«Сейчас ипотечные ставки выглядят безумием»: эксперт по недвижимости — о том, что творится с Уфой

Если вы собираетесь покупать жилье для себя и можете сделать это не в кредит, то лучших времен (и цен) ждать смысла не много. Об этом сказал UFA1.RU Эдуард Камалетдинов — эксперт по недвижимости, преподаватель УУНиТ по земельному и градостроительному праву, который долгое время представлял одного из крупнейших застройщиков Башкирии и курировал знаковые для региона объекты. Мы поговорили с ним о том, что происходит на рынке недвижимости в Уфе и чем он отличается от общероссийского.

— Что в данный момент происходит со строительной отраслью (и рынком жилья) в России и отличается ли чем-то на фоне других регионов Башкирия?

— Ни для кого не секрет, что спрос на покупку квартир с прошлого года стал в целом менее активным. По статистике 2020–2024 годов, более 70 процентов новостроек продавались в ипотеку, ставка с господдержкой была в районе 7–8 процентов, по семейной — около 5, и семейная ипотека изначально не имела лимита на количество приобретенной недвижимости, что привело к тому, что граждане приобретали несколько квартир по сниженной ставке. Как итог этих процессов — кратный рост стоимости новостроек. В целом тенденции на рынке Башкортостана не отличаются от общефедеральных: строительство идет лишь в 2–3 крупных городах, в малых городах и селах строить для коммерческого застройщика не рентабельно.

— Какие сейчас главные «боли» у представителей строительной отрасли и как они сказываются на потребителях?

— Регулярный рост стоимости строительных материалов, дефицит рабочей силы, сложности с поставками зарубежного оборудования, фактически отсутствие импортозамещения приводит к удешевлению применяемых материалов и технологий, упрощению проектов. Под давлением так называемого потребительского терроризма многие застройщики практически полностью отказались от отделки в квартирах, в некоторых случаях не возводятся даже внутриквартирные перегородки.

— Насколько выгодно сейчас инвестировать в недвижимость и какие риски подстерегают при этом?

— Если мы говорим именно об инвестиционных целях, а не для личного использования, то наиболее эффективны вложения в недвижимость, которая наименее подвержена ценовым колебаниям и приносит доход. Это классическая коммерческая недвижимость как торгового, так офисного и иного назначения. Также интересны апартаменты, но не все. Нужно просчитывать рентабельность каждой сделки. Если у вас нет в этом опыта, рекомендую обратиться к инвестиционному брокеру по недвижимости, а не к обычному риелтору. Немаловажно отметить, что сейчас практически все застройщики платят комиссионное вознаграждение за клиента и агент с большой долей вероятности будет рекомендовать объект, с которого платится максимальная комиссия. В Уфе в некоторых случаях она превышает 10 процентов от суммы покупки. Особенно этим грешат агенты на «бесплатном» подборе. Соответственно, там, где комиссия высокая, объекты предлагаются не самые ликвидные. Здесь нужно самостоятельно проводить анализ по объектам либо привлекать платного брокера, который не будет подвержен этому соблазну.

— Как на Уфе сказываются общие тенденции и есть ли отличительные особенности на местном рынке?

— Уфимский рынок очень специфичен, на сегодняшний день, помимо всем известных местных застройщиков, широко представлены компании как из соседних регионов, так и крупные федеральные, и этот процесс не останавливается. С учетом указанной экспансии все строящиеся проекты в городе вышли на более высокий уровень. Уровень объектов за 10 лет поднялся на новый уровень, но в условиях конкуренции за клиентов идет в буквальном смысле охота.

Как локальный тренд широко представлены строящиеся апартаменты, что еще буквально несколько лет назад было не характерно для Уфы. Они могут быть интересны как инвестиционный объект для последующей сдачи в аренду. Да, апартаменты имеют свои особенности, в большинстве. На сегодня невозможно зарегистрироваться по месту пребывания (сделатт прописку). Несколько выше коммунальные платежи и налог на имущество, но это не глобальные суммы. К примеру, налог на имущество отличается от квартиры на несколько тысяч рублей в год, что с лихвой покрывается более высокой ставкой аренды и более низкой ценой входа при покупке. Но здесь также нужно изучать каждый объект, не все апартаменты соответствуют заявленной стоимости и предполагаемым характеристикам.

— Какие российские города сейчас наиболее привлекательны для инвестиций в недвижимость (за исключением Москвы) и на каком месте в этом списке Уфа? А Казань?

— Санкт-Петербург, Сочи, Казань, безусловно, лидеры по уровню спроса и росту цен, также они привлекательны с точки зрения доходности в сегменте аренды. Уфа традиционно входит в десятку по уровню цен, а привлекательность нужно смотреть по каждому отдельному лоту. Условно выгоднее купить ликвидную квартиру в Уфе, чем неликвид в картофельном поле в Новой Москве,: такие квартиры практически не дорожают, их сложно сдать в аренду, а проведение ремонтных работ за счет удаленности от города выйдет дороже, чем в самой Москве.

