Подводные камни «вторички»: Как снизить риски при продаже или покупке жилья?

 Проверка на юридическую чистоту – это минимизация правовых рисков при покупке квартиры, насколько законно основание приобретения права собственности продавцом квартиры. Если человек хочет приобрести жильё на вторичном рынке, то к этому моменту квартира уже сменила, как правило, нескольких собственников. Причем каждый переход прав собственности и совершенная  сделка должны иметь законный характер.

  В первую очередь покупателю следует проверить, кто был ранее собственником данного жилого помещения. Для чего нужно попросить собственника квартиры предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) в отношении приобретаемой квартиры.

  При ознакомлении с выпиской ЕГРН обратите внимание на то, когда у продавца возникло право собственности на квартиру и когда состоялся переход права собственности к следующему собственнику. Короткий промежуток времени нахождения объекта в собственности (три-четыре месяца) может вызвать подозрение в добросовестности стороны по сделке. При этом лицо, которое продает вам в настоящий момент вторичное жилье, может быть добросовестным приобретателем, а предыдущие собственники – нет.

  После этого нужно проверить по системе ГАС «Правосудие» или на портале судов города Москвы  имелись или имеются ли какие-либо споры относительно данного объекта недвижимости в судах. К сожалению, не вся информация публикуется на сайтах судов, часть информации публиковать запрещено. Однако по косвенным признакам специалисты могут определить характер спора и возможные правовые риски.

  В связи с вопросом судебных разбирательств надо попытаться установить, находится ли квартира под арестом? Иногда это видно из информации на сайте суда. Но на практике бывает, что арест судом наложен, но по неизвестной причине отсутствует в системе государственной регистрации (в реестре недвижимости). Проверить в этом случае наличие обременения в виде ареста затруднительно.

  Далее покупателю стоит посмотреть выписку из домовой книги, в которой указаны все ранее проживавшие или проживающие в данной квартире лица, если квартира не свободна от проживающих в ней лиц. Особое внимание надо обращать на несовершеннолетних лиц, которые зарегистрированы или были зарегистрированы в данном жилом помещении. При  нарушении их прав сделка по приобретению жилья может быть признана недействительной.

  Другим важным моментом является проверка дееспособности продавца. Для этого стоит запросить у него справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Однако отсутствие продавца на учете ещё не означает, что он полностью дееспособен. Поскольку не все страдающие соответствующими заболеваниями люди состоят на государственном учете. 

  Проверка дееспособности продавца – это отдельная  юридическая проблема, для решения которой требуется наличие у адвоката, сопровождающего сделку, значительного времени и опыта.

  Лица, зарегистрированные в жилом помещении, указаны в выписке из домовой книги. Но порой встречаются ситуации, когда есть лица, которые в жилом помещении не зарегистрированы, но по тем или иным юридическим основаниям не утратили право пользования им. Такое вторичное жилье можно приобрести без риска утраты права собственности на него. Однако  возможные судебные разбирательства о правах таких лиц могут стоить нервов и времени покупателю.

  Следует помнить, что занижение рыночной стоимости квартиры в договоре влечет для покупателя правовые риски, поскольку в случае спора крайне трудно доказать, сколько на самом деле он уплатил продавцу. Поэтому указывайте при покупке квартиры её полную стоимость в тексте договора, чтобы избежать возможных спорных ситуаций. Помните о том, что это также влияет на величину вашего налогового вычета.

  Для продавца основной интерес состоит в том, чтобы получить деньги за квартиру максимально быстро и безопасно. В последнее время для расчетов используют аккредитив, хотя используют также и банковскую ячейку, через которую передаются наличные денежные средства.

  Использование при расчете за квартиру расписок продавца в том, что часть денег получена «в счет улучшений квартиры» несет в себе определенные юридические риски для покупателя вторичной недвижимости. Часто такие расписки «всплывают» при рассмотрении гражданских споров в судах и оцениваются в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

  Если жилье приобретается на вторичном рынке, существует вероятность того, что квартира подвергалась перепланировке. Поэтому перед покупкой стоит проверить законность такой перепланировки, запросив технический паспорт квартиры в Бюро технической инвентаризации. За получением документов технического учета (технические паспорта, поэтажные планы с экспликацией, справки) в отношении учтенных в БТИ объектов может обратиться любое лицо, а также представитель по доверенности.

  В адвокатской практике часто встречаются ситуации, когда гражданин продает недвижимость, которая была приобретена в браке, не получив на продажу предварительное нотариальное согласие своей второй половины. Такие сделки могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Поэтому нужно проверять семейное положение продавца и устанавливать, является ли продаваемая квартира общим имуществом супругов. 

 Проверить факт заключения супругами (бывшими супругами) договора на практике вызывает затруднения, поскольку такие договоры не подлежат государственной регистрации.

  Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои особенности и несет в себе много правовых рисков, которые можно минимизировать определенными способами. В каждом случае покупка недвижимости – это взвешивание юридических аргументов «за» и «против» и выбор осуществляется с учетом всех факторов.