«Второй месяц недобираем»: карманы застройщиков Татарстана исхудали до 7,5 миллиарда
Число проданных объектов по РТ за месяц снизилось на 4% до 870 квартир. Январский спад рынка продолжился
Анализируем итоги февраля
Сумма продаж квартир в новостройках Татарстана за месяц упала на 4% с январских 7,8 млрд до 7,5 млрд рублей. Столько денег покупатели положили на эскроу-счета застройщиков в банках, говорится в статистике «Дом.РФ». Число проданных объектов по РТ за месяц снизилось на 4% до 870 квартир.
В управлении Росреестра оптимистично отмечают, что суммарное число сделок за январь и февраль в республике на уровне прошлого года и колеблется у отметки 2,5 тысяч.
«Ситуация на татарстанском рынке недвижимости — и первичном, и вторичном — по сравнению с этим же периодом прошлого года стабильна. Некоторые колебания со знаком „плюс“ или „минус“ присутствуют», — заявила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.
Эксклюзивные квартиры Savin Premier для настоящих ценителей роскоши
г. Казань, ул. Алексея Козина
+7 (843) 204-91-39
В общем, если вникнуть в детали, получается, что спад рынка пока продолжается. Например, по региону в феврале зарегистрировали 1,2 тыс. договоров долевого участия, что на 8% ниже показателя января. В сравнение с февралем 2023 число сделок снизилось на 4%. Не критично, полагают в ведомстве.
Как и ожидалось, сложности с оформлением семейной ипотеки и неопределенный статус дополнительной комиссии — до сих пор непонятно, как надолго она с нами — прямо отражаются на сделках. Кто-то или не может себе позволить новые условия и продолжает копить, кто-то берет паузу и дожидается, пока наступят более понятные и прозрачные условия, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев. — В результате мы второй месяц недобираем порядка 20% сделок, хотя цены, в целом, стабильны, колебаний нет. Смогли компенсировать просадки за счет рассрочки, но этому инструменту все-таки не хватает универсальности».
Рассрочка помогла перевыполнить план продаж «Ак Барс Дому» — там на таких условиях продают каждую 4 квартиру. «Несмотря на ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ и модификации правил предоставления льготной ипотеки», — добавляет исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
В ходу не только оплата частями. На фоне падения спроса застройщики усилили маркетинговую активность. Из необычного — предложение заработать на купленной квартире до 20% годовых, детали схемы, видимо, уточнят заинтересованным. При покупке квартиры манят клиентов милями авиакомпании, скидку в 500 тыс. рублей предлагают обладателям браслета «Всей семьей на выборы», которые давали избирателям на выборах президента РФ. Заботятся и о здоровье покупателей, предлагая подарочный сертификат на 14,3 тыс. рублей.
«Основной фокус внимания покупателей недвижимости направлен на квартиры в только что сданных домах», — отмечают характер спроса на новостройки столицы РТ по итогам февраля в #Суварстроит.
По Казани количество проданных квартир за месяц сократилось на 1% до 496. Сумма реализации уменьшилась на 8% до 5,3 млрд рублей, говорится в статистике «Дом.РФ». «Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года — первыми двумя месяцами — объем продаж остается на примерно том же уровне», — отмечает заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
Заглянем в Закамье. Ситуация в Набережных Челнах стала лучше — там выручка застройщиков за месяц выросла на 28% до 927 млн рублей, продано 149 квартир, в Нижнекамске продолжается падение — число проданных квартир сократилось в 5 раз — до 4 на сумму 29 млн рублей. В Елабуге число проданных квартир выросло втрое до 6. Сумма реализации увеличилась в 3 раза до 36 млн рублей.
Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 605 квартир на 5,1 млрд рублей
Десятка застройщиков месяца
Приглядимся к десятке лидеров по итогам февраля 2024 года. Суммарно лидирующие строительные компании РТ реализовали в Татарстане 605 квартир на 5,1 млрд рублей. Ядро продаж приходится на Казанскую агломерацию. Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
В первой тройке смена лидера. За месяц «Ак Барс Дом» продал 134 квартиры на 1,2 млрд рублей, поднялся со 2 строчки и отправил туда «Унистрой», который реализовал 99 квартир на 900 млн рублей. Третью строчку удержал питерский «Эталон» — 70 квартир на 900 млн рублей. На 4 месте осталась группа компаний «СМУ-88», которая продала 60 объектов на 800 млн рублей. На 5 строчке ТСИ, который продал 67 квартир за 300 млн рублей
Московский ПИК занял 6 строчку рейтинга — компания продала 49 квартир за 300 млн рублей. «Новастрой» на 7 строчке — реализовано 46 квартир за 200 млн рублей. На 8 месте челнинский «Талан», продавший 43 квартиры на 200 млн рублей. Следом подмосковное «Садовое кольцо» с 13 квартирами за 200 милллионов. Замыкает десятку челнинский «Домкор», который реализовал 24 объекта на 100 миллионов.
