Вложение средств в погашение ипотеки супругом или сожителем: как правильно возместить?
Текст написан в соавторстве с ведущим юристом практики по семейным и наследственным спорам МКА «ЮрСити» Анастасией Тарбеевой.
Ипотека – это элемент, который осложняет разрешение споров о разделе имущества не только в связи с участием банка, но и из-за самого характера обязательственных правоотношений.
Самые распространенные вопросы в этой сфере связаны с тем, на что может претендовать лицо, которое погашает долг по ипотеке. Вопрос непростой, поскольку связан с определением деталей. Кредитный договор заключен в период брака или до брака? Ипотека погашалась за счет личных денежных средств супруга или совместно нажитых? Как быть, если стороны не состояли в браке вовсе, но один из них погашал ипотеку за другого?
Основное заблуждение связано с тем, что погашение личной ипотеки супруга в период брака дает право на приобретение доли в праве собственности на приобретенное имущество, – однако это не так. О том, как защитить права лица, который вложил денежные средства в погашение ипотеки, стоит разобраться в данной статье.
1. Вложение личных средств супруга в недвижимость и в погашение долга на приобретение недвижимости в период брака: в чем разница?
Всем известно, как работает механизм трансформации личного имущества супруга в совместно нажитое. Кратко напомню о нем: одному из супругов принадлежит личное имущество, например, приобретенное по наследству; супруг продает его и вырученные денежные средства вкладывает в приобретение квартиры в период брака. Такое вложение позволяет увеличить долю супруга в совместно нажитой квартире пропорционально личным вложенным средствам. Подробнее данная тема была раскрыта в статье «Трансформация личного имущества супруга в совместно нажитое: как правильно рассчитать?», опубликованной в моем блоге на портале Закон.ру.
Однако приобретение недвижимости и погашение ипотеки на приобретение недвижимости – это разные вещи. Вложение личных денежных средств в недвижимость регулируется иначе, чем их вложение в погашение ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Такой супруг будет иметь право только на взыскание его личных денежных средств, вложенных в погашение долга, вместо права на увеличение доли в праве собственности пропорционально вложенным средствам. Негативные риски взыскания денежной компенсации перед получением права собственности на недвижимость очевидны. Тем не менее, именно такой подход поддерживается судебной практикой.
В качестве показательного примера можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 26 июля 2023 года по делу № 33-26579/2023. В период брака супруги приобрели квартиру, в том числе за счет средств ипотечного кредита. В дальнейшем в период брака супругой произведено досрочное частичное погашение ипотечного кредита из личных денежных средств: вырученных от продажи 1/3 доли в праве собственности на квартиру, приобретенной в результате приватизации, а также за счет денежных средств, которые были подарены ей дочерью по договору дарения. После расторжения брака супруг обратился в суд с иском о разделе квартиры между супругами в равных долях. Суд первой инстанции учел вложение супругой личных денежных средств и признал право собственности на квартиру за супругой. Однако суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом и признал за супругом право собственности на 231/1000 доли в праве собственности на квартиру. При этом суд указал выводы, которые являются ключевыми для данной категории споров:
– «семейное законодательство предусматривает возникновение не только общей совместной собственности супругов, но и возможность возникновения общих обязательств супругов»;
– «учитывая, что спорная квартира приобреталась, в том числе, за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору в период брака сторон по инициативе обоих супругов в интересах семьи, стороны являются созаемщиками по кредитному договору, то, соответственно, имущество, приобретенное на кредитные денежные средства, является их общим имуществом»;
– «погашение одним из супругов за счет личных средств общего кредитного обязательства не влечет увеличение его доли в общем имуществе супругов и не является основанием для признания имущества личной собственностью»;
– «исполнение обязательств по кредитному договору одним из созаемщиков за счет его личных средств по общему правилу порождает у такого заемщика не право на долю в приобретенной за счет кредита квартире, а право требовать от созаемщика, чьи денежные обязательства таким образом были исполнены, возмещения соответствующей части понесенных затрат».
Таким образом, при формировании позиции по делу необходимо в первую очередь определить, как именно вложены личные денежные средства супруга: непосредственно в приобретение недвижимости или в погашение долга на приобретение этой недвижимости. В первом случае можно формулировать исковые требования таким образом, чтобы сразу просить суд признать право собственности на большую долю в недвижимости за супругом пропорционально вложенным средствам. Во втором случае, в таком требовании нет смысла – следует сразу идти по пути взыскания с первого супруга личных денежных средств, вложенных вторым супругом в погашение ипотечного кредита на приобретение недвижимости.
2. Ситуация: квартира куплена в ипотеку до брака, а ипотечные платежи погашались в период брака за счет совместных средств супругов. Что подлежит разделу: квартира или вложенные средства?
Судебная практика придерживается следующего подхода.
Разумеется, если квартира приобретена на имя одного из супругов до заключения брака, то она полностью остается в его собственности – как личное имущество супруга, который заключил и кредитный договор (ст. 36 СК РФ). Тот факт, что платежи по кредитному договору вносились в период брака – обоими супругами за счет совместных средств – не меняет режим квартиры как личного имущества супруга.
Тем не менее, общим имуществом супругов будет являться не квартира, а сами денежные средства, уплаченные по кредитному договору в счет погашения ипотеки. Следовательно, второй супруг не имеет законных оснований для признания за ним 1/2 доли в праве собственности на квартиру, которая приобретена первым супругом до брака; при этом он может взыскать с супруга 1/2 долю денежных средств, которые были внесены в счет погашения ипотеки в период брака.
