Проклятый новый дом. Как администрация Кемерова судится с застройщиком за долевые квартиры

Кемеровский застройщик обещал построить для администрации города 71 квартиру и получил деньги вперёд. Затем цены на стройматериалы выросли, и он понял, что не справится. Часть контрактов расторг, деньги вернул. «Освободившиеся» квартиры в будущем доме продал по договорам долевого участия. Дом сдал, передал дольщикам жильё, и тут выяснилось, что зарегистрировать право собственности они не могут. Администрация Кемерова подала в суд иск с требованием: расторжение договоров признать незаконным.

Что будет с семьями, которые добросовестно купили жильё и сейчас ютятся по съёмным квартирам, непонятно. Среди рискующих остаться без жилья и без денег есть и пенсионеры, и студенты, и онкологические больные, и родители военного, погибшего на СВО. Как ситуация дошла до такого — разбирался корреспондент A42.RU.

Квартира для крестницы погибшего сына

Галина Четвертных стоит в купленной квартире на бульваре Строителей, 69а и выглядит растерянной. Сколько свалилось на эту женщину за последние полтора года — и представить страшно. Галина и Алексей живут в маленьком посёлке Соревнование в 40 километрах от Кемерова. В январе 2023 года им прислали похоронку на сына — он был командиром взвода на специальной военной операции на Украине. Пережив первые дни тяжёлого горя, родители решили выплаты от Минобороны направить на благо новых росточков семьи. Родных детей у военного не было, но есть племянница, крестница, — ей и решили подарить квартиру в городе. Тем более что через год — поступление в вуз.

— Понравилось, что новый район, новое жильё. Внучка, крестница моего Вити, скоро поступает в медицинский университет, который здесь поблизости. Посмотрели и выбрали мы эту квартиру в августе, сделали долевое. В декабре получили ключи, пошли оформлять в собственность. Нам сказали подождать, сначала недельку, потом другую. В январе мы решили позвонить застройщику. Он сказал, подождите, что-то там не могут оформить. И вот мы ждали-ждали, и только в марте узнали, какие здесь проблемы, — рассказывает Галина.

Сейчас Галину и Алексея приглашают в Кемерово на заседания суда в качестве третьих лиц, а также к следователю для опроса. Из посёлка ездить непросто — автобусом в одну сторону дольше часа.

Надежда продала квартиру в Прокопьевске, чтобы переехать поближе к онкологическому центру. Её муж болен раком, поездки на химиотерапию отнимают много сил. В семье ценят любой повод для радости, они были так счастливы, что дом сдан — и как гром обрушился отказ Росреестра признать их владельцами квартиры.

— От мужа всё скрываем, боимся, что состояние ухудшится, — вытирает слёзы Надежда. — Свою трёшку продали в Прокопьевске, здесь за четыре миллиона взяли двушку. Начитались, отзывы были очень хорошие о застройщике. Больше полугода снимаем, отдаём 15 тысяч в месяц, не можем дождаться жилья. Куда нам теперь? По съёмным квартирам всю жизнь не будешь, я вот пенсионерка, муж болеет, на лечение много уходит денег. Ждём, верим и надеемся…

Наталья — уже студентка Кузбасской государственной сельскохозяйственной академии. Родители переехали, а перед этим купили ей здесь квартиру, чтобы она продолжала учёбу. После новостей из Росреестра сотрудник прокуратуры сказал Наталье, что она не умеет выбирать жильё.

— Мне сказали, мол, нужно было хорошо смотреть финансовую устойчивость застройщика, все его дела. Но люди же не покупают квартиры каждый день. Кто-то, может первый и последний раз в жизни. В итоге остались виноваты мы, что якобы не даём заселиться малоимущим, — удивляется Наталья.

Всего семей, которые купили квартиры, но не могут оформить право собственности, более двадцати. Дом относится к сегменту эконом, большинство дольщиков — люди далеко не состоятельные, они вложили в новое жильё деньги от продажи старого. От итогов спора застройщика и администрации теперь зависит их судьба — они рискуют буквально оказаться на улице.

