Спортивные и почти капитальные // О специфике договоров на размещение некапитальных объектов в Москве
Способы получить земельный участок из земель государственной собственности под строительство в Москве известны и их немного. Это аукционы, предоставление участков под масштабные инвестиционные проекты, размещение объектов социально-культурного и коммунално0бытовгно назначения, а также комплексное развитие территории.
При этом участков с аукциона предоставляется немного и, в отличие от иных регионов, нельзя обязать городские власти выставить на торги любой понравившийся участок [1]. А масштабные инвестиционные проекты и комплексное развитие территории предполагают высокий «порог вхождения» для инвесторов. Подробно – в моей статье по тому вопросу.
В связи с чем, как показывает практика Правового центра «Два М» становится актуальным вопрос получения земельных участков под размещение некапитальных объектов. Что в ряде случаев почти эквивалентно капитальному строительству как с точки зрения физических характеристик возводимых объектов, так и по приобретаемым правам. Однако «почти» в данном случае слово ключевое так как, данный правовой режим не лишён подводных камней.
Отмечу, что в этой статье речь идёт именно о предоставлении свободных участков из публичных земель под размещение некапитального объекта. Специфика размещения таких объектов на участках, уже переданных под эксплуатацию капитальных зданий, будет рассмотрена в отдельной статье. Если кратко – там вариантов использования участка значительно больше.
В Москве предусмотрено предоставление участков под разрешение некапитальных торговых объектов и объектов общепита[2], а также спортивных объектов, аттракционов, автосервисов и автомоек[3].
Ниже рассмотрю вариант с получением права на размещение крытых спортивных объектов на основании п. 5.23 Порядка, утверждённого постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП, так как именно эта опция позволяет размешать некапитальные сооружения значительной площади и с подключением к коммуникациям, то есть с практической точки зрения, мало отличающиеся от капитальных объектов.
А именно в соответствии с данным пунктом могут размещаться «объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, предназначенные для обеспечения занятия физической культурой, спортом, обустройства раздевалок, мест хранения спортивного инвентаря, в том числе с подключением к сетям электроснабжения, водопровода, канализации, теплоснабжения с организацией оснований (включая каменные или бетонные) с заглублением до 1 м, без устройства фундаментов». Как видно из описания, речь идёт о размещении теплых крытых сооружений без лимита по площади. А разница между бетонным основанием с заглублением в метр и «настоящим» фундаментом весьма зыбкая.
Право на размещение таких объектов может предоставляться как на аукционе, так и без аукциона на основании решения градостроительно-земельной комиссии Москвы[4].
При этом прямо предусмотрена возможность размещения некапитальных объектов на особо охраняемы природных территориях, в границах объектов культурного наследия и их зон охраны, при условии соответствия некапитального объекта предусмотренному для конкретной зоны режиму. В том числе размещение некапитальных объектов возможно на территориях, где капитальное строительство исключено или существенно ограничено
Важно что размещение некапитальных спортивных объектов позволяет рассчитывать на меру поддержки в виде компенсации процентов по кредиту на размещение такого объекта[5].
Стоит отметить, что при известном «творческом» походе размещаемые спортивные объекты могут включать в качестве «вспомогательных» достаточно значительные «вспомогательные» площади, используемые торговли, общепит и т. д.
А теперь о «подводных камнях». Специфика размещения некапитальных объектов в Москве состоит в том, что участок предоставляется не по договору аренды, а по специфическому договору на размещение некапитального объекта. В случае спортивных объектов типовая форма договора утверждена Распоряжением Москомспорта от 05.03.2020 N 66
Хотя нетрудно заметить, что по своему предмету и содержанию данный договор на размещение очень близок к аренде - он целенаправленно сформулирован так, чтобы арендой правоотношения по нему не являлись Такая юридическая техника исключает применение норм Земельного кодекса, защищающих арендатора публичных земель.
В первую очередь это критично для случаев досрочного расторжения договора – оно возможно по инициативе публичного субъекта как в случае планируемого размещения на участке капитальных объектов (в том числе линейных), так и при нарушениях договора или норм действующего законодательства со стороны владельца некапитального объекта. Причём речь идёт о внесудебном отказе от договора, который, при формалином прочтении, возможен в случае однократных нарушений и без учёта их существенности. А деятельность по возведению и дальнейшей эксплуатации объекта будет зарегулирована множеством норм как в области земельного и экологического законодательства (особенно при размещении объекта в зонах ОКН или ООПТ), так и в области физкультуры и спорта, безопасности в местах массового нахождения людей и т. д. Соответственно, сложно представить что к лицу, размещающему некапитальный объект, уполномоченный орган при желании не сможет предъявить никаких претензий.
И с расторжением договора связана следующая проблема – поскольку некапитальный объект формально является движимым имуществом (хотя с учётом вышеуказанных параметров его «движимость» крайне условна), то в случае расторжения договора (как по вине владельца объекта, так и в случае изменения планов публичного субъекта) владелец должен будет демонтировать объект в сжатые сроки .Либо же такой объект будет снесён уполномоченными органом. И возможность взыскания убытков (как стоимости объекта, так и упущенной выгоды) в связи с формально движимым характером объекта существенно ограничена. Причём даже если действия публичного субъекта по расторжению договора в дальнейшем будут признаны незаконными.
Таким образом, размещение некапитальных спортивных объектов, с одной стороны, позволяет получить права на участки в Москве, о предоставлении которых для капитального строительства речь идти не может. С другой – юридическая конструкция договора на размещение некапитального объекта, не являющегося договором аренды участка, создаёт повышенные риски для застройщика.
[1] Согласно п. 8 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 можно требовать выставления на аукцион лишь участка, уже внесённого Москвой в соответствующий перечень.
[2] Постановление Правительства Москвы от 03.02.2011 N 26-ПП
[3] П. 5.1., 5.5., 5.21-5.23 Порядка, утверждённого постановлением Правительства Москвы N 636-ПП от 13.11.2012.
[4] П. 39 Порядка, утверждённого Постановлением Правительства Москвы N 636-ПП от 13.11.2012
[5] П. 1.2.17. прил. 5 к постановлению Правительства Москвы от 23.11.2021 N 1820-ПП.