Верховный Суд РФ подтвердил данную позицию в определении от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4. Суд сделал важный вывод, что погашение долга на приобретение личной квартиры супруга не дает оснований для признания за таким супругом права собственности на нее: «Факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, в соответствии с положениями статьи 34 СК РФ не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов».
В таком случае, правильным средством правовой защиты второго супруга будет являться требование о взыскании с супруга-собственника денежных средств, уплаченных в счет погашения личного долга супруга. В то же время не состоит забывать, что и денежные средства, которыми бы погашен личный долг, также могли быть как совместно нажиты супругами в период брака, так и являться личными – от этого зависит размер доли денежных средств, на возмещение которой имеет право супруг.
Именно так был разрешен спор Московским городским судом по делу №33-3136/2023 от 18 января 2023 г. За 2 месяца до брака супруг-ответчик приобрел на свое имя квартиру за счет кредитных средств. Все кредитные средства, взятые на покупку квартиры, погашались в период брака, поэтому, как полагала истец, спорная квартира являлась совместно нажитым имуществом и подлежала разделу. Суд первой инстанции согласился с ней и разделил квартиру по 1/2 доле между супругами, однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение, руководствуясь следующим:
– при приобретении квартиры между супругом и ООО «Городской Ипотечный Банк» был заключен кредитный договор, согласно которому кредит предоставлялся для приобретения, ремонта и благоустройства квартиры;
– на момент разрешения спора обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме надлежащим образом, при этом денежные средства на погашение ипотечного кредита направлялись со счета супруга-ответчика;
– «имущество, приобретенное в кредит до брака, является, по общему правилу, личным имуществом супруга, заключившего соответствующий кредитный договор, и не подлежит разделу между супругами при расторжении брака»;
– «внесение денежных средств в счет погашения таких кредитных обязательств в период брака не изменяет режима личного имущества (п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 2 ст. 256 ГК РФ»;
– «в данном случае, только денежные средства супругов, за счет которых осуществлялось погашение кредита в период брака, могут быть признаны совместно нажитым имуществом супругов и разделены между ними в равных долях в судебном порядке»;
– «истец не являлся стороной по договору купли-продажи спорной квартиры, поскольку основополагающим является основание приобретения объекта недвижимости»;
– «кроме того, факт погашения в период брака личного долга (кредита) одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора, в соответствии с положениями статьи 34 СК РФ, не является основанием для признания имущества общей совместной собственностью супругов».
В результате, суд апелляционной инстанции принял новое решение, которым отказал в признании за супругой 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Требования о взыскании доли денежных средств, вложенных в погашение долга, супруга не заявляла, поэтому для их возмещения ей необходимо обращаться с самостоятельным иском в отдельном судебном процессе. Это еще раз демонстрирует то, как важно сразу правильно формулировать исковые требования.
3. О возможности возврата денежных средств, вложенных в погашение долга на приобретение квартиры сожителем, а не супругом.
Споры о разделе имущества, приобретенного в ипотеку, возникают не только между супругами, но и между сожителями. Такие пары не регистрируют брак в органах ЗАГС, но так же, как и супруги, длительное время проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Распространена история, когда один из них приобретает квартиру на свое имя в ипотеку, участие в погашении которой принимают оба сожителя. Затем, в случае если семейные отношения распались, возникает спор о разделе квартиры.
С одной стороны, судебная практика однозначна. Поскольку сожители не являются супругами, у них отсутствуют основания как для возникновения права общей совместной собственности на квартиру, так и для признания ипотечного долга одного из сожителей общим долгом супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ). Таким образом, приобретенная в период сожительства квартира останется в собственности того сожителя, на имя которого она приобретена и зарегистрирована, а ипотечный долг останется его личным обязательством.
Тем не менее, если один из сожителей производил платежи в погашение ипотечного долга, то для него законодательством предусмотрен иной механизм правовой защиты — неосновательное обогащение. Так, денежные средства, вложенные в погашение ипотечного долга сожителя, можно взыскать с него по правилам о неосновательном обогащении, поскольку сожитель-собственник квартиры становится «лицом, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего)», и «обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)» (п. ст. 1102 ГК РФ).
Подход судов к разрешению таких споров является неоднозначным: в подобных спорах суды иногда приходят к выводу о том, что платежи вносились безвозмездно, с целью одарить вторую сторону, и как следствие, квалифицируют правоотношения как дарение денежных средств. Так, в результате, сторона, которая требует возмещения вложенных средств, в сущности, обязана доказать негативный юридический факт: отсутствие намерения одарить вторую сторону. В связи с этим, в большинстве случаем суды отказывают в удовлетворении таких требований.
Всё изложенное приводит нас к неизбежному выводу о том, как важно ответственно подходить к имущественным вопросам как в браке, так и вне брака, особенно — в случае с ипотекой. Тем не менее, законом предусмотрены механизмы защиты как супруга, так и сожителя, которые участвовали в погашении долга на приобретение личной квартиры второй стороны. Если судебное разбирательство неизбежно, то необходимо правильно выбирать средства правовой защиты, формулировать исковые требования и формировать доказательственную базу, поскольку от этого напрямую зависит успех разрешения спора.