«Предлагают расселить из центра на периферию». Разбираемся во всех скандалах по мегастройке за Челюскинцев

Большая застройка так называемого «Второго Екатеринбург-сити» за улицей Челюскинцев и Макаровским мостом — один из самых масштабных проектов ближайших лет, с котором оказалось связано немало скандалов.

Поводов для скандалов хватает: жильцы домов не согласны с выплатами за свои квартиры и отказываются съезжать, один застройщик недоволен тем, что на их площадке получил землю конкурент (и он тоже недоволен происходящим), а еще есть предприимчивый бизнесмен, который выкупил целый дом в квартале под застройку.

В этом материале разбираемся в позициях всех сторон.

Территория в границах улицы Челюскинцев, переулка Северного, улиц Шевелева, Папанина, Юмашева, русла реки Исети и Набережной рабочей молодежи будет застраиваться до 2030 года. Проект планировки и межевания территории в мэрии утвердили 27 мая 2022 года.

Первые эскизы квартала появились двумя годами ранее. В 2020-м в компании «Брусника» рассказывали, что построят здесь отель, двухэтажный фитнес-клуб с бассейном и спа, двухэтажный торговый центр, школу на 1100 мест, два садика (каждый — на 600 мест), паркинг на 3,7 тысячи машин и, конечно, жилые дома — один на 49 этажей, остальные от 7 до 33-х.

Всё это — по проекту нидерландского архитектурного бюро KCAP Architects & Planners. Как уточнили в «Бруснике», на данный момент эскизы, вероятно, будут скорректированы, но основные планы по застройке не изменятся.

— Мы по-прежнему планируем сформировать самодостаточную, многофункциональную, разнообразную и плотную среду. Район свяжет сеть общественных пространств, одним из которых будет набережная. Здесь появятся школа, детские сады, деловая, спортивная и рекреационная инфраструктура, — рассказали E1.RU в компании-застройщике.

В зону застройки также попадает старое здание хосписа. Его снесут, а само учреждение переедет на Уралмаш, для паллиативного отделения построят новое здание.

«Брусника» — хозяйка этой земли с 2015 года. Тогда компания выиграла аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории площадью в 145 037,3 квадратных метра.

Попадающие в зону застройки дома частично уже признаны аварийными, как минимум по 24 из них мэрия уже выпустила постановления об изъятии для муниципальных нужд.

Всего уже снесено десять домов. В их числе, например, здание на улице Энергостроителей — на его месте построят школу. А в конце августа разрушили двухэтажку на Папанина, 26а.

Следующие на очереди — дома на Папанина, 28, 30, 32 и Челюскинцев, 3а.

— Работы займут около недели. Со всеми собственниками в этих домах мы достигли соглашений, квартиры выкуплены, — рассказывали E1.RU ранее в пресс-службе застройщика.

Строительство планировали начать уже в этом году, но сроки немного сдвинулись.

— Мы намерены начать строительство первого дома в 2025 году. Пока точный месяц мы назвать не можем. К 2030-му в планах закончить расселение на этом участке, — уточняют в «Бруснике».

В июле этого года был аукцион на здание бывшего психиатрического корпуса на Челюскинцев, 5к, попадающего в зону большой стройки. К удивлению, «Брусника» тот конкурс не выиграла. Лот достался торговой компании, которая, впрочем, отказалась заключать договор. После повторных торгов заброшенное здание перешло «Бруснике».

— Мы участвовали в первом аукционе, но компания «Тон» повысила стоимость в 80 раз (с 10,7 миллиона рублей до 802 миллионов. — Прим. ред), что с экономической точки зрения было необъяснимо. В итоге победитель отказался от сделки. 29 августа прошли повторные торги по покупке здания на Челюскинце, 5к. Их выиграла «Брусника», — подчеркнули в компании.

Жильцы уже расселенных домов на Папанина прошлым летом устраивали собрания, чтобы добиться справедливых выплат за свои квартиры. С кем-то застройщик в итоге смог договориться, с другими вопрос решился в суде.

Сейчас только в одной из шести двухэтажек остались жильцы — в доме № 26 на Папанина.

Историю собственницы квартиры мы также рассказывали в нашем большом материале. Стоимость принадлежащей Оксане П. однушки в 24,2 квадратных метра оценили в 2,24 миллиона рублей. Независимая оценка, которую провела женщина, показала совсем другой результат — 4 миллиона рублей. Сейчас и эта сумма кажется ей несправедливой.

Так, Верх-Исетский районный суд уже увеличил размер выплаты до 3,48 миллиона рублей, но по мнению собственницы, в эту сумму не включили реальную стоимость земельного участка.

