Отмена комиссий застройщикам: ждать ли снижения цен на жильё?

Сбер и ВТБ (два крупнейших российских банка) приняли решение отменить комиссии для застройщиков при выдаче ипотек по льготным государственным программам. Эта мера вызвала ажиотаж на рынке недвижимости, ведь ранее Банк России сваливал заоблачный ценник квадратного метра в том числе и на комиссии.

Однако, как предупреждают эксперты, реальное влияние этой меры на рынок будет гораздо менее значительным, чем думают в ЦБ, где и возникла инициатива по отмене комиссий для девелоперов. Регулятор отмечал, что банки, закладывая дополнительные сборы при оформлении ипотеки по льготным программам, создают нагрузку на застройщиков, которые, в свою очередь, компенсируют издержки, повышая цены на жилье. Таким образом, формально доступная ипотека фактически теряла часть своей социальной функции, поскольку жильё становилось менее доступным для конечного покупателя.

Несмотря на ожидания регулятора, большинство участников рынка настроены скептически. По их мнению, отмена комиссий — скорее косметическая мера, не способная изменить общий ценовой тренд. По словам Ирины Шароварниковой, руководителя отдела кредитования и партнёрских программ компании PIONEER, влияние банковских комиссий на стоимость квадратного метра было минимальным — около 5% от суммы кредита. Учитывая, что многие девелоперы заранее закладывали эти расходы в стоимость проектов, отмена комиссий едва ли приведёт к пересмотру цен.

Более того, эксперты предупреждают о возможных побочных эффектах этой меры. Лишившись части доходов от ипотечных сделок, банки компенсируют потери за счёт других механизмов. Один из наиболее вероятных сценариев — ужесточение требований к заёмщикам, что приведет к росту количества отказов по ипотечным заявкам.

Ситуацию осложняет и рост себестоимости строительства. Инфляция, повышение цен на строительные материалы и логистику продолжают оказывать давление на девелоперов. Даже без учёта банковских комиссий, маржа застройщиков сжимается, и в условиях высокой стоимости ресурсов нет оснований полагать, что рынок пойдёт на снижение цен.

Так что отмена комиссий — не системное решение, а, скорее, вынужденный шаг, направленный на смягчение репутационных и регуляторных рисков банков. Однако эта мера не устранит структурные проблемы в ипотечном сегменте — и однозначно не создаст условий для устойчивого снижения цен на жилье.