40 тысяч за квадрат: почему стройка забуксовала

Злополучный дом строил ООО «СЗ "Спецстрой"». Компания не из числа крупнейших, но и не новичок в области — работает с 2016 года, завершила десяток крупных объектов. С администрацией Кемерова сотрудничает тесно: была исполнителем более 150 госконтрактов на сумму более миллиарда рублей. На верхнем бульваре «Спецстрой» взялся за четыре многоквартирных дома, разрешение на строительство получил в 2019 году. В 2020 и 2021 годах компания заключила контракты с администрацией Кемерова. Всего их было 71 — то есть почти все квартиры в доме предназначались городу. Деньги город направлял в рамках муниципальной программы обеспечения жильём детей-сирот и двух региональных программ — переселения из ветхого и аварийного жилья и обеспечения жильём по соцнайму.

— По итогам проведения электронных аукционов с  ООО «СЗ «Спецстрой» всего было заключено 27 муниципальных контрактов на общую сумму 127 820 706,44 рублей, — уточнили в администрации Кемерова.

Компания получила деньги, но со стройкой не заладилось сразу: как раз в 2020 году по строительной отрасли тяжело ударила пандемия коронавируса. При этом сроки исполнения некоторых контрактов были фантастически короткими — некоторые заключены в сентябре 2021 года, а срок — декабрь 2021-го, то есть администрация поручала (а компания соглашалась) построить дом за три месяца!

— Сложно сказать, почему компания на это пошла. Были только устные договорённости, мол, это формальность, сдадите попозже, в разумный срок. За такой короткий промежуток нереально построить дом, — признаёт директор «Спецстроя» Андрей Соколов.

Соколов возглавил «Спецстрой» только в 2023 году, но он в курсе, как шли дела. Он подчёркивает: компания сорвала контракты по объективным обстоятельствам. Цены на стройматериалы скачкообразно росли. Поняв, что не только затягивает сдачу, но и рискует вовсе не достроить дом, предыдущий директор застройщика в 2022 году обратился к заказчику — администрации. Доложил о росте цен на стройматериалы. Попросил пойти навстречу, увеличить цену контракта. Да, это нерыночные методы: обычно, получив аванс, цену изменить нельзя. Но механизм у администрации был: специально для таких случаев после пандемии федеральное правительство приняло и затем продлило положение, которое позволяет увеличивать цену контракта по соглашению сторон. Ведь в схожей ситуации тогда оказывались десятки застройщиков по всей стране. При этом увеличение стоимости работ из-за удорожания стройматериалов должна подтвердить госэкспертиза.

— Администрация на соглашение не пошла. Потребовала достроить дом по ценам старого контракта — за 45 тысяч рублей за квадрат. Хочу подчеркнуть, что по 5 тысяч рублей с квадрата наша компания ещё возвращала на развитие микрорайона — на сети, тепло и так далее. То есть фактически работала за 40 тысяч рублей за квадрат, когда цены на некоторые стройматериалы выросли на 260%, — объясняет Андрей Соколов.

В администрации Кемерова корреспонденту A42.RU объяснили, что постпандемийное положение вообще не касается контрактов на городском уровне, поэтому варианта у неё никакого не было.

— Положения постановления правительства РФ от 09.08.2021 № 1315 распространяются в отношении контрактов, удовлетворяющих установленным требованиям, для обеспечения федеральных нужд. Тогда как указанные муниципальные контракты заключены в интересах муниципального образования и в целях обеспечения муниципальных нужд. Кроме того, положения указанного постановления распространяются только в отношении контрактов, предметом которых является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, тогда как предметом заключенных муниципальных контрактов является приобретение в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир, — подчеркнули в официальном ответе на запрос редакции.

Еженедельные совещания. Почему квартиры оказались спорными

Администрация потребовала выполнить обязательства. По словам директора, совещания с участием представителей заказчика и прокуратуры стали еженедельными.

Чтобы оплачивать стройку, компания продала имеющееся имущество, съехала в маленький офис. Чтобы закончить дом, требовалось 68 миллионов. Весной 2023 года администрация согласилась расторгнуть 4 контракта на 13 квартир, чтобы «Спецстрой» смог продать квартиры по текущим рыночным ценам и на эти деньги достроить дом. По словам Соколова, городской прокурор лично заявил, что это законно и он не против. 

