Wir sorgen für Sie vor. Heute: Tipps für den Immobilien-Kauf. Worauf es bei der Suche nach dem Eigenheim ankommt, erklärt Markus Bierbaum im Interview.
München – Die Investition in ein eigenes Zuhause ist für viele ein essenzieller Baustein der Altersvorsorge. Doch in und um München sind die Immobilienpreise für Normalverdiener schwer zu stemmen. Die Frage ist: Wo gibt es bezahlbaren Wohnraum? Das haben wir Markus Bierbaum gefragt. Er leitet Immobilien und Vermittlerbetreuung bei der Stadtsparkasse München.
Herr Bierbaum, wo im S-Bahn-Bereich sind Immobilien noch verhältnismäßig günstig?
Es gibt überall im S-Bahn-Bereich noch gute Angebote. Der Norden, Osten und Südosten bieten sich an. Vor allem Richtung Ebersberg und zwischen München und Erding sehen wir öfter gute Möglichkeiten. An den großen Seen wird man eher weniger Schnäppchen finden.
Lohnt es sich, auf die S-Bahn-Anbindung zu verzichten?
Wenn ich die zusätzliche Anfahrt in Kauf nehme, wird es auf jeden Fall deutlich günstiger. Wir sehen, dass die Preise schon steigen, sobald ein S-Bahn- oder Tram-Anschluss nur geplant wird. Man muss sehen, was zu den Lebensumständen passt: Wenn ich Richtung Mühldorf gehe, wird es noch günstiger, die Fahrt zum Arbeitsplatz ist aber auch entsprechend lang.
Welcher Gebäudetyp ist am günstigsten und worauf sollte man beim Zustand achten?
Unterscheiden sich denn Gebäudetypen in den Kosten pro Quadratmeter?
Eigentumswohnungen sind günstiger als Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser und Altbau ist in der Regel günstiger als Neubau. Da kommt es aber sehr auf den Zustand der Immobilie an.
Gerade schlecht gedämmte Häuser mit Öl- oder Gasheizungen werden gerade mit großen Abschlägen verkauft. Gleichzeitig gibt es üppige Förderungen für Heizungstausch und Sanierung. Kann das eine Chance für junge Familien sein?
Das kann eine Chance sein, man darf aber nicht blauäugig sein. Wenn ich das Haus 60 000 Euro unter Marktwert bekomme, aber 150 000 Euro in die Sanierung stecken muss, habe ich erstmal Investitionen. Danach spare ich aber vermutlich beim Energieverbrauch und den Kosten. Um zu sehen, ob sich das am Ende rechnet, sollte man sich vorab von einem Sachverständigen einen Sanierungsplan erstellen lassen. Am besten macht man zuerst einen Termin bei einem Immobilienfinanzierer und klärt, was man sich leisten kann und wie man Sanierung und Kredit unter einen Hut bekommt.
Meine News
Immobilienkauf in München: Diese Kosten muss man einkalkulieren
Zur Finanzierung kommen immer die Nebenkosten. Mit wie viel muss man rechnen?
Für Makler, Grunderwerbssteuer und Notarkosten muss man etwa zehn Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen. Ohne Makler sind es 3,5 Prozent weniger.
Wie viel Eigenkapital sollte man denn mitbringen?
Die Nebenkosten sollten über das Eigenkapital gedeckt sein. Zusätzlich sind zwischen zehn und 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll, damit die Finanzierung auch gut zu stemmen ist.
Ab welcher Eigenkapitalquote gewähren Finanzierer günstigere Kredite?
Je mehr Eigenkapital ich mitbringe, desto günstiger wird es meist. Als Daumenregel gilt: Wenn ich 20 Prozent Eigenkapital habe, ist das Zinsniveau schon mal ok. Wenn ich 40 Prozent mitbringe, wird es noch einmal günstiger. Wie sich das genau gestaltet, hängt aber vom Marktumfeld ab. Und je mehr Kapital ich mitbringe, desto besser natürlich. Aber das ist im Münchner Umland meist schwierig.
Gewinnspiel zur Serie
Krisen, Inflation und geringe Renten: Vielen wird beim Blick in die Zukunft bange. Wer sich gut um sein Geld kümmert, kann aber bedeutend gelassener sein – und das Ersparte sogar für sich arbeiten lassen. Wir zeigen deshalb in unserer sechsteiligen Serie „Wir sorgen für Sie vor“, wie das gelingen kann. Immobilien kaufen, steuergünstig erben, in Aktien anlegen und fürs Alter vorsorgen – wir haben Experten um die besten Tipps für Ihr Geld gebeten.
Und das Beste: Wir geben Ihnen eine Starthilfe zu Ihrer Vorsorge – und verschenken die ganze Woche Krügerrand-Goldmünzen. Jeden Tag können sechs Leserinnen oder Leser bei unserem Gewinnspiel in Zusammenarbeit mit der Stadtsparkasse München je 1/10 Unze der südafrikanischen Münze im Wert von aktuell rund 450 Euro gewinnen. Rufen Sie ab jetzt unter der Telefonnummer 01738 80 66 38 (Telemedia GmbH: 50 Cent je Anruf mobil und Festnetz) an und nennen bis Sonntag um 18 Uhr das Kennwort Münze. Teilnahmeberechtigt sind Personen mit Wohnsitz in Deutschland, die das 18. Lebensjahr vollendet haben. Es ist nur eine Teilnahme pro Erscheinungstag zulässig, jeder Teilnehmer kann an einem Tag nur einmal gewinnen. Der Rechtsweg ist ausgeschlossen. Viel Erfolg!
Wie viel vom Monats-Netto darf die Finanzierung denn kosten?
Idealerweise sollten es nicht mehr als 50 Prozent sein. Eine Richtschnur sind 30 bis 40 Prozent für die Kreditrate. Dazu kommen die Kosten. Bei Eigentumswohnungen das Wohngeld, und bei Häusern muss man selbst Rücklagen für Sanierungen bilden. Je nach Alter des Hauses sollten das schon drei Euro pro Quadratmeter und Monat sein.
Bei Immobilien geht es um große Werte. Welche Absicherungen machen Sinn?
Dazu gehört einmal das Zinsrisiko. Das kann man durch lange Laufzeiten begrenzen. Gerade bei Vorerkrankungen sollte man aber auch die Kreditraten absichern, falls persönlich oder beruflich etwas passiert. Das sind dann klassische Themen wie Berufsunfähigkeits- oder Risiko-Lebensversicherungen, aber auch den Bauherrenrechtsschutz. Wir bieten zum Beispiel auch einen Baufinanzierungsschutz an, mit dem man die Kreditraten absichern kann.