Сургут — лидер строек
В крупнейшем городе ХМАО, что ни день — то новости о каких-то новых проектах жилой застройки. Жители резонно возмущаются: а как же общественные пространства, скверы, парки, парковки? Как власти будут решать проблемы транспортной загруженности? Но дома как строились, так и строятся. Это видно и невооруженным взглядом и подтверждают данные статистики.
По отчету главы города Максима Слепова за 2024 год, жилья в городе было построено в 1,7 раз больше, чем годом ранее. И на достигнутом город на останавливается. Так, по информации ЕРЗ-аналитики, Сургут является уверенным лидером по количеству возводимого в округе жилья с долей в 63%. Всего, на данный момент в Югре строится 72 дома и 34 из них — в Сургуте. Для сравнения во втором городе ХМАО — Нижневартовске — возводят всего четыре дома.
Большинство домов планируется ввести уже в ближайшую трехлетку, но есть у властей и далеко идущие планы, связанные с комплексным развитием территорий: речь идет о скандальном проекте в ядре центра города (там могут появиться около 10 многоэтажек), о строительстве возле ЖК «Возрождение» на месте располагающегося там частного сектора, еще один девелопер по такому же принципу хочет застроить территорию заброшенного коттеджного поселка. А «Самолет» выходит на застройку жилых комплексов в районе будущего НТЦ. В этих случаях планирование строек идет на десятки лет вперед.
Так, например, при сборе предложений о застройке центра города жители, по информации мэрии Сургута, обращали внимание на необходимость строительства объектов социального назначения, сохранения рекреационных зон.
«При нынешних рыночных реалиях: ставка по ипотеке, цены на жилье — непонятно как распродать то, что строится. Я как сургутянка, не понимаю, зачем нам столько пустующего жилья. Покупать-то его по сути уже и некому. И на этом фоне новые проекты по строительству жилья выглядят, можно сказать, нелепыми. Может, пришло время обратить внимание на инфраструктуру для жителей, а не на жилье, которое все либо уже купили, либо купить не могут?» — задается вопросами вместе с сургутянами общественница Инна Бирук.
Деньги есть, стройки есть
Накопительный эффект строительного бума в первом квартале 2025 года (вопреки всем паническим настроениям) оставил застройщиков Югры в жирном плюсе.
По данным Росстата, компании, работающие в сфере «строительство», заработали за этот период 7,89 млрд рублей (в два раза больше, чем годом ранее, а для сравнения в первом квартале 2022 года их сальдированный результат и вовсе был на уровне 1,43 млрд рублей).
Схожую тенденцию можно наблюдать и в годовом сравнении: там за полный 2024 год строители Югры оказались в плюсе на 25 млрд рублей — почти в два раза больше, чем годом ранее и в 2,5 раза больше, чем в 2022 году.
Наблюдался и рост по сдаваемым в округе площадям с 878 тысяч кв. м. жилья в 2022 году до 964,7 тыс. — в 2024. И из них треть пришлась на Сургут. На 2023 и 2024 годы пришелся и бум получения разрешений на строительство в регионе — 26 и 17, соответственно.
Сейчас совокупно в округе возводится 72 дома (34, напомним, в Сургуте) или 754 тысячи квадратных метров жилья.
Идиллия на фоне кризиса перепроизводства
Все это, в основном, сургутское строительное великолепие видимых причин и не имеет. Отменилась программа практически всеобщей льготной ипотеки, ставки по кредитам достигли уровня запретительных.
По данным Банка России, за три месяца 2025 года количество ипотечных жилищных кредитов, выданных югорчанам, составило 2 471, что на 46% меньше уровня 2024 года и на 65% меньше уровня, достигнутого в 2023 году.
Новое жилье распродается медленно: по данным ДОМ.РФ на май 2025 года, распроданность жилья в регионе составляет 26% от планового ввода (195 тыс. квадратных метров, 36% годом ранее).
Например, компания «Базис» в Сургуте строит комплекс «Столица» из пяти домов со сроком сдачи в эксплуатацию от 2025 до 2027 года. По двум домам со сроком сдачи в 2025 году распроданность составляет 20 и 30%, в 2026 — 20 и 1%. ЖК «Набережный» (чуть ли не самый высокий в Югре), который вот-вот сдадут, распродан всего на 15%. «Азбука девелопмент» продает квартиры в квартале «Гринкод» — дом сдадут в 2026 году. Распроданность составляет 3%.
Данные о перепроизводстве жилья подтверждают и федеральные эксперты. Так, «Коммерсантъ» со ссылкой на отчет ЕРЗ-аналитики пишет, что в 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». ХМАО входит в их число.
Гендиректор «Главстрой-Недвижимости» Алексей Гусев сообщил изданию, что девелоперы активно выводили проекты в городах с ограниченным спросом, рассчитывая на стабильный рост, но в результате предложение превысило уровень платежеспособного спроса. Это и привело, по мнению эксперта, к проблеме реализации жилья.
Зачем развиваться в кризис?
