Эксперт Перевозников: Предпосылок для активного роста цен на новостройки нет
С начала года, отмечают в ДОМ.РФ, новое жилье подорожало на 3,5%. Это ниже инфляции за этот же период (4,4%). При этом динамика цен сильно различается в разных регионах. Так, в Москве рост цен на новостройки с начала года более чем вдвое сильнее, чем в среднем по стране - 8,2%. В Санкт-Петербурге цены, напротив, отстают от среднероссийской динамики - жилье в Северной столице подорожало с начала года лишь на 2,8%.
Сильнее других дорожает однокомнатное жилье. С начала года "однушки" повысились в цене на 4% ("трешки", для сравнения, на 2,6%), а за год - на 7% (трехкомнатные квартиры - на 5,4%).
Чего ждать дальше? Одни эксперты считают, что может быть скачок цен, другие в этом сильно сомневаются.
Ситуация с ценами напрямую зависит от денежно-кредитной политики Центробанка и от условий банков по ипотечному кредитованию, отмечает руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. Прогнозы могут быть очень приблизительными, говорит он, но предпосылок для активного роста цен на новостройки пока нет, и вряд ли они появятся в ближайшие несколько месяцев.
При этом лето проходит для рынка новостроек достаточно неплохо, считает Перевозников: рынок активен, спрос есть, сделки идут. Количество заявок в сегменте первичного жилья на ипотеку, отправленных через платформу TYMY, в июле выросло на 37,8% к июню. В августе по предварительным итогам число сделок на уровне июля. А осенью рынок недвижимости вообще традиционно растет, так что возможен дополнительный рост. "Интересной будет развилка, в случае если ЦБ примет решение о новом снижении ключевой ставки. Здесь мы увидим возможный отток платежеспособного спроса на вторичный рынок, где сегодня есть интересные цены и много вариантов в предложении", - говорит эксперт.
В сравнении с инфляцией за последний год цены на новостройки в среднем корректируются в сторону снижения, отмечает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Отчасти это выравнивание баланса после слишком активного роста в предыдущие годы, когда динамика на первичном и вторичном рынке была крайне неравномерной. Готовые квартиры в лучшем случае не росли в цене, а в реальных сделках зачастую падали, тогда как новостройки показывали рост, заметно превышающий инфляцию, - рынок был неравномерно перегрет льготными программами, поясняет Чернокульский. В 2024 году объем выдач по льготным программам существенно сократился, говорит он. Объем квартир, не проданных застройщиками, всего за шесть последних месяцев, к июлю 2025 года, по данным ЕРЗ.РФ, вырос в полтора раза. "Очевидно, что в сложившихся обстоятельствах предпосылок для роста цен на первичном рынке особо нет. При этом, разумеется, стоит учитывать, что и на месте стоять или падать цены тоже не могут - рост цен на стройматериалы и серьезный кадровый дефицит в отрасли есть во всех регионах. Плюс после традиционного сезонного летнего снижения спроса осенью будет небольшое оживление на рынке, так что вероятна небольшая корректировка цен в сторону повышения, но, думаю, вряд ли она обгонит уровень официальной инфляции", - говорит эксперт.
Сейчас встречаются квартиры, на которые застройщики готовы чувствительно снизить цену - на 10-50%, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Однако это, как правило, либо непопулярные квартиры на последних этажах, либо квартиры с неудачной планировкой. Особые условия, подарки (к примеру, машино-место) и скидки предусмотрены для тех, кто покупает квартиры за наличные. Можно ожидать дальнейшего роста цен в пределах инфляции, если рыночная ипотека снова станет доступной (например, при ключевой ставке 10% и ниже). Будет рост продаж - как из-за реализации отложенного спроса, так и из-за относительно невысокой обеспеченности россиян жильем (сейчас - около 30 кв. м). Сдерживаться рост цен будет низкой динамикой роста доходов. "В то же время призываем критически относиться к публикациям, которые периодически всплывают в СМИ, с призывом немедленно вкладываться в недвижимость в преддверии роста цен до 25%, - отмечает Тумин. - Подобный "креатив" спонсируется отдельными застройщиками. Рыночных причин для резкого роста цен нет. Напротив, на рынке наблюдается затоваренность (порядка 70 млн кв. м нераспроданного жилья)".
Как только ЦБ снизит ключевую ставку до 14%, цены на новостройки взлетят, настаивает гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев. К лету 2026 года новостройки массмаркета подорожают на 22-25%, уверен он, бизнес-класс - на 30% из-за дефицита предложения. Вторичное жилье станет дороже на скромные 7-10%. Ситуацию, по его словам, подогревают три фактора. Это увеличение спроса при возможном снижении ставок (рост спроса на 15% на каждый 1% снижения). Желание перевести активы в недвижимость при нынешней геополитической обстановке (рост цен на элитное жилье на 18,7% подтверждает этот тренд, отмечает Бондарев). И, наконец, стремительное подорожание стройматериалов. "Застройщики пока держат цены, но к осени их рентабельность упадет ниже 8%, что неизбежно вызовет резкий скачок цен", - говорит он.
Ближайший год пройдет без резких скачков цен, считает эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Ставка ЦБ в 2025-2026 году вряд ли опустится ниже 12-13%, а это влияет на доступность ипотеки. Предстоящей осенью цены будут прибавлять в пределах официальной инфляции - в среднем около 5% в год, уверен он. "При этом ситуация в разных сегментах рынка различается. Новые старты продаж традиционно выходят с более высокой ценой за квадратный метр: финансовая модель девелопера не оставляет другого варианта. Проекты, которые стартовали два-три года назад и сейчас достраиваются, напротив, формируют предложения со скидками. Девелоперы уже открыли счета эскроу и заинтересованы в распродаже остатков, поэтому именно там можно найти выгодные условия - ограниченные по времени, но реальные", - отмечает он.
На вторичном рынке цены, по словам Патанина, фактически замерли. Эпоха, когда рынок поднимался за счет того, что каждый новый собственник "накидывал" к цене соседа, закончилась. Сегодня покупатель смотрит на рынок и выбирает в рамках своих финансовых возможностей, а не по "хотелкам" продавцов.
Есть и психологический фактор. В случае решения украинского конфликта или других политических развязок возможен краткосрочный всплеск спроса, рассуждает эксперт. "Люди, которые откладывали сделки, выйдут на рынок, и это способно поднять цены на 5-7% в течение нескольких месяцев. Но затем рынок все равно вернется к фундаментальным параметрам: стоимости денег, уровню инфляции и ставкам по ипотеке", - заключил он.