— Кстати, чем отличаются рынки Уфы и Казани? Где выгоднее инвестировать в недвижимости и покупать квартиру и чем обосновывается разница (если таковая есть)? 

— Казань по праву считается третьей столицей России, у нее очень развиты туристическая отрасль, в ней регулярно проводятся мероприятия международного и федерального масштаба. Также новостройки Казани местами на порядок выше уфимских. Недавно я посетил Казань в рамках урбан-тура, у соседей действительно есть чему поучиться. В то же время уровень цен на казанские новостройки сопоставим с московскими. Соответственно, с точки зрения доходности наши города могут быть сопоставимы. Но, повторюсь, сравнивать города в целом не совсем корректно, нужно сравнивать конкретные лоты. Хотя в начале 2000-х годов уровень цен в Уфе был выше и рынок был у них менее развит, буквально за 10 лет соседи совершили глобальный рывок вперед.

— Какие районы Уфы наиболее перспективны? И тот же вопрос о других городах (крупных селах) Башкирии.

— С учетом транспортной и экологической ситуации наиболее выигрышными традиционно выглядят исторический центр города и Зеленая Роща.

В плане удобства проживания для семей с детьми наиболее развито Сипайлово, где практически в каждом квартале есть школы и детские сады, благоустроенный парк Кашкадан также является преимуществом.

Сейчас активно развивается Дема и Затон, но строительство жилых комплексов явно опережает количество школ и детских садов, а также рабочих мест, люди вынуждены часами добираться по пробкам до работы, попутно развозя членов семьи по образовательным учреждениям.

В идеале — жить недалеко от работы, молодым семьям нужно на этапе выбора квартиры думать о том, куда они будут водить своих детей, даже на этапе планирования беременности. Время, как и здоровье, невозможно купить, поэтому продуманный выбор сбережет ваши нервы и благоприятно скажется на качестве вашей жизни.

— Стоит ли вообще сейчас покупать квартиру и есть ли смысл ждать снижения цен?

— Если приобретать квартиру для жизни и это покупка не в кредит, то, безусловно, не стоит ждать лучших времен. Статистика показывает, что за последние 20 лет цены не снижались, были короткие периоды заморозки, но даже последние 5 лет показывают кратный рост стоимости квадратного метра.

Сейчас базовые ипотечные ставки выше 20 процентов, такая покупка выглядит безумной, такие сделки носят единичный характер. Однозначно стоит воспользоваться семейной ипотекой под 6 процентов, если у вас есть ребенок до 7 лет. В Уфе она действует только на новостройки, но в ряде малых городов, где практически не строят новые ЖК, с 1 апреля появилась возможность приобретения квартиры и на вторичном рынке. По этой программе есть ряд требований как к самой квартире, так и к продавцу. Например, невозможно купить квартиру по этой ставке у родственника.

— Чем вторичное жилье лучше первичного и чем хуже?

— Плюсы вторичного рынка — это понятный бюджет на стадии покупки. Это, как правило, квартиры с ремонтом и мебелью, это понятная сложившаяся инфраструктура, даже известно, кто будет твоим соседом. Минусы: ремонт на вторичке может не подойти по качеству и вкусу, это устаревшие коммуникации, риски с документами по приобретению.

Плюсы новостройки — это более современные ЖК, продуманные планировочные решения, возможность выбора интерьерных решений, интересные зоны для отдыха детей и взрослых. Минусы — большие непрогнозируемые расходы на ремонт и мебель, с учетом постоянного роста цен на строительные материалы и рабочие руки, постоянный шум от производимых ремонтных работ в ближайшие несколько лет, дефицит парковочных мест, высокая плотность застройки, отсутствие инфраструктуры. Это некие общие характеристики. Безусловно, каждый ЖК уникален и объект экономкласса значительно отличается от объектов бизнес- и премиум-класса.

— Какие самые распространенные ошибки совершают покупатели жилья при сделках? А на что стоит обращать внимание при продаже?

— Эмоциональные покупки зачастую приводят к ошибкам, нужно провести доскональный анализ как самого объекта, так и продавца и его близких, не нужно принимать поспешных решений.

Отсутствие должного внимания к документам, особенно в проблемных квартирах, также покупка с занижением стоимости в договоре. То есть квартира продается за 10 миллионов рублей, а в договоре указана не полная цена, а, скажем, пять миллионов. Обычно это объясняют снижением налогового бремени, но недобросовестный продавец может затеять расторжение договора, при котором покупателю вернут только ту сумму, что была указана в документах. Кроме того, подобные схемы оказывают медвежью услугу при банкротстве продавца.

