"Сосед донесет": запрет на утепленные лоджии вступил в силу в России

В 2025 году владельцы остекленных балконов в России могут столкнуться со штрафами, если при остеклении были допущены определенные нарушения.

Остекление балкона – вопрос деликатный. Стремясь к комфорту и утеплению, собственники квартир рискуют столкнуться с юридическими сложностями. Важно учитывать, что права владельца квартиры в многоквартирном доме ограничены интересами соседей. Даже если планируемые изменения кажутся безобидными, перед остеклением или утеплением балкона необходимо получить согласие других жильцов дома.

Балкон рассматривается как общее имущество жильцов дома и состоит из балконной плиты (несущей конструкции, соединенной с фасадом) и надстройки с перилами и остеклением. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, балконная плита относится к общему имуществу, и поэтому не может считаться частной собственностью.

Раньше собственники квартир могли отстаивать правомерность остекления в суде, доказывая отсутствие угрозы безопасности, и часто выигрывали дела. Однако, в 2025 году Верховный суд изменил свою позицию, признав любые несанкционированные изменения балконов незаконными.

В настоящее время остекление балкона без одобрения всех жильцов дома считается незаконным. Любые изменения фасада здания, включая утепление балконов, теперь запрещены. Даже если ваш балкон был остеклен много лет назад, вас могут обязать вернуть его в первоначальный вид. В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса и решением Верховного суда от 28 марта 2023 года (дело № 5-КГ22-150-К2), любые изменения общего имущества должны предварительно согласовываться со всеми собственниками квартир. С 2024 года суды начали пересмотр дел, связанных с остеклением балконов.

Жалобу на незаконное остекление может подать председатель ТСЖ, управляющая компания или любой недовольный сосед. Избежать штрафа за незаконное остекление балкона возможно при соблюдении одного из следующих условий. Если работы по остеклению были произведены до 1 марта 2005 года, согласие соседей на тот момент не требовалось. Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности составляет три года. Если с момента проведения работ прошло более трех лет и иск подан позже этого срока, это может быть основанием для отказа в требовании о демонтаже.