В январе и феврале текущего года застройщики Татарстана начали строить 3,5 тыс. новых квартир площадью 194,4 тыс. кв. метров, что превышает аналогичный показатель 2023 года
Новые проекты жилья на рынке Казани
Интерес к строительству жилья сохраняется. С начала года на рынок новостроек Татарстана вывели уже 17 новых объектов — на один больше, чем годом ранее, фиксирует Единый ресурс застройщиков. Дефицита нет и по итогам минувшего года — тогда застройщики вывели 198 новых объектов, что на 30% больше аналогичного показателя 2022 года.
Свежие разрешения на строительство многоквартирного жилья с начала года и до 18 марта в Казани получили такие организации, в том числе и новички:
- Госжилфонд при президенте РТ — 3 новых дома в соципотечном микрорайоне «Салават купере».
- Башкирское ООО СЗ «ГК Реновация» — жилой дом по ул. Родины, 17. Среди трех учредителей компании фигурирует экс-депутат Курултая Башкортостана Руслан Шаяпов, которому принадлежит 50% уставного капитала ООО.
- «Камастройинвест» — жилой комплекс по ул. Калинина, 1Б.
- ТСИ — вторая очередь ЖК по ул. Халитова.
- ООО «Инвестресурсплюс» владельца «киберфермы» — роботизированного хозяйства в деревне Чулпыч Сабинского района РТ Константина Маковеева и Вадима Шмуклера. Компания возведет ЖК «Малевич» по ул. Кутуя.
- ООО СЗ «Кронасервис» возведет ЖК по ул. Московской. Среди учредителей казанской компании указаны Евгения Красновская, Вадим Гайнутдинов и Людмила Островская.
Итак, в январе и феврале текущего года застройщики Татарстана начали строить 3,5 тыс. новых квартир площадью 194,4 тыс. кв. метров, что превышает аналогичный показатель 2023 года. Тогда в работу взяли 2,7 тыс. квартир площадью 128 тыс. кв. метров, сообщает ЕРЗ.
Средневзвешенная стоимость новой квартиры в Казани по данным Дом.РФ за год выросла на 24% до 10,7 млрд рублей
Цены растут
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Казани за месяц выросла на 3% до 212 тыс. рублей, по Татарстану цена подскочила на 2% до 175 тыс. рублей, гласит статистика «Дом.РФ».
«Если смотреть на рынок недвижимости в целом и сравнивать его с ценовыми показателями прошлого года, то средние цены квадратного метра в Казани увеличились, — соглашаются в „Ак Барс Доме“. — Но в данном случае стоит учитывать тот факт, что в столице Татарстана в прошлом году стартовало много новых проектов с повышенной комфортностью, что не могло не подтянуть средние цены за квадратный метр. Если же посмотреть на цены квадратного метра в рамках одного и того же проекта, то цены этого года повышались исходя из стройготовности дома, а это не более трех-пяти процентов».
Подтверждением разгона цен из-за проектов повышенного комфорта служат жилые комплексы «Садового кольца» — в двух строящихся ЖК этой компании цена квадратного метра в феврале стартовала с 272 тыс. рублей. «Замечаем, что в Казани пользуются большим спросом проекты классом выше комфорта», — отмечает Колунов.
Средняя стоимость квадратного метра в Казани за неполных три месяца 2024 года выросла на 2%, оценивают ситуацию в #Суварстроит. «Стоимость квадратного метра в новостройках остается на том же уровне, факторов для снижения цен мы не наблюдаем, поскольку финансовая модель проектов закладывается еще на этапе проектирования», — заявляют в строительной компании.