В администрации заявили, что расторгли часть контрактов только для того, чтобы не пострадали переселенцы из ветхого фонда.

— Это сделано в связи с неисполнением ООО СЗ «Спецстрой» обязательств по контрактам, в целях достижения целевых показателей реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.07.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019–2024 годы, а также соблюдения прав иных граждан подлежащих переселению из аварийного жилищного фонда, — подчеркнули в администрации Кемерова.

Однако директор «Спецстроя» после подсчётов решил, что 13 квартир не хватит, ведь он должен был ещё вернуть администрации авансированные средства по расторгнутым контрактам. И тогда застройщик в одностороннем порядке (вот он, главный спорный момент!) расторг ещё более 20 договоров.

— Федеральный закон № 44, по которому у нас заключены контракты, не запрещает расторжение в одностороннем порядке. У нас есть и решения УФАС о том, что мы ничего не нарушили при расторжении. Денежные средства, более 100 миллионов рублей, вернули в администрацию. Правда, не успели в полном объёме вернуть, потому что против меня возбудили уголовное дело. Суд запретил нам какие-либо действия, — рассказывает Андрей Соколов.

И «разрешённые», и «неразрешённые» квартиры, существующие к тому моменту только на бумаге, компания выставила на продажу в 2023 году. Ничего не подозревающие кемеровчане начали их покупать по договорам долевого участия: вся эта строительная драма проходила под ковром, информацию о сложностях не сообщал публично ни застройщик, ни администрация Кемерова.

«Спецстрой» продал квартиры и менее чем за год достроил дом. Вот тогда-то, в октябре, когда работы подходили к концу, администрация подала иск в суд о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам. Проще говоря — квартиры признать принадлежащими ей. В качестве обеспечительных мер суд наложил ограничение на земельный участок под домом, но его почти сразу пришлось снять — ведь в доме были квартиры других покупателей, которых спор не касался совсем. Тогда суд наложил ограничения только на спорные квартиры — благо теперь они наконец-то существовали в реальности.

Почему расторжения контрактов никто не заметил

Если наш материал читают юристы, примерно на этом моменте у них наверняка возникли вопросы. Раз администрация проинвестировала квартиры, и считала, что эти договоры действуют, то как вышло, что новые дольщики спокойно зарегистрировали свои договоры в Росреестре?

Дольщики ужасно переживают, но этот вопрос задают и они.

— Почему ситуацию никто не контролировал? Как мы услышали на суде, администрация считает свои контракты с застройщиком действующими с 2021 года. Почему тогда квартиры из этих контрактов спокойно продавались на всех сайтах с объявлениями? А главное, почему после покупки я спокойно пришёл в МФЦ и зарегистрировал договор долевого участия? — недоумевает один из дольщиков, Алексей.

Алексею видится в этом едва ли не умысел: как будто специально ждали, достроит застройщик дом или нет, чтобы в случае успеха предъявить свои права на жильё.

Директор компании-застройщика рассказывает, что на ненадлежащую процедуру по аналогичным контрактам в Кемерове ранее указывала и прокуратура.

— С администрацией у нас заключены инвестиционные контракты в строительство МКД. Формально это не договоры долевого участия, но должны рассматриваться и регулироваться именно как они, есть судебная практика по этому поводу. И в Кемерове был случай, когда прокуратура предписывала привести подобные договоры в соответствие с законодательством. То есть такие контракты, как у нас, и заключаться-то не должны. А если были заключены, то на них должны распространяться те же требования, что и на «долевые», в плане регистрации в Росреестре, — говорит Андрей Соколов.

У заказчика корреспонденту A42.RU подтвердили, что контракты со «Спецстроем» — не договоры долевого участия, а договоры инвестирования. А значит, закон не нарушен.

— Обязанность по регистрации договоров инвестирования в строительстве в Росреестре у администрации города Кемерово отсутствует. Предписания прокуратуры города Кемерово по данному поводу не выдавались, — подчеркнули в администрации Кемерова.

Такой же позиции городские власти придерживаются и в суде.

