«Это не „подарок“, а договор с государством»: как использовать материнский капитал, чтобы не оказаться в ловушке
Маткапитал дает хорошую возможность решить жилищный вопрос, но пользоваться этим инструментом нужно аккуратно
Вложение материнского капитала в недвижимость имеет свои подводные камни, но большинство семей по-прежнему используют эти средства, чтобы улучшить жилищные условия.
Сейчас максимальный размер маткапитала составляет почти миллион рублей, а это уже серьезный вклад в ипотеку или строительство дома. Стоит ли в 2025 году вкладывать эти деньги в жилье, как именно это делать и как при этом минимизировать возможные риски? На эти вопросы в своей колонке для портала E1.RU ответила директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.
директор агентства недвижимости «Метражи»
Для каждой семьи тут будет свой ответ: у всех разные условия и разные задачи. Что касается рисков: да, вложить маткапитал в квартиру или дом — это определенные риски, но в 2025 году они гораздо меньше, чем еще несколько лет назад. У специалистов накопился опыт, а когда за плечами сотни сделок с маткапиталом, то уже знаешь, что посоветовать человеку и где подстелить соломку.
Но давайте по порядку.
Как можно улучшить жилищные условия с маткапиталом
На текущий момент материнский капитал можно вложить в жилье несколькими способами.
Купить квартиру или дом. Это самый популярный способ — использовать его на погашение ипотеки или как первоначальный взнос. Банки сейчас стали намного лояльнее: в некоторых случаях почти всю сумму первоначального взноса можно внести средствами маткапитала. Раньше это было немыслимо.
Причем использовать маткапитал как первоначальный взнос можно не только на новостройки, но и на вторичку — сейчас такие сделки уже обыденность. Вот буквально на днях мы по этой схеме купили для клиента квартиру в Арамиле Свердловской области. Кстати, но новой программе семейной ипотеки на вторичку. Я писала, что программа неоднозначная и что воспользоваться ею смогут только единицы, и это по факту так и есть. Но вот некоторые шустрые «единицы» успевают-таки сейчас ухватить вторичку рядом с Екатеринбургом под 6%.
Построить дом. Сейчас разрешили строить дома «с маткапиталом» не только на землях ИЖС, но и на садовых участках, если дом будет жилым, с правом постоянного проживания и надлежащими документами.
Многие семьи предпочитают вложить материнский капитал в строительство своего дома. Чаще всего с привлечением семейной ипотеки: по сравнению с нынешними базовыми ставками 6% годовых — это очень низкая ставка.
Материнский капитал можно вложить не только в покупку квартиры, но и в покупку или строительство дома
Скажу заодно: в семейной ипотеке сейчас есть свои нюансы, но в целом программа всё-таки остается выгодной — и по факту на текущий момент это почти единственный способ купить недвижимость по адекватной ипотечной ставке.
Этот сложный «текущий момент», судя по обстоятельствам, может длиться еще год–два.
Поэтому семьи стараются программой воспользоваться, пока она еще действует. И хотя у нас уже полтора года работает правило «одна льготная ипотека в одни руки», я знаю людей, которые берут такую ипотеку уже в третий-четвертый раз, причем легально. Просто сначала взяли льготный кредит на супруга, потом — на супругу, потом погасили их, а когда родился еще один ребенок, у семьи опять возникло право на семейную ипотеку.
Но это к слову. Я о том, что если семья подходит под семейную ипотеку и имеет маткапитал, то у нее есть реальные шансы купить квартиру или построить дом даже в нынешней экономической ситуации. Более того, многим стоит использовать этот шанс именно сейчас. Маткапитал каждый год, конечно, индексируют, но обесцениваются эти деньги гораздо быстрее.
Реконструировать дом блокированной застройки. С января 2024 года разрешено использовать материнский капитал на реконструкцию блокированных домов, если увеличивается площадь и есть отдельные входы. Например, на реконструкцию таунхауса.