Средневзвешенная стоимость новой квартиры в Казани по данным Дом.РФ за год выросла на 24% до 10,7 млн рублей. Вероятно, цена стала настолько неприличной, что часть застройщиков рекламируют жилую недвижимость, указывая размер ежемесячного ипотечного платежа. Один предлагает квартиру от 9,5 тыс. рублей, второй от 18 тыс. рублей, третий стартует от 20 тыс. рублей в месяц. Полную стоимость тоже указывают, но шрифтом помельче. Это что-то новое.
Власти РФ продлили действие семейной ипотеки на 6 лет, но 1 июля истекает льготная ипотека под 8% годовых
Ипотека тревожит
Неумолимо падают объемы ипотечного кредитования. В феврале число зарегистрированных Росреестром по РТ ипотек в Казани сократилось на 15% до 1,8 тыс., а по РТ на 12% до 3,4 тысячи. И такая картина держится третий месяц.
На этом фоне власти РФ продлили действие семейной ипотеки на 6 лет, но 1 июля истекает льготная ипотека под 8% годовых. Минфин при этом намерен снизить долю льготных ипотечных кредитов с 90 до 25−30% рынка и сделать программу более адресной и направленной на соцподдержку.
«Ситуация может сложиться таким образом, что при высокой ставке ежемесячный платеж будет превышать возможности клиента. В результате возникнет отложенный спрос на приобретение жилья до момента стабилизации ипотечного рынка, — говорят в #Суварстроит. И заявляют, что 85% новых квартир покупают в ипотеку, из которых 40% приходится на льготное кредитование. — Ипотека продолжает оставаться главным инструментом для приобретения жилья».
Не видит проблемы в завершении льготной ипотеки под 8% группа компаний «СМУ-88». «Для Казани она по сути потеряла актуальность еще в прошлом году, — говорит Галеев. — Чтобы взять такую ипотеку с кредитным лимитом в 6 млн при текущей стоимости актуальных проектов, покупателю надо внести большой первоначальный взнос. А сейчас мало кто может себе позволить сразу отдать три миллиона».
Серьезные испытания с ужесточением условий выдачи ипотеки с господдержкой ждут в «Ак Барс Доме». «Ставка на уровне 6% останется для семей с детьми в возрасте до шести лет включительно, — говорит Латыпова о семейной ипотеке. — Для остальных участников параметры пока не определены. Но мы надеемся, что программа останется без существенных изменений, учитывая возможное увеличение ставки в пределах 7-10%. Продление семейной ипотеки поддержит спрос, но программа будет доступна не всем. Поэтому крупные застройщики будут реагировать на новые вызовы и предлагать собственные варианты, которые позволят поддержать интерес и возможности к приобретению недвижимости».
Не так пессимистичны в «Садовом кольце». Там полагают, что продление семейной ипотеки поддержит спрос на новостройки и позволит отрасли сохранить темпы ввода жилья. «При этом динамика цен на жилье, по нашим прогнозам, будет соответствовать темпу инфляции», — сказал Колунов.
Девелоперы получат деньги только после сдачи домов, а объект строится в среднем 1,5–2 года. Так что инфляция тоже откусит свою долю
Ответ Грефу
Ярким событием минувшего февраля стало выступление главы Сбера Германа Грефа, который на конференции об успешном 2023 годе обрушился на кабмин, ЦБ и девелоперов.
«Вот у кого с маржой все хорошо, так это у строителей! Мы — с нулевой рентабельностью!», — заявил Греф.
Смелость ответить на громкое заявление банкира нашли два из четырех опрошенных «БИЗНЕС Online» застройщиков.
«На сегодняшний день скорее именно застройщики находятся в „ловушке“ у банков, ведь проектное финансирование строительства для большинства проектов ведется через кредитные организации, иначе не позволяет закон, — заявляет исполнительный директор „Ак Барс Дом“. — Кроме того, по этому договору банками определяется нижний порог стоимости квадратного метра. И если застройщик не будет выполнять прописанные индикаторы, то банк имеет право применить дополнительные меры, и одна из них — повышение ставки по проектному финансированию строительства. Опять же все средства покупателей аккумулируются на эскроу-счетах в банках и не доступны застройщику до ввода дома. Не забываем, что застройщики постоянно сталкиваются с удорожанием стройматериалов и увеличением стоимости строительных работ, так как конкуренция за квалифицированные кадры на рынке продолжается».