Расчеты рекомендую проводить безналичным путем и именно на счет продавца, а не его родственника или третьих лиц, передача наличных и банковские ячейки несут свои риски. Особое внимание нужно обращать на сделки с несовершеннолетними, пожилыми и людьми с хроническими заболеваниями. Есть судебные прецеденты, когда продавец, получивший расчет наличными, отрицал данный факт. Впоследствии оказалось, что продавец имеет психические заболевания и не мог отдавать отчет своим действиям, квартиру вернули продавцу, покупатель не смог доказать факт передачи денег, расписка от недееспособного лица силы не имеет.

Касаемо банковской ячейки, ряд громких преступлений всколыхнул страну в начале 2025 года: из банковских ячеек сотрудниками этих организаций были похищены сотни миллионов рублей. Минус системы банковского расчета: депозитарий не фиксирует содержимое, то есть никто не знает, что в ней, и в случае недобросовестных действий стороны по сделке или сотрудника хранилища ячейка после сделки может оказаться пустой. Существуют эффективные и безопасные системы расчета посредством аккредитива.

— Что могло бы прямо сейчас повысить привлекательность покупки жилья?

— Однозначно снижение ипотечных ставок оживит рынок, но это может привести к дальнейшему росту цен.

— Насколько выгодна для застройщика программа комплексного развития территорий и какие в них есть сложности и риски?

— Введение института КРТ благоприятно скажется на развитии градостроительства в целом, да, застройщикам становится сложнее, но в конечном счете наличие построенной застройщиком инфраструктуры благоприятно скажется на продажах и репутации застройщика. Расходы на строительство указанной инфраструктуры включаются в стоимость квадратного метра, но в итоге это окажет положительное влияние на качество жизни покупателя.

— Как согласуются эти программы при строительстве? Что ставится в приоритет при обустройстве инфраструктуры?

— Застройщики — это бизнес, и в очень редких случаях они готовы сделать что-то дополнительно от себя «в подарок». Есть нормативы размещения объектов, нормативы обеспеченности образовательными учреждениями, машино-местами и так далее. Если в районе нехватка детских садов, застройщик должен их построить и так далее.

— Гипотетическая ситуация: новая высотка, введена в эксплуатацию, с готовыми квартирами, даже двор и парковка обустроены, но рядом (в пределах квартала, допустим) нет ни магазинов, ни школы, ни детского сада. Как будут расти цены на квартиру в таком доме, когда появится сначала магазин, потом школа, детсад и так далее?

— Квартиры на окраинах без социальной инфраструктуры также имеют своего покупателя, они изначально продаются ниже. По мере развития квартала или комплекса, с появлением дополнительных объектов цена будет повышаться; торговые объекты появляются достаточно оперативно, так как это бизнес, а детские сады и поликлиники — нет.

— Как появление нового ЖК может сказаться на ценах квартир в соседних, уже заселенных кварталах? Строительство нового дома по соседству чаще выгодно местным жителям или нет?

— Всё зависит от уровня нового ЖК. Ели вы живете в комфортных условиях, но по соседству строится «муравейник» — это снизит уровень жизни в вашем доме, соответственно, цена на квартиру снизится. Если же строится дом или ЖК комфорт- и бизнес-класса с неплотной застройкой и застройщик занимается благоустройством прилегающей территории и предусматривает развитие инфраструктуры района в целом, то это однозначно плюс и это увеличит стоимость вашей недвижимости.

— На что следует обратить внимание, когда ищешь квартиру для покупки?

— На всё абсолютно. Кроме бумажных вопросов я рекомендую даже пройти будущих соседей на этаже, а также этажи выше и ниже: с ними вам жить, от их образа жизни будет зависеть качество жизни вашей семьи. Можно также пообщаться с местным участковым на предмет обстановки в районе и конкретно в доме, с сотрудниками УК или ЖЭУ — на предмет состояния инженерной инфраструктуры.

— На что следует обратить внимание, когда собираешься воспользоваться услугами риелтора, какие есть «красные флаги» и как не нарваться на некомпетентного специалиста или мошенника?

— На сегодня деятельность специалистов в сфере услуг по недвижимости никак не регулируется. Уже много лет на федеральном и региональном уровне идут обсуждения, подготавливаются законопроекты, однако воз и ныне там. Сегодня любой желающий может назвать себя специалистом и оказывать услуги. На фоне растущего спроса за последние годы рынок недвижимости заполонили случайные люди без соответствующей подготовки и квалификации, ждать от них высокого уровня оказываемых услуг не стоит. Мошенники также не дремлют, многие знакомы с термином «черные риелторы». Рекомендую работать с проверенными специалистами и не терять бдительность на каждом этапе, внимательно изучать все документы и при наличии сомнений проконсультироваться у другого специалиста. Также не стоит полагаться на агента с другой стороны сделки: его работу оплачивает другая сторона и он в большинстве случаев действует лишь в их интересах.