Мошенничеств с недвижимостью в России происходит все больше с каждым годом. В ряде случаев пожилые люди продают свои квартиры, а потом заявляют, что действовали не по своей воле, находясь под чужим влиянием, или просто были невменяемы в момент сделки. Суды все чаще встают на их сторону и заставляют покупателей вернуть жилье, оставляя людей и без покупки, и без денег. Город55 уже писал об основных правилах, которые следует соблюдать, чтобы минимизировать вероятность такого поворота. Теперь один из омских риэлторов рассказал нашему корреспонденту, что жизнь заставляет со всей энергией привлекать к делу психиатров.
Справка ничего не значит
По словам Валентина Квиндта, участие таких специалистов может существенно помочь, хотя не гарантирует успех на 100%: вопрос слишком тонкий.
«Мы часто берем справки о дееспособности из психдиспансера, но они дают понять только, что человек не числился там, не наблюдался, — уточнил риэлтор. — А это не говорит о том, что он в целом здоров и вменяем. С другой стороны, если он и состоит на учете, это не значит, что психическое отклонение делает его невменяемым и неспособным продать недвижимость».
Другой вариант — попросить продавца взять в больнице специальную «справку на сделку». Такой документ легко заказать, человек быстро проходит через комиссию, оценивающую степень его вменяемости, но здесь возникают 2 проблемы. Во-первых, выдается справка всего на 7 дней, и если между днем выдачи и днем заключения договора прошла часть этого срока, документ можно легко оспорить в суде.
«Тут уже битва адвокатов, — объяснил Квиндт. — Если прошло 3 дня из 7, можно выкрутиться и сказать: „Время прошло, на сделке я был в неадекватном состоянии“».
Во-вторых, оформление такой справки не может быть обязательным.
«Многие оскорбляются, слыша просьбу оформить справку, принимают это на свой счет, — объяснил риэлтор. — Бывает, из-за этого сделка срывается…».
Третий вариант — «заказать психиатра на сделку», чтобы специалист присутствовал при подписании договора и «в моменте» оценивал поведение сторон на предмет общей вменяемости.
«Скорее всего, такое уже обезопасит — но так никто не делает. К тому же психиатров не напасешься», — признал эксперт.
Здесь надо учитывать, что в некоторых случаях старики, продающие свои квартиры, могут находиться под влиянием не телефонного мошенника, придумавшего историю про «сотрудника ФСБ» и «государственную измену», а собственных родственников, которые планируют продажу с тем, чтобы потом ее оспорить. По словам Квиндта, при такого рода мошенничествах психиатрический барьер будет легко преодолен, хотя само его существование может остановить некоторых злоумышленников.
Как это бывает
Самый громкий случай мошенничеств с недвижимостью — история Ларисы Долиной, обманутой на сотни миллионов рублей. С ней связался самозваный сотрудник Росфинмониторинга, рассказавший, что кто-то якобы пытается заложить ее квартиру и что единственный способ спасти жилье — продать его и отдать деньги. Певица этому поверила, но позже добилась через суд отмены сделки. Покупательница Полина Лурье осталась в итоге и без покупки, и без честно уплаченных 119 млн рублей.
В Омске, как рассказали Городу55 в пресс-службе полиции, истории с «черными риэлторами» происходят значительно реже, чем стандартные дистанционные мошенничества с «переводом денег на безопасный счет». В масштабах же России суды сейчас рассматривают сотни дел об оспаривании квартирных продаж.
Кому выгодно?
Истории об оспаривании сделок по недвижимости в последние недели регулярно появляются в телеграм-каналах и СМИ. Блогеры и журналисты активно пишут о том, что, заключая сделку на вторичном рынке, можно стать жертвой мошенника и что никто не даст стопроцентных гарантий. На этом фоне естественным образом появляются предположения о том, что «хайп» раздувают те, кому это выгодно. Например, строительные компании, желающие перенацелить покупателей на «первичку».
Ситуация на рынке недвижимости (в том числе и в Омске) выглядит не слишком обнадеживающе. Цены очень высоки на фоне местных зарплат, а риэлторы предупреждают, что в следующем году «квадраты» еще сильнее подорожают из-за повышения налогов и изменений в ипотечных программах. Застройщики жалуются на низкий спрос и в то же время говорят о мизерной рентабельности: по их словам, даже при нынешних ценах они не находят денег на развитие, а значит, потребителю не приходится ждать удешевления квартир.
Строительным компаниям не помогает и продление моратория на ответственность по долевому строительству: рынку нужно повышение спроса, а между тем потенциальные покупатели в ближайшее время, по-видимому, не разбогатеют. Повышать спрос надо как-то иначе — но все тот же Валентин Квиндт считает разговоры об искусственном раздувании «хайпа» скорее конспирологией, которая по определению неправа.
«Что касается новостроек, здесь основной двигатель — льготная ипотека, а значит, „вторичка“ не конкурент», — уверен риэлтор.
При этом понятно, что, если у конкретного покупателя достаточно денег, а принципиальной разницы между «первичкой» и «вторичкой» для него нет, имеет смысл заплатить больше и взять квартиру без «анамнеза» — не имевшую других владельцев и не становящуюся потенциальным фактором риска. Однако людей, могущих позволить себе дополнительные траты, на этот рынке явно немного.