— Судебная экспертиза была на 4,7 миллиона. После того, как «Брусника» написала рецензии на оценщика, он снизил сумму на 1,1 миллиона. Застройщик остался доволен, но в данной экспертизе рассчитана стоимость участка площадью 555 квадратных метров, а право собственности, которое мне выдал Росреестр — на участок 6300 «квадратов». То есть меня лишили части участка и денег за него, — недовольна Оксана. —  В решении суда первой инстанции огромное количество ошибок в деле и несоответствий с реальными документами.

В апелляции она просила назначить повторную экспертизу, чтобы увеличить сумму до 5 192 097, 07 рубля: 3,059 миллиона за саму квартиру, за участок — 1,12 миллиона, 594 тысячи за общедомовое имущество, 181 тысяча компенсации за непроизведенный капремонт и еще 230 тысяч на покрытие убытков по экспертному заключению.

Областной суд в новой экспертизе отказал, решение уже вступило в силу. Застройщик намерен снести дом, как только будет исполнено решение об изъятии, но Оксана сдаваться не собирается.

— Я хочу рыночную стоимость земельного участка и жилого помещения, ровно как прописано в постановлении об изъятии. Только при этом условии я смогу остаться в данной локации. У меня дети ходят в первую школу — в первый и третий классы. Суммы по этому решению суда мне не хватит, чтобы купить жилье рядом со школой, — говорит Оксана.

При этом в «Бруснике» рассказали E1.RU, что еще в прошлом году предлагали Оксане другую компенсацию. Конкретную цифру в пресс-службе застройщика назвать не смогли, ссылаясь на конфиденциальность информации.

— Мы можем сказать, что еще весной 2023 года предлагали собственнице сумму, значительно превышающую ту, что назначил суд. Однако она посчитала ее несправедливой, — отметили в «Бруснике».

Сейчас компания ведет переговоры с собственниками домов № 49, 49а и 51 на Набережной рабочей молодежи. Как и в случае с расселением квартир на Папанина, довольны не все.

Жильцы домов на Энергостроителей и Набережной рабочей молодежи уже записали коллективное видеообращение главе СКР Александру Бастрыкину.

— Когда мы спрашиваем, из каких расчетов берется итоговая стоимость, нам никто не объясняет. Никто не компенсирует нам упущенную выгоду благоустройства этого района, не предлагают возможности жить здесь в домах, которые будут построены. Нас просто предлагают сместить, — возмущается один из местных жителей.

— Люди приобретали эти квартиры, надеясь на то, что здесь близко садик, школа, какие-то вузы. Они могли жить тут, в центре, и иметь возможность легко всюду добраться, — приводит свои аргументы другая жительница.

— Нам с сыном за 20 квадратных метров в общежитии предлагают 3,5 миллиона. За эту цену в Екатеринбурге сейчас не то что в центре — на окраине невозможно купить отдельное жилье. Очень дорогая земля под нашими домами должна же это как-то компенсировать, — считает одна из жительниц.

Также люди ссылаются на статью 32.1 Жилищного кодекса, в которой прописаны правила расселения домов и компенсации при попадании в программу комплексного развития территорий (КРТ) и негодуют, что в их ситуации — с договором РЗТ (развития застроенной территории) — нормы не на их стороне.

— По КРТ таких конфликтов с расселением не бывает, — считают жильцы квартала.

Отметим, что ранее о проблемах РЗТ говорил и главный по стройке в Екатеринбурге Рустам Галямов. На брифинге перед Днем строителя он комментировал конфликты людей с застройщиком в этом районе.

— Эта территория осваивается в рамках РЗТ, там этот момент [с выкупом квартир и расселением] действительно был не урегулирован. Весь выкуп там производился, по сути, в гражданско-правовых отношениях между инвестором и собственником. Вопросы возникают, и это достаточно серьезно тормозит развитие площадок. Эти вопросы уже были сняты принятием закона о КРТ, четко производится оценка и выплата — всё привязано к рынку, поэтому вопросов никаких нет, — отвечал на вопрос по этой локации Рустам Галямов.

Отметим, что еще год назад за местных вступалась омбудсмен Татьяна Мерзлякова. Она говорила, что в таких случаях интересы города и застройщика несправедливо оказываются выше интересов людей.

— По моему мнению, здесь должен соблюдаться принцип справедливости и равнозначности. Равнозначность компенсации состоит в том, что человек на полученные за изъятое жилье деньги сможет приобрести жилье, расположенное в той же местности и площадь которого равнозначна ранее занимаемому, — заявляла Татьяна Мерзлякова.

Также люди, которые не согласны с выплатами и остаются жить в своих квартирах, жалуются на сложившиеся сейчас условия.

