter Umständen ohne Eigenkapital da. Deshalb sollte man von Anfang an darauf bestehen, dass der Verkäufer die Kaufnebenkosten übernimmt.

Trick mit dem so genannten rollierenden Eigenkapital

Eine weitere interessante Möglichkeit, das Eigenkapital zu schonen, ist der Kniff mit dem so genannten rollierenden Eigenkapital. Die Idee, erklärt an einem konkreten Zahlenbeispiel: Wenn die Bank für ein Projekt eine halbe Million Euro veranschlagt, aber nur 400.000 Euro finanzieren will, könnte man den vollen Betrag finanzieren und 20 Prozent auf einem verpfändeten Konto hinterlegen.

Sobald dieser Betrag durch die Miete zurückbezahlt ist, gibt die Bank das Geld wieder frei. Das hat auch für die Bank Vorteile. Sie verdient mehr Zinsen und hat gleichzeitig eine Sicherheit vom Käufer.

Verkäuferdarlehen eine weitere Option

Eine weitere Möglichkeit ist das Verkäuferdarlehen, bei dem man den Verkäufer bittet, die Eigenkapitalkosten vorzufinanzieren und nach einiger Zeit dieses Darlehen wieder zurückgibt.

Bei der Auswahl der Immobilie ist zu beachten: Kleinere Objekte sind günstiger in der Anschaffung und im Unterhalt. Zudem lassen sich in Randlagen oder ländlichen Gebieten oft bessere Preise erzielen als in begehrten Innenstadtlagen. Wer flexibel ist, kann hier deutlich sparen.

Zusammenfassend gilt: Die Immobilie als Kapitalanlage gewinnt bundesweit an Beliebtheit, wenn es um Vehikel für die private Altersvorsorge geht. Fehlendes Eigenkapital sollte nicht der Grund sein, warum Käufer dem Immobilienmarkt fernbleiben. Wer heute als Käufer abwartet, riskiert jeden Tag teurer einzusteigen. Es hat sich also lange nicht mehr so sehr gelohnt in Immobilien zu investieren wie jetzt.

Zum Autor 

Tobias Bräunig ist Gründer und CEO der Freundeskreis Gruppe. Seit Gründung 2018, verzeichnet das Unternehmen bis heute über 400 Kunden, über 300 verkaufte Immobilien und über 100 Mio. EUR Transaktionsvolumen. Der Immobilien-Unternehmer und frühere Thaibox-Weltmeister macht sich mit der von ihm gegründeten Immobilien-Community dafür stark, dass die Immobilie ein wichtiger Altersvorsorge-Baustein für möglichst viele Menschen in Deutschland wird.