Как новые правила расчёта НДФЛ ударят по владельцам недвижимости
С 1 января 2025 года в России вступили в силу изменения, которые затрагивают порядок расчёта минимального дохода при продаже недвижимости. Теперь регионы получили право самостоятельно устанавливать понижающий коэффициент, определяющий минимальный доход от продажи объекта. Это может повлиять на величину НДФЛ, который продавцы обязаны уплатить в некоторых случаях.
Когда применяется понижающий коэффициент
Если недвижимость продается ранее установленного минимального срока владения (обычно 5 лет, а в некоторых случаях — 3 года), необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
В таких случаях доход, указанный в декларации, не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки. До 2025 года применялся фиксированный коэффициент 0,7 для расчёта минимального дохода, но с 2025 года некоторые регионы повысили его до 1.
Пример расчета
- Кадастровая стоимость объекта — 7 000 000 ₽.
- Продажная цена — 5 000 000 ₽.
До 2025 года
- Минимальный доход = 7 000 000 ₽ x 0,7 = 4 900 000 ₽.
- Налоговая базируется на большей из двух сумм: продажной цене или минимальном доходе. В данном случае — 5 000 000 ₽.
После вычета 1 000 000 ₽ (имущественный вычет) налог составит:
2 400 000 ₽ x 13% + (4 000 000 ₽ - 2 400 000 ₽) x 15% = 552 000 ₽.
Какие регионы изменили коэффициент
С 2025 года коэффициент повышен до 1 в следующих регионах:
- Санкт-Петербург.
- Татарстан.
- Краснодарский край.
- Республика Крым.
- Калининградская область.
- Архангельская область.
- Астраханская область.
Теперь, используя тот же пример:
- Минимальный доход = 7 000 000 ₽ x 1 = 7 000 000 ₽.
- После вычета имущественного вычета (1 000 000 ₽): 2 400 000 ₽ x 13% + (6 000 000 ₽ - 2 400 000 ₽) x 15% = 852 000 ₽.
Это на 300 000 ₽ больше, чем при коэффициенте 0,7.
Кого затронут изменения
Нововведения особенно скажутся на продавцах объектов, где рыночная стоимость ниже кадастровой. Это может быть:
- Неликвидная недвижимость, например, квартиры после аварий.
- Нежилая недвижимость (апартаменты, кладовки, машино-места), где кадастровая стоимость часто превышает рыночную.
Как избежать переплаты
Чтобы снизить налог, владельцам таких объектов стоит заранее пересмотреть кадастровую стоимость через процедуру оспаривания. Это может быть выгодным, если рыночная цена объекта заметно ниже кадастровой.
Уточнения
Подоходный налог — основной вид прямых налогов.