— Всё происходящее ведет к ухудшению наших домов и жизни в них. Заборы, сносы, фонари у нас не подключены, всё время ходят маргинальные личности, вечерами очень страшно выйти на улицу и детей отпускать, — жалуется одна из женщин.

Какие-то дома уже отключены от газа и электричества — и проблема эта не новая. В начале года без отопления остался дом на Энергостроителей, 5, хотя жильцы оттуда съехали не все.

Конфликтуют с «Брусникой» не только жители квартала, но и другой застройщик, и эта ситуация длится уже пять лет.

В 2019-м, спустя четыре года после того как мэрия заключила договор РЗТ с «Брусникой», землю в зоне застройки внезапно получил другой девелопер — СЗ «Энергия».

Речь идет об участке в 0,7 гектара на Энергостроителей, 7. Сначала компания получила градостроительный план земельного участка, позже Минстрой региона выдал разрешение на строительство. «Брусника» пожаловалась в прокуратуру и пошла в суд, чтобы оспорить выдачу документов конкуренту.

«Энергия» со своей стороны пошла со встречным иском. Основной аргумент был такой: выделенный компании участок не входит в зону РЗТ, а значит, постановление об освоении площадки было принято с нарушениями. И арбитраж, и областной суд, и Седьмой кассационный суд в Челябинске отказали застройщику в удовлетворении исков.

Тем не менее в конце 2023 года администрация Екатеринбурга вновь выдала разрешение «Энергии» на строительство многоэтажки на улице Энергостроителей, 7. Документ действует до 28 февраля 2027 года, работы на площадке уже начались.

В начале года «Брусника» обращалась в арбитражный суд с новым иском. Застройщик просил приостановить действие разрешения на строительство, выданного «Энергии» и запретить вести какие-либо работы на земельном участке. Суд отказал в принятии обеспечительных мер, и позже девелопер отозвал иск.

— Дважды они обращались за наложением обеспечительных мер и дважды Арбитражный суд им отказывал. Проанализировав перспективы дела, в феврале 2024 года «Брусника» отказалась от иска. Получается, они сами отказались от судебного оспаривания, а теперь чинят препятствия другими способами и пытаются нас выжить, — говорит руководитель проекта СЗ «Энергия» Евгений Шакиров.

Другой застройщик всё еще убежден, что по договору РЗТ компания должна остаться единственной, кто может строить в квартале.

— Наша позиция прозрачна и неизменна. Девелопером территории за Макаровским мостом должна быть «Брусника». У нас есть на это законное право. Наши архитекторы обладают экспертизой в реализации сложных комплексных проектов, понимают, как переосмысливать масштабные территории. Освоение больших городских пространств можно сравнить с операцией на открытом сердце. Цена ошибки здесь очень велика. И главным проигравшим является город, — считают в компании.

Проектная документация по объекту «Энергии», который получил название «Дом 7», опубликована в единой информационной системе жилищного строительства. Сдать 26-этажку должны к IV кварталу 2026 года.

— Администрация города выдала «Энергии» разрешение на строительство и, очевидно, тоже имеет свое мнение по поводу застройки этой территории, которое нашим «соседям», очевидно, не очень интересно. Руководство «Брусники» бравирует тем, что им участок дал полпред, — рассказывает руководитель проекта «Энергии».

По проектной документации, в высотке на Энергостроителей будет 264 квартиры, 63 из них уже проданы. Квадратный метр в «Доме 7» стоит 432,4 тысячи рублей. В доме также будет паркинг на 153 машины, детская, спортивная площадки и место для сбора мусора.

В «Бруснике» же указывают на отсутствие встроенного детского сада в доме и считают, что это нарушение.

— Мы действительно направили иск в суд и собирались оспорить разрешение на строительство. Но до предварительных слушаний в законную силу вступило решение по более раннему делу А60-5745/2021. Согласно ему, незаконным были признан первичный градостроительный план земельного участка.

Одновременно суд установил, что строительство в границах РЗТ должно соответствовать проекту планировки территории. По нему на Энергостроителей, 7 должен быть дом со встроенным детским садом, а проект «Энергии» этого не предполагает. В нашем понимании на основании принятого судебного акта должны быть приняты соответствующие меры, а разрешение отменено. Поэтому тот иск мы отозвали, — комментируют поданный иск в «Бруснике».

Сейчас «Энергия» обвиняет конкурента в саботаже своей стройки. В начале июля в пресс-службе застройщика утверждали, что «Брусника» снесла их стойки под газопровод и нанесла ущерб почти на 300 тысяч рублей. Второй девелопер в свою очередь ответил, что не вел на этом участке никаких работ, а вот всю деятельность «Энергии» назвал незаконной, якобы у них не было разрешений. С документами по факту всё оказалось в порядке.

