От рубля и выше // Специфика аренды земли под строительство в Москве
Как получить землю под строительство нежилых объектов в Москве? Если речь об участках из публичных земель, то для коммерческой структуры актуальны два варианта:
- предоставление участка в аренду с аукциона;
- предоставление участка без аукциона под реализацию масштабного инвестиционного проекта либо для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В настоящее статье я, с учётом наработок Правового центра «Два М» при сопровождении таких проектов, расскажу о специфике этих способов предоставления участка, обусловленной столичным законодательством и практикой его применения.
Аукцион. Можно просить, но нельзя требовать
В соответствии с федеральным законодательством[1] любое лицо вправе требовать выставления на аукцион для получения в аренду любого понравившегося ему свободного участка из публичных земель. В том числе – формирования участка в желаемых границах из неразграниченных государственных земель. Разумеется, со множеством оговорок, перечисления которых хватит на пару отдельных публикаций. Но общий принцип федерального регулирования – отказ в формировании и выставлении на аукцион участка должен быть мотивированным и возможен только по закрытому перечню оснований.
Тогда как в Москве дополнительным основанием отказа в выставлении участка на аукцион является[2] отсутствие соответствующего участка в перечне участков, права на которые планируется реализовывать на торгах, одобренном в порядке, установленном Правительством Москвы. Данная норма действует до 1 января 2025 г. но с более чем вероятной перспективой продления. Понятно что, скорее всего, желаемого участка в этом списке не будет. А его включение в такой список зависит от усмотрения уполномоченных органов. В том числе от решения Градостроительно-земельной комиссии Москвы[3]. То есть и предоставление участка с аукциона обусловлено усмотрением городских властей.
Заявление потенциального арендатора в такой ситуации является лишь предложением для городских властей вынести вопрос о предоставлении участка на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии.
Без аукциона
В силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ допускается предоставление участка в аренду без торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП) при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов. В Москве данный вопрос урегулирован ч. 1 ст. 8.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве, ст. 7 Закона г. Москвы от 07.10.2015 N 55 "О промышленной политике города Москвы. Процедурные вопросы регламентированы.
И опять же основная черта имеющегося регулирования – предоставление участков по этим режимам обусловлено усмотрением городских властей. Вопрос, также как и в случае с аукционом, фактически решается Градостроительно-земельной комиссией.
Так, для предоставления участка под масштабный инвестиционный проект критерием является то, что реализация указанных проектов направлена на достижение показателей, предусмотренных государственными программами города Москвы. Таких программ в городе у утверждено несколько. В первую очередь актуальна программа «Экономическое развитие и инвестиционная привлекательность города Москвы»[4]. И, предсказуемо, конкретных критериев, которым должны соответствовать инвестиционные проекты, чтобы называться масштабными, в данных программах как и в иных нормативных актах нет. То есть фактически нормативно закреплено только целевое назначение, земля под которое может быть предоставлена без торгов. А в остальном – вопрос усмотрения. Да и в части целевого назначения возможны весьма «творческие» подходы.
При этом механизм предоставления участков без торгов по этим основаниям используется достаточно активно, в том числе для сравнительно небольших объектов. Таким образом, возможность предоставления земли без торгов может быть актуальна для практически любых объектов, которые являются «местами приложения труда» и обеспечивают сколько-нибудь значимые поступления в бюджет. Кроме разве что торговли и сферы обслуживания.
О градостроительном регламенте
Ещё один рычаг влияния городских властей на возможность предоставления участков под строительство это вопрос градостроительного регламента. Так, в Москве свободный участок, на котором правилами землепользования и застройки допускается строительство нежилых объектов со сколько-нибудь серьёзными параметрами, крайне редкое исключение. Обычно незастроенные участки необходимой площади находятся либо в зонах сохраняемого землепользования (индекс «Ф») в которых для пустого участка параметры строительства нулевые. Либо в зонах комплексного развития территории (КРТ). Которые могут застраиваться только в рамках соответствующего договора, и только в границах всей зоны, а не отдельных участков.
Также градостроительным регламентом могут быть установлены виды разрешённого использования, не соответствующие планируемому проекту. То есть в большинстве случаев для строительства на участке потребуется внесение изменений в правила землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки ‑ также и в него. При этом поскольку условием предоставления участка под строительство как с аукциона так и без является соответствие цели предоставления участка актуальному градостроительному регламенту – изменения в ПЗЗ и иные документы должны вноситься ещё на этапе подготовки к предоставлению. Такой порядок прямо предусмотрен Распоряжением от 17.06.2015 N 480-РМ.
Опять же, внесение таких изменений, как и само предоставление участка по тому или иному основанию, зависит фактически исключительно от усмотрения городских властей.
Арендная плата в зависимости от основания предоставления
Для случаев предоставления участков с аукциона начальный размер арендной платы на торгах в большинстве случаев будет сравнительно небольшим. Так, для объектов производственного назначения он равен 1,5% кадастровой стоимости[5], т.е. идентичен общей арендной ставке по договору аренды под эксплуатацию объекта. Но это – начальная ставка которая на торгах может повышаться неограниченно. То есть арендная плата за участок, представляемый с аукциона, зависит в первую очередь от интереса к нему со стороны участников этого аукциона
Также весьма умеренной будет индексация платы в период действия договора – она начинается только с четвёртого года после заключения договора (если объект к этому времени не построен) на 10% за год
Гораздо интереснее ситуация с предоставлением участков без торгов.
С одной стороны участки под объекты промышленно-производственного назначения представляются за один рубль в год[6] на основании постановления Правительства Москвы от 22.03.2022 N 407-ПП. Данная символическая арендная плата установлена в качестве одной из мер поддержки экономики. И прецеденты применения данной льготы имеются[7].
С другой – для объектов, не соответствующих понятию «промышленно-производственного назначения», арендная плата до завершения их строительства будет достаточно большой. А при несоблюдении сроков строительства поднимается до откровенно заградительных величин.
Так, для большинства видов нежилых объектов за пределами ТТК арендная плата за первый год аренды составит 21,5% от кадастровой стоимости, за второй год - 1,5 %, за третий год — 1,5% в случае получения разрешения на строительство или 15% при его отсутствии, за четвёртый год — 5% в случае завершения работ по устройству котлована, фундамента, возведению стен и перекрытий подземной части объекта или 25%, за пятый - уже 7% при готовности подземной части объекта или 35%, если эти работы не завершены.
В связи с чем становится особенно важен вопрос трактовки понятия «объектов промышленно-производственного назначения», подпадающих под льготу. В первую очередь - той части, насколько применима она к объектам, сочетающим производство с иными видами деятельности. Нормативно этот вопрос не урегулирован. Так, с одной стороны производство неизбежно предполагает наличие, как минимум, административных помещений, столовых для работников. А высокотехнологичное производство, требующее большого числа «кабинетных» работников, внешне может быть мало отличимо от офиса. С другой – черта, за которой такие сопутствующие объекты (даже не требующие вспомогательных ВРИ) переходят в основные, достаточно тонка, особенно в Москве, в условиях дорогой земли и высокого налогового бремени.
[1] П. 4 статьи 39.11 ЗК РФ.
[2] П. 5.1 статьи 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".
[3] П. 2.2.10. Положения о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП.
[4] Постановление Правительства Москвы от 11.10.2011 г. № 477-ПП.
[5] П. 2.2. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».
[6] П. 3.5. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.
[7] https://ria.ru/20230823/arenda-1891625588.html
https://www.ruscable.ru/news/2022/06/10/Lygotnaya_arenda_investor_postroit_proizvodstvenny/