Купить участок или сделать ремонт жилья на средства маткапитала по-прежнему нельзя. Во всяком случае, пока.
А теперь о рисках при использовании маткапитала и о том, как их минимизировать.
Риски маткапитала: что делать?
Главный риск остается тем же, что и несколько лет назад: если вы вложили в недвижимость маткапитал, вам придется выделить детям и всем остальным членам семьи доли. А здесь есть свои подводные камни.
После того как дети получают в квартире или доме право собственности, их имущественные интересы будут защищать органы опеки. И, если вы захотите продать квартиру и переехать в новую, они будут строго следить, чтобы положение детей не ухудшилось.
Это значит как минимум то, что ребенок должен получить в новом жилье долю, которая больше прежней. Но количеством квадратных метров требования к новому объекту могут не ограничиться: например, опека может не дать разрешения на переезд из города в сельскую местность или из новостройки в дом, построенный 20 лет назад.
Если вы вкладываете маткапитал в недвижимость, то ребенку нужно будет выделять долю в квартире или доме
В принципе, все эти проблемы решаемы. Если еще десять лет назад продажа квартиры с вложенным маткапиталом была проблемой, то сейчас это рядовая сделка. Мы научились продавать такие квартиры и дома. Но всё-таки сделка пройдет значительно легче, если клиент подстелет соломку сразу — при самом вложении маткапитала в жилье.
Есть важные правила, которые обезопасят вас в будущем от многих проблем и хлопот.
Выделяйте детям минимальные доли. Многие поступают просто: делят квартиру на равные доли между родителями и детьми, «по справедливости». И у всех, например, получается по 20 квадратных метров, в том числе у ребенка. Но надо понимать, что в будущем вам придется выделить ребенку аналогичную или большую долю в новой квартире, иначе опека сделку не пропустит. Если у ребенка в собственности 3–5 квадратных метров, тогда поле для маневра у родителей значительно увеличивается и с опекой будет взаимодействовать легче. Подробная статья о том, как правильно считать доли, здесь.
Не выделяйте доли в другом объекте «заранее». Допустим, вы купили вторую квартиру до того, как продали первую — ту, что с маткапиталом. И выделили в этой новой квартире ребенку долю. Что будет дальше? Долю ребенку в объекте, в который вложен маткапитал, вам выделять всё равно придется, а вы окажетесь в ловушке: старую квартиру опека просто так продать уже не даст. Ведь у ребенка было две доли, а теперь останется одна. Условия не улучшились!
Разговаривать с опекой тоже нужно заранее. Сходите в опеку, расскажите о планах, узнайте список документов и требования. Живой диалог и предварительное согласование часто работают лучше, чем заявления «в последний день». В опеке работают люди, и человеческий фактор здесь очень важен.
Подготовьте квартиру к продаже. Вложенный маткапитал — это и так дополнительный «стоп-фактор» в сделке, поэтому всё остальное должно быть идеально: и предпродажная подготовка самой квартиры, и документы — всё. Тогда шансов продать быстро и по максимальной цене намного больше.
Есть ли смысл вкладывать маткапитал в жилье
Смотря как вкладывать. Если грамотно, минимизируя риски, то однозначно имеет: это позволит сохранить средства маткапитала от инфляции, а может быть, и приумножить их.
Но в любом случае, перед тем как принять решение, лучше посоветоваться со специалистом. Как часто я слышала от людей, которые ко мне приходили: «Да если бы я раньше знал!»
В общем, инструмент острый, но рабочий, просто надо уметь с ним управляться.
Маткапитал — это не «подарок», а, по сути, договор с государством, и чем лучше вы его прочитаете до подписания, тем меньше потом будет сюрпризов.
Но эти деньги действительно можно использовать на благо семьи, если действовать с умом.
Прочитайте также, почему сейчас купить или построить дом в ипотеку сложнее, чем обзавестись квартирой. Недавно два крупнейших банка страны заявили об отмене комиссий по льготным программам. Почему это может принести больше проблем, чем пользы, читайте по ссылке.