ЭКСПЕРТЫ. Публицист, основатель телеграм-канала «Толкователь» Павел Пряников – о перспективах развития льготной ипотеки.

В бюджете РФ заканчивается лимит средств, которые правительство закладывало на субсидирование ставки по льготной ипотеке, - об этом ещё в июле 2023 года говорил вице-премьер, главный куратор стройотрасли в правительстве Марат Хуснуллин. Поэтому вызывает удивление тот факт, что только после новогодних каникул, в январе ряд экономических аналитиков обнаружили ужесточение правил выдачи ипотеки со стороны системных банков. В частности, Сбер и ВТБ выставили новые правила застройщикам, по которым они должны субсидировать часть льготной ставки.
Начнём с простого факта. Льготная ипотека стоит больших денег бюджету. На субсидирование ставок (разница между ключевой ставкой ЦБ и ставкой по ипотеке) в 2024 году по займам с господдержкой в бюджете заложено 230 млрд руб., по семейной – 224 млрд. А есть ещё субсидии по сельской, дальневосточной, арктической, IT, военной и прочим ипотекам. В общей сложности, это всё тянет на 600 млрд руб. в год, а если ЦБ снова повысит ключевую ставку – сумма дотаций вырастет ещё.
Фактически это подарок строительной отрасли на ту же сумму. Кстати, есть ещё один косвенный подарок правительства – материнский капитал, который мамы относят в кассу застройщиков. В год это 350 млрд руб.
Льготная ипотека была запущена летом 2020 года в ответ на пандемийный кризис, когда надо было спасать жилищное строительство. Почти всё это время Россия находилась в клубе стран, в основном Первого мира, с бесплатными деньгами. Льготная ставка под 6% при инфляции в 8,5% в 2021-м и 12% в 2022-м – это и есть бесплатные деньги (с отрицательными реальными ставками).
На льготной ипотеке отрасль была не только спасена, но и начала бурно наращивать прибыль. Рост выручки девелоперов за последние три года составил 2,5 раза, при этом промышленная инфляция за это время была около 50%. Т.е. чистая прибыль застройщиков выросла в 2 раза.
Сегодня рентабельность у большинства застройщиков составляет около 25%. Для сравнения: в нефтяной промышленности она примерно 20%, в обрабатывающей – 5-8%.
Такой рентабельностью среди крупных отраслей может похвастаться лишь сельское хозяйство – ещё одно направление в нашей экономике, давшее сильные всходы на различного рода льготных программах. Например, в выращивании подсолнечника рентабельность может достигать 40-60%.
В итоге на жилищном рынке России надулся «пузырь»: цены на новостройки за последние четыре года выросли в 2 раза при стагнирующих реальных доходах населения.
Россия, кстати, была не одинока в надувании «жилищного пузыря»: на бесплатных деньгах они возникли почти во всех развитых странах. Здесь мы находимся в фарватере общемировых трендов.
И во многих странах эти пузыри правительства потихоньку сдувают, чтобы оздоровить экономики. Так, в Швеции цены на жильё за последний год упали на 16%, примерно на такую же величину падает жилищный рынок Германии.
Задача правительства и ЦБ РФ сегодня – также попытаться сдуть «жилищный пузырь» не одним махом, а – постепенно, чтобы не вытолкать отрасль в серьёзный кризис с обвалом цен и обесцениванием залогов (квартир) у банков. Все экономисты мира хорошо знают, к чему приводит резкое сдувание «пузырей» - мировой кризис 2008-09 годов возник из-за того, что регуляторы решили навести порядок в американской ипотеке. В итоге вышел эффект домино – когда американская ипотека завалила мировую экономику.
И мы уже видим эти постепенные шаги. Это ужесточение ряда требований к заёмщикам: повышение первого взноса до 30% и ряда банков даже до 50%, невысокая долговая нагрузка заёмщика, снижение суммы кредита для Москвы и Петербурга с 12 до 6 млн руб.
Наверняка закроют программу ипотеки с господдержкой. А вот семейную оставят – раз у нас в почёте сейчас семейные ценности. Конечная цель – привести жилищную отрасль в состояние 2017-2019 годов, когда она «жила по средствам».

Telegram

Толкователь

Канал Блога Толкователя: история, социология и другие гуманитарные науки, аналитика, актуальная повестка дня и размышления. Основатель канала бывший главный редактор "Русской Планеты" Павел Пряников. Реклама @Kursistka @netovetz и @dana_rusin