Работы с газопроводом продолжаются до сих пор — как и конфликт.

— У нас есть разрешение на строительство объекта. Мы приступили к работам по его возведению, и тут начались противодействия, в частности, на прилегающих земельных участках. Это техника, в том числе грузовая и специальная, без номеров, которая бросается на проезд, это попытка монтажа забора через проезд, по которому осуществляется доступ на строительную площадку. Их камеры смотрят почему-то на нашу площадку, — говорит Евгений Шакиров.

В пресс-службе девелопера-конкурента настаивают на том, что защищают свою землю и свои интересы, ничего при этом не нарушая.

— «Энергия» решила, что для доступа к своей площадке может без соответствующего разрешения использовать не принадлежащую ей землю. Диалог с представителями компании к результатам не привел. Мы вынуждены защищать свои законные интересы, — отвечают в «Бруснике».

— Вынос этого газопровода делали «Екатеринбурггаз», проект согласован действующей управляющей компанией. Были выполнены работы по монтажу газовых стоек, которые опять же уничтожили, о чем мы подали заявление в правоохранительные органы. После того как стойки были уничтожены, на их место заехала техника без госномеров, которая сейчас мешает проведению работ, хотя на земельный участок «Екатеринбурггаз» уже получил сервитут, и эта техника стоит в его границах. По заявлению пока идет доследственная проверка, — добавил руководитель проекта на Энергостроителей.

С газопроводом возникла и другая проблема — наложение ограничений на проведение работ. В «Энергии» считают, что это безосновательно, а проблемы создает не только для их стройки, но и для оставшихся в квартале жильцов.

— «Брусника» обратилась с заявлением об оспаривании распоряжения об установлении сервитута и попросила суд наложить обеспечительные меры, мотивируя тем, что являются собственниками этих участков, хотя это не соответствует действительности. Земельные участки на основании постановления администрации еще в 2023 году изъяты для муниципальных нужд под строительство инфраструктуры, город как собственник распоряжается ими в части установления публичного сервитута.

Поэтому и тут «Брусника» также препятствует работам по выносу реконструкции сети газопровода, причем данные работы также выполняются в целях обеспечения газоснабжения ряда домов по улице Набережной рабочей молодежи и Энергостроителей, то есть тем самым препятствуя и нормальной жизни людей, нарушая их права, — считает руководитель проекта «Дом 7».

—  Как рассказывают люди, на домах, которые не до конца расселены, срезаются сети, заколачиваются окна и двери, подселяются какие-то люди. Оставшиеся жильцы, с их слов, тоже от этого страдают. Мы же с людьми договаривались — это ключевое слово. У нас ни с одним человеком сейчас не идут суды, всё решили по-человечески, никого не обидели. С «Брусникой», насколько я знаю, судится большинство тех, кто не согласен с выплатами, люди уже и в Москву ездили с жалобами о том, что невозможно в таких условиях существовать, но не на все их жалобы реагируют правоохранительные органы, — отмечает Евгений Шакиров.

Есть в этой истории еще один герой — бизнесмен Игорь Славников. Ему одному принадлежит вся трехэтажная «сталинка» на Набережной рабочей молодежи, 48.

Связаться с ним редакции не удалось. По данным источника E1.RU, бизнесмен живет в Америке, и вопрос с продажей дома остро для него не стоит. Ранее за свой участок в десять соток он просил 300 миллионов рублей.

В «Бруснике» же E1.RU сообщили, что уже пришли к соглашению со Славниковым и заключили сделку. Ее детали не разглашаются.

Отметим, что сейчас со Славниковым судится мэрия Екатеринбурга. Арбитражный суд Свердловской области зарегистрировал иск 16 июля этого года, первое заседание назначено на 19 сентября.

Третьи лица по иску — «Брусника» и Евгения Александровна Орлова, которой Славников сдал дом и землю.

При этом был и другой большой иск. Прошлой осенью Славников требовал увеличить размер его земельного участка в 1364 квадратных метров еще на 158 «квадратов».

Он объяснял это тем, что изначальные границы были внесены в реестр неверно —  они не совпадают с фактическими, сформированными в 1948–1949 годах. Исконные границы бизнесмен предлагал считать по остаткам старинного ограждения и предоставил в суд архивные фотографии.

Суд решил, что с такими доказательствами увеличивать площадь участка больше чем на 10% недопустимо.

Прошлой зимой расселение трех домов в этом квартале вылилось в уголовное дело. Основной застройщик территории помимо возведения жилья и других зданий обещает привести в порядок набережную. Как она будет выглядеть, смотрите по ссылке.