ИП-риэлтор продал квартиру в личных целях: ФНС России "простила" ему налог по УСН
В пользу такого решения послужило отсутствие положительного финансового результата от покупки и продажи квартиры, а также - обстоятельства, связанные с покупкой жилья для бывшей жены по условиям развода.
ИП занимался куплей-продажей недвижимости, то есть, работал в качестве риэлтора. Многие годы налоговики претензий к нему не имели – до тех пор, пока он не подал декларацию 3-НДФЛ. В этой декларации был отражён доход от продажи квартиры и расходы, связанные с ее приобретением, равные доходу. В результате налоговая база по НДФЛ оказалось равна нулю.
А поскольку в целом ИП применял УСН с объектом налогообложения "доходы", то есть – без права учитывать свои расходы в налоговых целях, налоговики очень обрадовались и включили доход, заявленный в декларации по НДФЛ, в налоговую базу по УСН. Таким образом, ИП оказался должен оплатить налоговикам 6% от стоимости проданной квартиры.
ИП с таким поворотом не смирился и направился обжаловать данное решение, в том числе – в ФНС России. Там обратили внимание, что ИП не лишён права приобретать и продавать недвижимость в своих личных целях. Одним из признаков предпринимательской деятельности является получение "прибыли" (положительного финансового результата), в данном же случае вследствие равенства цены покупки и продажи такого результата по данной операции получено не было.
Кроме того, бывшая супруга представила в качестве одного из доказательств своё заявление, в котором были отражены обстоятельства приобретения данной квартиры. Дело в том, что по условиям развода ИП должен был приобрести жильё для бывшей жены и их дочери. В какой-то момент он приобрёл спорную квартиру, её площадь составляла всего лишь 30 м². При этом была достигнута предварительная договоренность о приобретении ещё и соседней квартиры, однако это сделка не состоялась. Само по себе приобретённое помещение не позволяло обеспечить нормальное проживание двух человек, так что квартиру эту продали через месяц после приобретения.
ФНС также установила, что бывшая супруга и дочь ИП зарегистрированы по новому месту жительства – в квартире, которая была приобретена экс-супругом после продажи спорной квартиры. Со своей стороны, налоговики никак не доказали, что операции по купле и продаже спорной квартиры были направлены на извлечение прибыли и соответствовали признакам предпринимательской деятельности. В итоге ФНС России удовлетворила требования ИП, то есть – упразднила доначисления налога по УСН (решение БВ-4-9/13737@ от 27.10.2023, опубликованное 18.09.2024).