Moralt wird neuer Stadtteil – Trotz schwieriger Wirtschaftslage: Ziel „Städtebaulicher Vertrag“
Wo heute die ungenutzten Gebäude der ehemaligen Holzindustrie Moralt im Tölzer Süden dahin dämmern, soll ein neuer Stadtteil mit Wohnen, Gewerbe und Kultur entstehen, darüber sind sich die Beteiligten einig.
Bad Tölz – Die Protagonisten sind die Stadt Bad Tölz und die Grundeigentümer: Hans Wehrmann und Thomas Scherer. Der Heilbrunner ist Geschäftsführer von „denkmalneu“, einem Büro, das schon seit geraumer Zeit das 6,5 Hektar große Areal überplant. Was künftig zwischen der Isar im Westen und der Lenggrieser Straße im Osten entstehen soll, wurde am Mittwoch bei einem Pressegespräch vorgestellt.
Tölzer Moralt-Areal: Wohnraum für 1.000 Menschen sowie Gewerbe auf 41. Quadratmetern geplant
Dabei war das Meiste nicht neu, denn der Stadtrat hat sich bereits in seiner Sitzung im November 2023 mit dem Thema befasst (wir haben berichtet). Demnach ist vorgesehen, Wohnraum für 1.000 Menschen zu schaffen, auf 41.000 Quadratmetern soll Gewerbe angesiedelt werden, es soll einen mit einem Zeltdach versehenen öffentlichen Platz für Veranstaltungen geben und auch ein Hotel wird angestrebt.
Wie Thomas Scherer im Beisein des Bürgermeisters gegenüber Pressevertretern in einer der ehemaligen Produktionshallen ausführte, sehe das „denkmalneu“-Konzept eine Mischstruktur vor. Es wurde kein lärmintensives und kein produzierendes Gewerbe geben, auch keinen Logistiker, wie Ingo Mehner ausführte: „Der braucht riesige Flächen und schafft kaum Arbeitsplätze.“
Künftige Gewerbetriebe auf dem Moralt-Areal brauchen Wohnungen für ihre Mitarbeiter
Auch beim Wohnen müsse sich eine gesunde Mischung zwischen preisgünstigen Unterkünften für Mieter und Eigentumswohnungen mit schönem Blick auf die Isar ergeben. Hochpreisigen Geschosswohnungsbau, wie er in den letzten Jahren im Badeteil entstanden sei, wolle man nicht, so Mehner: „Das war ein Fehler!“ Die künftigen Gewerbebetriebe bräuchten Wohnungen für ihre Mitarbeiter, und die will man ihnen dort zur Verfügung stellen.
Vorstellungen, wie das Wohnen dort auszusehen habe, hat auch der Grünen Ortsverband Bad Tölz und lädt deshalb zu einer Veranstaltung am Mittwochabend ein.
Enorme Kosten: Abrissarbeiten der maroden Tölzer Moralt-Gebäude, Straßenbau und Hochwasserschutz kostet viel Geld
Allerdings ließ Thomas Scherer keinen Zweifel daran, dass man beim Moralt-Areal nicht vom Wohnungsbau „auf der grünen Wiese“ ausgehen könne. Die riesigen Hallen müssen größtenteils abgebrochen und entfernt werden (mit Ausnahme der denkmalgeschützten Gebäude im Norden). Dies bedeute enorme Kosten, zum Teil gebe es drei Meter tiefe Fundamente.
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Zudem müsse das gesamte Gelände auf das Niveau der vorbeiführenden Bundesstraße 13 angehoben werden, allein schon aus Gründen des Hochwasserschutzes. Schließlich bergen die Isar im Westen und die im Süden durch das Gelände fließende Große Gaißach sowie der Linsensägbach im Norden erhebliches Gefährdungspotenzial.
Apropos Süden: das südliche Firmengelände liegt auf Gaißacher Flur. Auch das soll entwickelt werden, wobei man mit der bereits seit längerem informierten Gemeinde Gaißach erst dann im Detail verhandelt, wenn das Tölzer Projekt am Laufen ist.
Bad Tölz will in den nächsten Monaten einen „Städtebaulichen Vertrag“ unterschreiben
Im Falle von Tölz will man in den nächsten Monaten einen „Städtebaulichen Vertrag“ unterschreiben, der genau regelt, wer was macht und vor allem, wer was bezahlt. Darauf ergibt sich dann auch der prozentuale Anteil an Wohnungen, die preisgünstiger vermietet werden sollen. Derzeit geht man von 20 Prozent preisgebundenem Wohnraum aus.
Noch ein anderes Problem ist zu lösen: die Erschließung durch Straßen und Gehwege. Beibehalten wird die jetzige Zufahrt von der Lenggrieser Straße her gegenüber vom Feuerwehrhaus. Unbedingt wünschenswert wäre aber ein Kreisverkehr anstelle des bisherigen ampelgeregelten Moraltverteilers. Hier ist man in Verhandlungen mit dem Straßenbauamt Weilheim, das bekanntlich im kommenden Jahr mit der Tölzer Nordumfahrung („Nordspange“) starten will. Dann wird in einigen Jahren der Verkehr auf der Flinthöhe neu trassiert, wobei es nach Meinung der Beteiligten ein Unding wäre, wenn das „Nadelöhr“ Moraltverteiler unverändert bliebe.
Geklärt werden muss noch die Anbindung des neuen Stadtteils an die östlich gelegenen Karwendelsiedlung. „Es wird aber sicher keine Zufahrt vom McDonalds her geben“, so Mehner, der sich aber eine Fußgängerbrücke dort vorstellen kann. Die muss aber wiederum vom Straßenbauamt errichtet werden.
Neubau auf dem Moralt-Areal ein „Turbo“ für die heimischen Handwerksbetriebe im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Wie schnell das Projekt Wirklichkeit werden kann, hängt laut Scherer von vielen Faktoren ab: Derzeit sei die Entwicklung eines solchen Areals wegen der hohen Zinsen, der Inflation, der am Boden liegenden Bauwirtschaft und nicht zuletzt überregionaler Einflüsse wie der Benko-Pleite schwierig. Andererseits würden aber die Abbrucharbeiten und die Neubauprojekte „einen Turbo“ für die kriselnden heimischen Handwerksbetriebe im Umkreis bedeuten. Deshalb müsse man zeitnah handeln. Relativ schnell können Projekte in den denkmalgeschützten Gebäuden verwirklicht werden, denn dafür braucht man kein aufwändiges Bebauungsplanverfahren.
Zunächst jedoch muss der „Städtebauliche Vertrag“ abgeschlossen werden. Damit befasst sich derzeit ein Anwalt der Stadt, zu entscheiden hat letztlich der 24-köpfige Tölzer Stadtrat, für Scherer am liebsten noch im Mai. Karl Bock
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