Элитное жилье кризис не берет: квартиры в Казани дорожают быстрее, чем в Москве

Казань возглавила список городов по темпам роста цен на новостройки после отмены массовой льготной ипотеки. За год цены на первичное жилье в столице РТ подскочили на 20% – это вдвое больше, чем в Москве и Екатеринбурге и в четыре раза больше, чем в Санкт-Петербурге. «РТ» узнала у экспертов, чем вызван столь бурный и, казалось бы, нелогичный рост, и кто готов покупать жилье за бешеные деньги.

ОБОГНАЛИ ВСЕХ

Рейтинг городов по росту цен на квадратный метр в новостройках составило агентство «Этажи». По его данным, средняя цена «квадрата» на первичном рынке в Казани достигла 210 тыс. рублей. За последние пять лет ценник вырос на 143% и это пятый показатель в России. Сильнее всего за пятилетку «квадрат» подорожал в Омске – в 3,4 раза, следом идут Нижний Новгород (в 3 раза) и Краснодар (в 2,8 раза). Москва же среди российских мегаполисов показала самую слабую динамику роста: средняя цена квадратного метра в новых домах поднялась за пятилетку всего на 87,3%.

Вместе с этим по результатам последнего года, когда рынок просел после отмены доступной льготной ипотеки, Казань возглавила список городов по темпам роста цен: новостройки в столице РТ прибавили в цене 20%. Тогда как та же Москва оказалась в середине рейтинга с годовым ростом в 9,7%, а в Санкт-Петербурге «квадрат» подорожал всего на 5%.

– На самом деле в Москве очень много предложений и цены разные, не все застройщики их поднимают. Например, сильно просела по ценам Новая Москва, что повлияло на среднюю динамику в столице, – объяснила «РТ» руководитель казанского агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По ее словам, несмотря на космические цены, спрос на первичное жилье в Казани всё равно есть. Хотя квартиры на вторичном рынке стоят на несколько миллионов дешевле похожих новых, чаша весов покупателя зачастую склоняется в сторону новостроек: у застройщиков жилье можно купить по семейной, IT-ипотеке и даже в рассрочку. А ежемесячный платеж оказывается более привлекательным, чем за вторичку со ставкой в 22-25%.

БОГАТЫМ ИПОТЕКА НЕ НУЖНА

Генеральный директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев в свою очередь отметил, что по сравнению с первым полугодием 2024 года продажи новостроек в Казани упали на 70%.

– И цены на них в течение последнего года, с июля 2024 года, практически не менялись. Были колебания процентов на пять, не более. Возможно, аналитики брали в расчет календарный год? – предположил Савельев (сами «Этажи» поясняют, что имели в виду «год после отмены ипотеки»). – А вот за пять лет рост действительно серьезный. В основном он происходил в 2021-2023 годах, до того, как подняли ставку и еще действовали льготные программы по новостройкам. Плюс тогда разрешили использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. Например, в 2021 году однушку в новостройке на окраине Казани или в пригороде на этапе котлована можно было купить за 2,5 млн рублей, первоначальный взнос должен был быть 500 тыс. – как раз размер маткапитала. Сейчас аналогичные квартиры стоят около 6 млн. А однокомнатные квартиры в хороших районах сейчас обойдутся в 9–10 млн, тогда как пять лет назад их можно было купить за 4–5 млн.

Эксперт отметил, что за последние пару лет в Казани стали строить больше жилья бизнес-класса, сейчас оно составляет 10–15% от всего рынка. И в ситуации общей стагнации элитное жилье является исключением – оно не подвержено никаким кризисам, покупается всегда хорошо и чаще всего без ипотеки.

РАССРОЧКА ПОДНИМАЕТ ЦЕНЫ

– В Казани в последнее время появилось много элитных объектов в центре, где цены доходят до 700-800 тыс. за «квадрат», этим и обусловлена средняя цена, – считает тенденцию руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. – В Москве, кстати, как раз больше элитного жилья, чем в Казани, цены на него менее подвержены влиянию общерыночных тенденций, поэтому годовой рост там не такой заметный. К тому же цены в столице и так достаточно высокие по сравнению другими регионами. Дальше поднимать их просто некуда из-за снижения платежеспособности населения.

По словам руководителя АН, к удорожанию квартир приводят и рассрочки: эта программа стала мегапопулярной на фоне отмены массовой льготной ипотеки.

– С появлением эскроу-счетов застройщики строят на кредитные деньги банков. Продавая много квартир в рассрочку, эскроу-счета пополняются не так хорошо, из-за чего банк повышает им процент кредитования, а застройщик в свою очередь вынужден поднимать стоимость квадратного метра, – объяснил Хабибрахманов.

Напомним, недавно Центробанк понизил ключевую ставку до 20%. На рынке недвижимости это пока не сказалось – ставка всё равно заградительно высокая. Участники рынка надеялись на расширение семейной ипотеки: Раис РТ Рустам Минниханов предложил Президенту РФ Владимиру Путину распространить льготные кредиты на семьи с детьми хотя бы до 14 лет и увеличить лимит на ипотеку (сейчас он составляет 6 млн рублей). Однако федеральный Минфин не поддержал эту идею, потому что с такой высокой ключевой ставкой это сильно ударит по бюджету.