Frostwelle: Das müssen Sie wissen, wenn Ihre Heizung jetzt ausfällt

Ein Ausfall der Heizung – besonders im Winter – kann schnell zur Belastung werden. Ist es bitterkalt in der Wohnung, ist die erste Frage: Wer ist in der Verantwortung?

Beim Mietverhältnis ist das grundsätzlich der Vermieter. Er muss dafür sorgen, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ist – also inklusive funktionierender Heizung. Das ergibt sich aus den miet- und schuldrechtlichen Grundsätzen zu Instandhaltung und Instandsetzung. 

Ein Mietvertrag entbindet den Vermieter nicht von der Pflicht zur Reparatur der Heizung: Auch wenn keine explizite Formulierung enthalten ist, er muss Mängel regulieren. 

Was zählt als „Heizungsausfall“?

Ein Heizungsausfall gilt als Mangel, wenn die Heizanlage nicht richtig funktioniert oder Mindesttemperaturen nicht erreicht werden. Bei Temperaturen unter 18 bis 20 Grad in Wohnräumen spricht das Mietrecht in der Heizperiode regelmäßig von einer „nicht vertragsgemäßen Leistung“. 

Wichtig ist dabei die Heizperiode: In Deutschland gilt meist die Zeit zwischen 1. Oktober und 30. April als Heizperiode. Während dieser Zeit müssen ausreichende Temperaturen gewährleistet werden. 

Richtiges Vorgehen bei Heizungsausfall

Sofort schriftlich melden: Wenn die Heizung nicht funktioniert, sollte der Mieter unverzüglich schriftlich den Mangel melden und eine Frist zur Behebung setzen. Ohne Mängelanzeige kann eine Mietminderung oft nicht rechtlich durchgesetzt werden.

Praxisbeispiel: „Die Heizung funktioniert seit dem 10. Januar nicht. Ich setze eine Frist zur Reparatur bis zum 12. Januar …“

Angemessene Frist setzen: Was „angemessen“ ist, hängt von äußeren Bedingungen ab – bei winterlichen Minustemperaturen gelten meist 48 Stunden oder weniger als angemessen. 

Dokumentation: Notieren Sie Uhrzeiten, Temperaturen und Kommunikation mit dem Vermieter – das hilft bei späteren Streitigkeiten.

Mietminderung: Auch bei Sabotage?

Ist die Heizung über eine mehr als kurze Zeit (48 Stunden oder mehr) ausgefallen, kann der Mieter die Miete mindern. Und zwar auch dann, wenn den Vermieter keine Schuld trifft. Darauf weist der Deutsche Mieterbund ausdrücklich hin. Entscheidend ist nicht die Ursache des Ausfalls, sondern allein, wie stark die Wohnnutzung beeinträchtigt ist. 

Das gilt auch bei äußeren Umständen wie einem großflächigen Stromausfall infolge von Sabotage oder mutwillig beschädigten Leitungen, wie in Teilen Berlins. 

Wichtig ist allerdings, dass Mieter den Ausfall umgehend beim Vermieter melden, sonst kann der Minderungsanspruch gefährdet sein. Denn: Bekannt heißt nicht angezeigt! Auch bei einem großflächigen Stromausfall sollten Mieter den Heizungsausfall kurz melden; das ist der sicherste Weg, um eine Mietminderung rechtlich abzusichern. Je nach Dauer und Schwere der Beeinträchtigung kann die Mietminderung ordentlich sein: Bei einem vollständigen Ausfall von Strom und Heizung im Winter sind im Extremfall sogar bis zu 100 Prozent der Miete denkbar.

Wichtige Punkte:

• Eine Minderungsquote hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab und kann – je nach Fall – zwischen 10 Prozent und 100 Prozent liegen.
• Bei dauerhaftem Komplettausfall können im Einzelfall sogar 70 Prozent oder mehr gerechtfertigt sein.
• Die Minderungswirkung beginnt meist rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Heizungsausfalls, sofern der Vermieter vorher schriftlich informiert wurde. 

Wichtig: Erst wenn der Vermieter eine angemessene Reparaturfrist verstreichen ließ, ist die Mietminderung „legal“ – davor nicht. 

Was Eigentümer und Vermieter wissen müssen

Bei selbst genutztem Wohneigentum tragen Eigentümer das Risiko eines Heizungsausfalls grundsätzlich selbst. Fällt die Heizung infolge eines Stromausfalls aus – auch bei äußerer Einwirkung wie Sabotage oder beschädigten Leitungen –, besteht kein Anspruch auf Ersatz für den Nutzungsausfall, etwa für nicht beheizbare Räume. Darauf weisen Verbraucher- und Versicherungsexperten regelmäßig hin. 

Stattdessen sind Eigentümer verpflichtet, alles Zumutbare zu unternehmen, um Folgeschäden zu verhindern, etwa Wasserleitungen vor dem Einfrieren zu schützen, die Heizungsanlage nach Wiederkehr des Stroms zu kontrollieren oder bei längerer Abwesenheit regelmäßige Prüfungen zu veranlassen. Werden solche Maßnahmen unterlassen, kann der Versicherungsschutz entfallen – selbst dann, wenn der Stromausfall nicht selbst verschuldet war. 

Ein aktuelles Beispiel aus Niedersachsen zeigt, wie weit das gehen kann: In Verden mussten rund 130 Mieter wochenlang ohne funktionierende Heizung auskommen, weil ein Vermieter die Heizkosten nicht bezahlt hatte. Die Stadt verhängte daraufhin ein Rekord-Bußgeld von 50.000 Euro gegen das verantwortliche Unternehmen, nachdem mobile Heizlösungen wochenlang versagten und die Stadt zwischendurch selbst für Ersatz sorgen musste. 

Versicherungsfall oder nicht?

Ein Stromausfall an sich gilt in der Regel nicht als Versicherungsfall, versichert sein können jedoch Folgeschäden, etwa Frost- oder Rohrbruchschäden über die Wohngebäudeversicherung oder Schäden an Möbeln und Elektrogeräten über die Hausratversicherung. Voraussetzung ist meist, dass der Schaden nicht grob fahrlässig verursacht wurde und die sogenannte Schadensminderungspflicht eingehalten wurde, worauf auch die Verbraucherzentrale immer wieder hinweist.  

Und natürlich, dass Leitungswasserschäden mitversichert sind und Eigentümer ihre Pflicht zur Schadensvermeidung erfüllen. Verbraucherschützer raten deshalb, Leitungen zu sichern, eingefrorene Rohre nur kontrolliert aufzutauen und Schäden umgehend zu melden. Denn ob und in welchem Umfang die Versicherung zahlt, hängt stets vom konkret abgeschlossenen Tarif ab.

Pflicht zur schnellen Behebung und Übergangslösungen

Vermieter müssen Mängel an der Heizungsanlage so schnell wie möglich beseitigen und können Verantwortung nicht auf Mieter abwälzen. 

Ist eine Behebung nicht sofort möglich, sollten Vermieter gegebenenfalls provisorische Heizlösungen anbieten oder organisieren. Das mindert Konflikte und rechtliche Risiken.