Der Murnauer Wohnungsmarkt gilt als angespannt, das Angebot ist für Normalverdiener knapp und meist unerschwinglich. Die Politik setzt seit fünf Jahren auch auf ein besonderes Instrument gegen den Mangel – und will dieses beibehalten: Die Zweckentfremdungssatzung soll verhindern, dass weiterer Wohnraum verloren geht.
Murnau - Die Knappheit ist keine subjektive Empfindung, sondern von offizieller Stelle dokumentiert. Das bayerische Bau-Ministerium hat Murnau und Seehausen als einzige Kommunen im Landkreis einer Liste von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zugeordnet. Das bedeutet in der Praxis: Menschen finden nicht ausreichend Mietwohnungen – oder nur zu unangemessenen Bedingungen.
Wohnraum-Schutz: Regelwerk muss nach fünf Jahren neu erlassen werden
Der Murnauer Gemeinderat hat mit einer Reihe von Schritten auf die schwierige Situation reagiert. Eines der Werkzeuge, die das Gremium vor fünf Jahren in die Hand nahm und auf aktiv stellte, ist eine Zweckentfremdungssatzung, wie es sie in vielen Gemeinden und Städten gibt. Diese soll verhindern, dass in erster Linie Mietwohnungen anderweitig genutzt und somit dem Markt entzogen werden – zum Beispiel, weil die Eigentümer die oft lukrative Vermarktung als Ferienwohnung vorziehen. Dafür braucht es eine Genehmigung. Nach spätestens fünf Jahren muss die Satzung neu erlassen werden, sofern die Situation sich nicht gebessert hat.
Eine 7:3-Mehrheit des Bauausschusses sah keine Wende zum Guten in Murnau und empfahl, in die Verlängerung zu gehen – gegen die Stimmen von Wolfgang Köglmayr (Mehr Bewegen) sowie Franz Neuner und Lorenz Brey (beide CSU). Das Ergebnis dient als Gutachten an den Gemeinderat, der den Beschluss fällen wird.
Wohnungsmarkt: In Murnau lässt es sich gut leben – mit genügend Geld
Natürlich: Im attraktiven Murnau lässt es sich gut leben, wenn man über das nötige Geld verfügt. Es gibt hohen „Zuzugsdruck“, wie es die Verwaltung formuliert, gleichzeitig ist das Wohnungsangebot in der Regel knapp und luxuriös teuer. Normalverdiener bleiben oft auf der Strecke und werden auf dem Mietmarkt nicht fündig. Marktbaumeister Klaus Tworek machte die Probe aufs Exempel, recherchierte auf zwei gängigen Online-Immobilienplattformen. Ergebnis: Er fand vier Angebote zu Mietwohnungen und Häusern in Murnau, vier Mietobjekte im näheren Umkreis sowie zwölf Kaufofferten im oberen Segment. Überhaupt herrschte insgesamt vornehmlich hohes Preisniveau vor.
Dazu gesellte sich in Pandemiezeiten der Effekt, dass die allgemeine Nachfrage nach Ferienwohnungen stieg. In Murnau schrumpfte deren Bestand innerhalb von fünf Jahren von 112 auf 95, und bei den entsprechenden Betten in diesem Bereich ging es nach Zahlen der Verwaltung von 527 im Jahr 2019 auf 452 (2023) nach unten. Allerdings gab es ein deutliches Plus bei den Gesamt-Übernachtungen: von unter 200 000 auf über 226 000. Die Auslastung bei Ferienwohnungen sowie -häusern, Hotels, Pensionen, Gasthöfen und Kliniken stieg um knapp zehn Punkte auf rund 50 Prozent.
Verwaltung glaubt: Auf den Schutzschirm kann Murnau nicht verzichten
Die Satzung wirkt nach Schilderung Tworeks „vor allem in der Vorberatung“: wenn Eigentümer zum Beispiel im Gespräch erkennen, dass sie keine große Erfolgschance haben beim Versuch, ihre bislang vermietete Wohnung als Ferienunterkunft anzubieten. Bürgermeister Rolf Beuting (ÖDP/Bürgerforum) erläuterte, es gebe hier einen „durchaus messbaren Druck“. Die Verwaltung jedenfalls geht nicht davon aus, dass sie auf den Schutzschirm verzichten kann. Schaffe man die Satzung ab, werde es „sicher mehr Ferienwohnungen geben“, prognostizierte Beuting. „Das Instrument aus der Hand zu geben, wäre fahrlässig.“ Man müsse nicht die Sorge haben, damit den Tourismus abzuwürgen.
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Lorenz Brey sah’s ein wenig anders. „Wir sind ein Urlaubsort und leben vom Tourismus.“ Der CSU-Vertreter wollte Eigentümer weniger in ihrer Entscheidungsfreiheit beschnitten sehen in der Frage, wie sie ihre Immobilien nutzen. Die Satzung speist sich in seinen Augen „ein bisserl vom Denunziantentum“. Martin Hutter (ÖDP/Bürgerforum) warb mit Blick auf Leerstand dafür, „die Leute wachzurütteln“ und ihnen klarzumachen, „welchen Schatz sie haben“. Veronika Jones-Gilch (Grüne) hielte es „für fatal, würden wir die Satzung wieder abschaffen“. Es sei „absolut wichtig und richtig“, diese „kontinuierlich weiterzuführen“. Diese sei ein deutliches Zeichen dafür, was der Gemeinderat wolle.