Почему дольщики оказались не защищены

С 2019 года все деньги дольщиков должны поступать не застройщику напрямую, а на эскроу-счета. Это защищённые счета, с которых застройщик может забрать деньги только после сдачи дома. Пользоваться средствами заранее он не может, но это — актив, который принимают в залог банки, которые и финансируют стройку. Новая схема сделала строительство дороже, но сняла риски с дольщиков: если застройщик не справляется, вся сумма возвращается к покупателям.

Однако в нашем случае эскроу-счета не применялись. Ранее закон позволял так делать, если степень готовности дома уже превышает 30% — считалось, что в таких условиях вероятность неисполнения минимальна. После 2019 года такой поблажки нет. Поэтому «Спецстрой» пошёл на уловку. Заключив и зарегистрировав договоры долевого участия, в качестве расчётов по ним он заключал с покупателями договоры займа, по которым люди занимали компании деньги, равные стоимости квартиры. При передаче же квартиры способом расчёта было соглашение о прекращении взаимных обязательств зачётом: застройщик отдавал свой «долг» квартирой. Это легальная сделка сама по себе, но «Спецстрой» использовал её для обхода положений закона.

— Если бы мы получили деньги на счета эскроу, они бы лежали там до сдачи дома. А нам нужно было достраивать дом. Но никакого обхода закона не было. На открытие эскроу-счетов и внесение денежных средств у нас было время до конца 2023 года. Договоры займа были заключены намного раньше. Никакого допсоглашения по поводу квартир с договором займа не заключалось. В дальнейшем дольщик мог сам выбрать, либо потребовать этот договор займа «засунуть» на эскроу-счёт, либо потребовать деньги и расторгнуть договор долевого участия, либо заключить соглашение о зачёте встречных требований. Что и произошло, так как мы достроили дом. Закон мы не нарушали, — возражает Андрей Соколов.

— Обязательным требованием договоров участия в долевом строительстве является открытие в уполномоченном банке счетов эскроу. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои объекты недвижимости либо им вернут деньги, если этого не произойдёт. Привлечение средств граждан по иным видам сделок является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечёт уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства и создаёт угрозу имущественным правам и интересам граждан, — уверены в администрации Кемерова.

К 2018 году в России насчитывалось почти 250 тысяч обманутых дольщиков. Однако после введения эскроу-счетов и создания компенсационного фонда 195 тысяч человек получили помощь, количество проблемных домов сократилось в 3,5 раза. Для решения проблем дольщиков создали специальный Фонд развития территорий — за годы работы он рассмотрел 1394 проблемных объекта. По 536 объектам приняты решения о завершении строительства, по 858 объектам дольщикам заплатили компенсацию. 

Фонд, однако, помогает не по всем долевым стройкам в стране. Каждый многоквартирный дом рассматривается отдельно. На бульваре Строителей, 69а о федеральном фонде говорить то ли рано, ведь суд ещё не окончен, то ли вообще не приходится: ведь недостроя нет, застройщик квартиры достроил и передал. Вопрос о том, кому они принадлежат — администрации, на чьи деньги дом начали строить, или дольщикам, на деньги которых стройку закончили — решит суд. Если он встанет на сторону администрации, дольщики останутся с застройщиком один на один. И непонятно, смогут ли рассчитывать на помощь со стороны государства.

Андрея Соколова официально подозревают в хищении 3,7 миллиона рублей. Соколов говорит, что уголовные обвинения надуманные: он действовал добросовестно, движение денег можно отследить по платёжным поручениям, он ничего не скрывает ни от администрации, ни от дольщиков. Кроме того, компания готова передать в счёт невыполненных обязательств второй дом, который стоит недостроенным.

Мы не суд и не возьмёмся решать, была ли здесь халатность со стороны администрации или всё строго по закону, мошенничал ли застройщик или добросовестно провалился как бизнесмен. Было бы здорово, если бы в споре о госконтрактах участники разбирались между собой – учитывая, что имущество у компании ещё имеется, второй недостроенный дом потянет на десятки миллионов рублей. Сейчас же заложниками остаются десятки семей, а новое заседание суда, которое должно стать решающим, назначено на 22 апреля.