Действительно, миллиарды выручки застройщиков в первую очередь уходят на эскроу-счета в банках. Девелоперы получат деньги только после сдачи домов, а объект строится в среднем 1,5–2 года. Так что инфляция тоже откусит свою долю. Все это время возведение идет за счет кредитов, что удорожает строительство. Но такая схема считается платой за то, чтобы в стране не было обманутых дольщиков. По оценкам, размер этой платы — 11% цены жилого комплекса: цифра звучала на совещании комиссии Госсовета РФ с участием вице-премьера Марата Хуснуллина и президента РТ Рустама Минниханова.
«Заявление Германа Оскаровича о том, что у строителей с маржой все хорошо, когда у тебя по любому проекту она едва составляет 15%, вызывает смешанные чувства, — говорит генеральный директор группы компаний „СМУ-88“. — Могу только поздравить Сбер с 1,5 трлн рублей чистой прибыли. К слову, это почти четыре годовых бюджета Татарстана».
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ»
Вторичный рынок рухнул на четверть
Вторичный рынок продолжил январское падение. Число зарегистрированных Росреестром сделок по Казани сократилось еще на 20% до 1,8 тыс., по Татарстану — на 25% до 3,6 тысячи. Напомним, в статистику договоров купли-продажи Росреестра попадают не только «бабушкины квартиры», но и объекты в только что сданных домах — новостройках.
Спрос значительно сократился. Связано это, безусловно, с очень дорогой ипотекой.
«Ситуация со вторичным рынком в Казани и Татарстана удручающая. То есть не очень хорошая, — говорит гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Нет, это не тенденция именно февраля — марта, это тенденция с момента повышения ставки Центробанка и с момента дорогой ипотеки. Если в декабре еще были старые одобренные кредиты, то в феврале — марте видим значительное снижение спроса».
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках продолжает колебаться от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ». То есть в среднем 17% годовых.
«Спрос естественно снизился, так как ипотечные ставки на вторичное жилье сегодня достаточно высокие и стали менее комфортными для того, чтобы, допустим, взять кредит более пяти миллионов рублей, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“, вице-президент гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев. — Но в то же время и предложений вторичного жилья больше не становится. Поэтому говорить о каком-то большом затоваривании рынка и перспективе критического снижения цены, я думаю не стоит. Единственное, что мы наблюдаем, что если появляется реальный покупатель на квартиру, то глубина торга на сегодняшний день выше, чем полгода назад».
Некое снижение цен в качестве торга отмечает и Савельев. «Пока уровень цен снизился, но незначительно, но торг значительно увеличился», — говорит эксперт.
Не дождавшись ипотеки с господдержкой на вторичку, участники рынка вместе с банками нашли путь самоспасения и предлагают ипотеку на б/у жилье под 8-10% годовых. «Это достигается путем определенной комиссии, естественно», — уточняет Садреев, и оценивает переплату в «несколько процентов от стоимости недвижимости».
«Интерес ко вторичному жилью сохраняется. Просто те люди, которые планируют купить, пока не готовы к этой покупке»
Прогноз
Нормализация спроса на ипотеку и, как следствие, на первичную недвижимость проявится ближе к концу первого полугодия, полагают в «Ак Барс Доме».
«Основными триггерами этому станет беспокойство потенциальных покупателей по поводу завершения срока льготной ипотеки под 8% годовых, — говорит Латыпова. — Кроме того, подходят к концу сроки по банковским депозитам с высокими ставками, и для инвестиций как нельзя лучше подходит именно недвижимость с ее интересными ценами на старте продаж».
Снижение ключевой ставки в среднесрочной перспективе надеются увидеть в «Садовом кольце». «Это сделает ипотечные программы еще доступнее. Кроме того, подтолкнет часть покупателей снять деньги с депозитов и вложить в недвижимость», — полагает Колунов.
«В апреле мало, что поменяется, думаю, динамика останется на том же уровне», — краток гендиректор группы компаний «СМУ-88».
Обратимся к ожиданиям на вторичке в апреле — мае. «Ждем дальнейшего падения. И падения продаж, и падения стоимости», — говорит Савельев.
Усиления роли «льготной» ипотеки для вторичного рынка ожидают в агентстве «Премьер-Недвижимость». «Предполагаем, что в ближайшие полгода такие программы будут применяться банками еще активнее, — говорит Садреев. — Интерес ко вторичному жилью сохраняется. Просто те люди, которые планируют купить, пока не готовы к этой покупке. Потому что-либо не продаются свои квартиры, либо не готовы брать дорогой ипотечный кредит. Но покупка запланирована».