"Один на один с кредитом останетесь вы": эксперт о реальных перспективах рынка жилья в Уфе

В гостях нашей редакции глава «Национального агентства развития рынка недвижимости» Фазлыева Камила Асхатовна. Сегодня наши читатели узнают многое о рынке недвижимости, о квартирах и об ипотеке.

– Камила Асхатовна, как сегодня в целом чувствует себя рынок жилья в Уфе?

– В общероссийском рейтинге Уфа стабильно держится посередине. Есть регионы хуже, а есть лидеры – Москва и Санкт-Петербург, где спрос всегда высокий за счёт притока населения. У нас интерес к новостройкам пониже. Но важно понимать: рынок – это не только про новостройки, это в основном вторичное жильё. Раньше квартиры на этапе котлована брали как инвестицию, чтобы потом дороже продать. Сейчас такой возможности нет. А на «вторичке» люди покупают для жизни, и ситуация там получше.

Хочу предостеречь: не берите большие суммы под нынешние рыночные ставки (около 20%), если не уверены, что сможете платить. Просрочки растут как раз среди тех, кто взял кредит в 2023-2024 годах в надежде на скорое снижение ставок. Не верьте таким обещаниям. Расчёт только на свои силы. Один на один с кредитом останетесь вы.

– Как изменились условия ипотечного кредитования в этом году?

– Дело не только в высокой ставке. Ужесточились требования к заёмщикам. Банки теперь смотрят на общую кредитную нагрузку и, главное, требуют подтверждённые доходы – официальные данные с Госуслуг. «Серые» справки работать не будут. Это отсечёт тех, кто получает зарплату «в конверте». Уже сейчас больше половины заявок в банки получают отказ. Ситуация не вернётся к прежней. Того ипотечного бума мы больше не увидим.

– Какие сейчас самые популярные виды ипотеки? Семейная, наверное, в лидерах?

– Да, 70% выданных кредитов – это семейная ипотека. Но хочу сразу предостеречь: я видела в СМИ рекламу «донорской ипотеки». Такой программы не существует! Это лазейка, а не льготная программа.

Некоторые небольшие банки идут на уловки и оформляют по две семейной ипотеки на семью: оформляют кредиты отдельно на мужа и жену и подают в бюро кредитных историй данные с ошибками, чтобы это скрыть. Это обход запрета, его прямое нарушение. То же самое с «донорской ипотекой» – если у вас нет детей или семьи, вам не положена льгота. Центробанк против этих схем, и скоро их полностью прикроют.

– А сельская ипотека? Я слышала, Башкирия в лидерах по ее выдаче.

– Да, мы традиционные лидеры. По ранее действующим условиям покупали квартиры в многоэтажках в пригородах, например, в Михайловке-Грин, по ставке 2,7%. Это был подарок от государства, но не по назначению.

Сейчас правила ужесточили. Сельская ипотека теперь только для тех, кто действительно живет и работает в сельской местности, в агропромышленном секторе, а не в пригородных агломерациях. Объемы выдач стали несопоставимо меньше, и это правильно.

Льготная ставка означает, что разницу с ключевой ставкой компенсирует бюджет. А бюджет – это наши с вами налоги. Почему мы все должны платить за того, кто скупил 10 квартир по льготным программам, а тот, кто действительно нуждается, никогда не сможет воспользоваться своим правом? Помогать нужно тем, кто действительно в этом нуждается: семьям с детьми или тем, кто работает на селе.

– Ипотека – это вообще правильный путь?

– Главное ложное убеждение – что рынок жилья равен рынку ипотеки. Это всего лишь один из инструментов, причем не для всех. Ипотека должна выдаваться только платежеспособным. Сейчас мы движемся к тому, что нужны другие инструменты: накопительные программы, цивилизованная аренда. Льготная ипотека государству невыгодна, она требует колоссальных вливаний, а сейчас у бюджета другие приоритеты.

Люди ждут, что ставки упадут ниже 15%, и все вернется. Но даже если ставка снизится, вам ее не дадут. Уже сейчас больше половины заявок получают отказ из-за ужесточения требований, о которых я говорила.

– Что делать, если банк отказал в ипотеке?

– Не надо биться лбом о стену. Если не дают – значит, нельзя. Причина обычно очевидна: слишком большая кредитная нагрузка или нехватка официального дохода. Не стоит искать банки, которые «рискуют», или платить за «покупку ставки» – это лишь увеличит вашу переплату.

К покупке жилья теперь нужно готовиться заранее: закрывать другие кредиты, копить первоначальный взнос и официально подтверждать доходы. Это возвращение к здравому смыслу. Раньше же не было так: утром решили – вечером купили. Это хорошо, что люди стали более финансово грамотными и осторожными.

