Как новые правила по ипотеке повлияют на вашу кредитную историю с 2025 года

С 1 апреля 2025 года вступает в силу новый закон, который позволит Центральному банку России регулировать объемы кредитования с высокими рисками. Ограничения по ипотечным кредитам вступят в силу с 1 июля 2025 года. Что это значит для заемщиков? На что стоит обратить внимание и как подготовиться к новым условиям?

Фото: freepik.com is licensed under public domain

Макет дома и монеты на столе

Зачем вводятся ограничения на высокорисковые кредиты

Центробанк России вводит новые макропруденциальные лимиты (МПЛ) в ответ на растущую долговую нагрузку россиян. За последние годы качество ипотечных займов существенно снизилось, что стало серьезной проблемой. Банк обеспокоен возможными рисками: если заемщики не смогут погасить свои кредиты, это приведет к финансовым проблемам для всей экономики.

Вот основные факторы, которые обострили ситуацию:

• Растущая долговая нагрузка. С каждым годом россияне все больше берут кредиты, а новых заемщиков становится больше.
• Минимальные первоначальные взносы. Почти половина ипотечных кредитов выдается с минимальным первым взносом. Это приводит к высокому риску невозврата долгов.

Для потребительских кредитов ограничения уже показали свою эффективность. В IV квартале 2023 года и I квартале 2024 года значительно сократилось количество заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Количество людей, у которых долг превышает 50% дохода, уменьшилось почти в два раза (34% против 63%).

Как будут работать новые ограничения

Центробанк будет устанавливать ограничения на ипотечные кредиты, опираясь на несколько ключевых факторов:

• Первоначальный взнос. Чем больше заемщик готов внести на старте, тем ниже риск для банка и тем проще получить кредит.
• Долговая нагрузка. Соотношение доходов заемщика и его долгов — важный показатель. Если заемщик сильно задолжал, банк будет осторожнее.
• Соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV). Чем выше этот показатель, тем рискованнее кредит для банка.
• Срок кредита. Долгосрочные кредиты имеют больший риск для заемщика и банка.

Например, по ипотечным кредитам, оформленным по ДДУ (договору долевого участия), ограничения будут определяться исходя из размера первого взноса, уровня долговой нагрузки и срока займа. Для ипотеки на готовое жилье акценты будут расставлены на долговую нагрузку, срок займа и LTV.

Как подготовиться, чтобы не столкнуться с отказом по ипотечному кредиту

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, стоит внимательно проанализировать свою финансовую ситуацию:

• Закрывайте старые долги. Чем меньше долгов, тем выше вероятность одобрения.
• Следите за кредитными картами. Даже если лимит на карте не используется, она может негативно повлиять на вашу кредитную нагрузку. Лучше закрыть карты перед подачей заявки.

Если у вас уже есть ипотека. Если вы планируете взять вторую ипотеку, например, на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), стоит действовать быстрее. С 1 июля 2025 года требования могут стать жестче, и вам может понадобиться вносить более крупный первоначальный взнос.

Что делать прямо сейчас

• Проверьте свою кредитную историю. Если у вас есть открытые кредиты, постарайтесь их погасить. Это поможет не только улучшить кредитный рейтинг, но и снизить долговую нагрузку.
• Закройте кредитные карты. Даже если вы давно не пользовались картой, она будет числиться как кредит, и это может повлиять на вашу заявку.
• Задумайтесь об ипотеке раньше времени. Если вы думаете о второй ипотеке, например, для строительства дома, лучше подать заявку до 1 июля 2025 года. После этого условия могут измениться.

Что важно помнить

Новые ограничения на ипотечное кредитование могут стать серьезным вызовом для заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки или без значительного первоначального взноса. Чтобы избежать отказа, важно заранее позаботиться о своей кредитной истории и финансовом положении.

Уточнения

Ипоте́ка (от др.-греч. ὑποθήκη — подпорка, подставка) — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.