– Каковы прогнозы по ставкам?

– Они будут медленно снижаться, но резких движений не будет. И смотреть только на ключевую ставку – ошибка. Даже если она упадет, кредит вам могут не дать по другим параметрам.

Корень проблемы в том, что без ипотеки большинство людей уже не могут купить жилье. Это говорит о катастрофическом разрыве между доходами населения и стоимостью квадратного метра. Выход – не в новых льготах, а в системном реформировании всей жилищной сферы: развитии альтернативных инструментов и повышении прозрачности. Мы идем к тому, что рыночная ипотека станет доступна только тем, кто действительно может ее обслуживать. Для остальных должны появиться другие опции.

– Расскажите о государственных жилищных сертификатах. При каких условиях их можно получить?

– Система госсертификатов и субсидий, к сожалению, сегодня требует гораздо большей прозрачности. Да, есть известные программы, например, 450 тысяч на погашение ипотеки для многодетных семей. Но на практике возникает много проблем: где-то квартиры, предназначенные для очередников, разыгрывают на сомнительных аукционах, где-то продавцы месяцами ждут денег по сертификатам из новых регионов.

Главные бич здесь – коррупционная составляющая и отсутствие четких, прозрачных правил. Когда будет налажена настоящая цифровизация и все станет видно, как на ладони, тогда эти механизмы заработают как следует. Пока же это, к сожалению, точечная история, и нужно быть готовым к бюрократическим сложностям.

– Что сейчас выгоднее: снимать жилье или брать ипотеку?

– Это очень индивидуальный вопрос. Если вы честно попадаете под семейную ипотеку – у вас есть дети, и доход позволяет платить, и вы нашли хороший вариант – например, квартиру в уже сданном доме у проверенного местного застройщика – то да, покупка будет выгоднее.

Если же вы не подходите под льготные программы и вам светит только рыночная ипотека под 20%, то, скорее всего, аренда будет разумнее. Смотрите, даже Дом.РФ, главный институт развития, теперь на первой странице своего сайта продвигает не ипотеку, а аренду! Пока в Уфе такого нет, но в других городах – да, и это тренд. Будущее – за цивилизованной, институциональной арендой с гарантиями, а не за рискованными схемами с «донорскими» ипотеками.

– Каких застройщиков вы считаете самыми надежными?

– Я не буду никого рекламировать, их и так достаточно. Скажу о другом. Раньше главным риском был обман дольщиков. Сейчас, благодаря эскроу-счетам, деньги вернут, но вы потеряете время и инфляцию.

Новый бич – снижение качества строительства. Все желают жить в действительно комфортабельном жилье, в не в бетонной коробке. Что сейчас строят? В основном красивый холл, просторный подъезд. А дальше – квартиры-норки по 17-20 метров, где текут стены и нет нормальной вентиляции. И это выдают за «современное комфортное жилье»!

Вообще я сторонник старых добрых кирпичных домов 2000-х годов – они и теплее, и экологичнее, и площади там человеческие, и архитектура хоть какая-то была. Современные 33-этажные монолиты часто уродуют ландшафт, а инфраструктура за ними не поспевает. Народ стал умнее и теперь смотрит не на картинку, а на то, что получает в реальности.

– Стоит ли сейчас вкладываться в строящееся жилье?

– А с какой целью? Если как в инвестицию – то нет. Время, когда покупали на этапе котлована, чтобы выгодно перепродать, прошло. Сейчас новостройка часто стоит дороже, чем готовая «вторичка» в том же районе.

Единственное исключение – это 1-2 премиальных застройщика, у которых очередь из постоянных клиентов. Но это точечная история для обеспеченных людей.

Особенно для тех, кто рассматривает квартиру как актив, я советую смотреть на вторичный рынок.

– Почему?

Первое – проверенное качество. Ты приходишь и видишь всё своими глазами: как шумоизоляция, не течет ли крыша, не заливают ли соседи, как работает управляющая компания. Можно поговорить с жильцами и узнать реальную, а не рекламную картину. С новостройкой – это всегда кот в мешке. Да, риска потерять деньги нет, но риск получить квартиру с кривыми стенами, плохими окнами и неработающей вентиляцией – большой.

Второе – сложившаяся инфраструктура. Это главный аргумент. Приведу примеры. Вот достраивают новый большой микрорайон, например, на «Планете». А где дети будут учиться? 88-я школа уже перегружена. 97-я – тоже, и чтобы дойти до нее, ребенку надо переходить оживленную улицу у Лесотехникума. Поликлиника? Её еще нет, и людям приходится ездить в 21-ю больницу. То же самое с микрорайоном на Зорге и в сторону 8-Марта и Затона: 115-я и 7-я школы переполнены, 4-я закрыта на реконструкцию, новую на Зорге только обещают. Да, ее построят, но когда? Вы готовы несколько лет возить ребенка через полгорода?

Третье – мгновенная доходность. Квартиру на «вторичке» можно сразу сдавать. А чтобы сдать новостройку, надо ждать полтора-два года, пока дом сдадут, ты сделаешь ремонт и заселишься. Критерии для хорошей аренды известны: транспортная доступность (автобусы, троллейбусы), наличие школ, садиков и поликлиник в шаговой доступности. Именно поэтому приезжающие из районов Башкирии часто выбирают старые «хрущевки» на том же проспекте – это практично и удобно.

– Давайте перейдем к тенденциям и перспективам. Как вы оцениваете спрос на квартиры-студии и малогабаритные?

– Из моего длинного монолога, наверное, уже понятно, что я отношусь к этой тенденции негативно. Это порочная практика. Одно дело – купить студию студенту на время учебы. Но мы же строим для жизни!

Я полностью поддерживаю московский запрет на строительство квартир меньше 28 кв. метров. А что нам предлагают сейчас? Студии и однушки по 17-20 «квадратов». И это для взрослых, платежеспособных людей! Мы же не студентов расселяем. Конечно, они пользуются спросом, но лишь потому что на большое пространство просто не хватает денег. Это вынужденная мера, а не преимущество. В нулевые строили большие площади, потому что люди могли себе это позволить. Сейчас рынок уперся в платежеспособный спрос.

Но где же социальная ответственность бизнеса? Застройщики ведь создают жилье для людей, а не люди для того, чтобы застройщики набивали карманы. Нужно умно подходить к планированию: анализировать, что нужно конкретному району. Если в районе живут молодые семьи, которые хотят рожать вторых, третьих детей, им нужны трехкомнатные квартиры, а не студии! Они хотят остаться в своем районе, где уже есть школа, садик, поликлиника. Вот когда застройщики начнут считать именно так, ситуация начнет меняться в лучшую сторону.

– Но ведь недвижимость всегда растет в цене?

– Это не совсем так. Верно, в номинале цена редко падает. Но если смотреть в реальном выражении, то сейчас другие товары и услуги дорожают быстрее, чем квадратные метры. Чтобы решить проблему доступности, нужен или серьезный рост доходов населения, или серьезное реформирование всей жилищно-кредитной системы. Это можно сделать гораздо быстрее, чем за 20 лет, если этим займутся толковые люди.

И да, нужно менять и менталитет. Наша «генетическая память» заставляет нас стремиться к собственной квартире любой ценой. Но в мире многие десятилетиями живут в качественной долгосрочной аренде и не чувствуют себя ущербными. Развитие цивилизованного арендного рынка – это тоже часть решения.

– А что насчет «акций» от застройщиков? Это же хорошая возможность?

– Не надо играть в игры разума! «Акция минус 25%» – это не акция, это снижение цены. Точка. Они их сначала задрали до небес, а теперь «вынуждены» снижать. Жестко прозвучит, но если бизнес-модель не работает, если строить дорого и жилье не продается – значит, надо уходить с рынка. Застройщики привыкли к сверхприбылям, но эта эпоха заканчивается. Мы уже видим, как крупные инвесторы выводят деньги из строительного сектора – для них «рыба кончилась». Это естественный процесс, рынок будет сужаться и оздоравливаться.

– Давайте поговорим об апартаментах. Почему они стали так популярны?

– Они стали популярны не потому, что это гениальное изобретение, а по очень простой причине: строить жилье с соблюдением всех норм сложно и дорого, а апартаменты – можно как угодно и практически на любом земельном участке. К апартаментам не применяются строгие требования СНиПов по жилью. Можно сделать окно в бетонную стену, не устанавливать нормальную вентиляцию, можно не строить рядом школы, сады и поликлиники, можно с парковкой провалить. Всё это – проблемы покупателя.

Верить застройщикам, которые обещают, что «вот-вот апартаменты признают жильем», – наивно. Этого не будет. Юридически это нежилые помещения, и все их недостатки останутся с вами: более высокие коммунальные платежи (по коммерческим тарифам), потенциальный бизнес по соседству (салон красоты, офис, бар) и могут возникнуть проблемы с пропиской.

Я не хочу обижать владельцев, но нужно честно понимать: апартаменты – это идеальное решение для бизнеса. Адвокат, который в одной комнате спит, а в другой принимает клиентов; бьюти-мастер, который там же и работает – вот для кого это создано. И как коммерческая недвижимость для сдачи в аренду под те же салоны – это тоже хороший вариант. Всегда нужно четко разделять: это бизнес-актив, а не дом для жизни.

Не пропустите вторую часть интервью на нашем сайте.

Интервью в формате видео смотрите по ссылке

---

---