Итак, мы подошли к главному противоречию: жилье продается плохо и пока тенденции к улучшению не наблюдается. Одновременно в Сургуте стройки не просто активно идут, а не менее активно планируются, в том числе, по механизму КРТ.
Ответ со стороны девелоперов нам дали в компании Брусника, которая возводит ряд жилых комплексов в Сургуте.
«Это не первое охлаждение рынка, которое Брусника переживает за более чем 20 лет работы. Несмотря на общий спад продаж, рынок по-прежнему испытывает дефицит качественного предложения. Это первый важный тезис», — отметил руководитель PR Брусники Сергей Ермак.
Во-вторых, отметил наш собеседник, по статистике, отношение распроданности к стройготовности в стране в перспективе следующих трех лет находится на уровне 70-80%.
«То есть, например, дома со сроком ввода в 2025 году готовы на 80%, а распроданы на 56%, для 2027 года показатели 22% и 18% соответственно. Это нормальная ситуация. О каком-либо затоваривании в целом речи не идет», — пояснил цифры специалист.
По его словам, девелоперы, безусловно, внимательно следят за макроконъюнктурой и корректируют свои инвестпрограмму.
«Ровно то же делаем мы — адаптируемся к новой реальности. Эта адаптация состоит из трёх ключевых направлений — управление рентабельностью, управление ликвидностью и повышение операционной эффективности», — подчеркнул Сергей Ермак.
Горизонты планирования и внимательность банков
На текущий момент и на первый взгляд, считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков, вопросы к множащимся строительным проектам действительно есть.
«Например, с позиции банков, которые финансируют стройки здесь могут возникать вопросы. Потому что уже сегодня мы видим, что во многих регионах ряд проектов, они, если не убыточные, то, как минимум, на грани рентабельности. Здесь возникает вопрос в качестве оценки девелоперских проектов, которые только выходят на стройку», — отметил эксперт.
Однако, добавляет специалист, пока речь идет только об оценке возможных рисков, поэтому говорить о недальновидности банков пока преждевременно. Застройщики же, в свою очередь, анонсируя новые проекты и собирая под них землю, делают задел на будущее, согласился Хорьков с позицией девелопрерского рынка.
«Девелоперы мыслят тоже достаточно длительным горизонтом. Ряд компаний, которые анонсируют выход, не факт, что выведут на рынок новые проекты в течение ближайшего года. Поэтому часть тех анонсов, которые сейчас звучат, это задел на работу в следующие 5 иногда даже 10 лет», — уточнил Михаил Хорьков.
По мнению эксперта, такие планы хороший показатель некоторого оптимизма бизнеса.
«Если таких шагов не будет, то прервется некая привычная логика развития рынка. Существующих инвестиционных пауз, для такого инерционного рынка хочется все же избегать, хоть не всегда сейчас это получается», — заключил специалист.
Квартира любой ценой. А зачем?
Бум со строительством жилья привел действительно к парадоксальной ситуации, которая развивалась не годами, отмечает экономист Константин Селянин. Однако его объяснения и прогнозы выглядят менее оптимистично, чем расчеты строителей.
Во-первых, эксперт обратил внимание на стоимость недвижимости в стране, которая даже по международным критериям, является не просто малодоступным, а, скорее недоступным.
«Проводилось исследование, по которому жилье относилось к определенной категории, исходя из критерия: за сколько лет можно на накопить на типичное для местности жилье, если два человека со средним доходом для региона будут откладывать всю свою зарплату. Если меньше двух лет: жилье считалось доступным. Например, для большинства штатов США (кроме, например, дорогого Нью-Йорка) или Восточной Европы. В России же такой показатель оказался более четырех лет, что относило наше жилье к категории недоступных вместе с дорогим Лондоном или отдельными районами Нью-Йорка, только у нас повсеместно по стране», — рассказал эксперт.
Причем, отметил Константин Селянин, цены на жилье и их «запретительный» уровень имеют под собой, скорее, не экономическое объяснение.
«Нам внушили, что квартира — главная ценность. Но по сути этот тезис является мифом, и недвижимость не является чем-то жизнеопределяющим. Это обычный товар, к которому применимы те же экономические законы, как и к любому другому товару. К тому же — квартира — товар еще и неудобный, который сложно оперативно продать без убытка», — добавил экономист.
Такая модель отношения к собственному жилью поддерживается как со стороны государства, так и девелоперов, что и позволяет держать цены на высоком уровне. Хотя, подчеркнул Константин Селянин, мобильное население (то есть живущее на съемном жилье) куда интереснее для развития экономики страны.
К тому же, обратил внимание специалист, земли под застройку раздаются не всегда с прицелом на будущее развитие города — иногда чиновники могут быть заинтересованы в таких сделках.
«Рынок недвижимости уже лет 20 стоит на голове. И такая модель рано или поздно должна рухнуть и, похоже, сейчас мы к этому приближаемся. Сами строители поверили, что счастье с большими доходами будет всегда. И это правда: строительство остается одной из самых прибыльных сфер, а конкуренция минимальна — строят одни и те же в регионах, либо федеральные игроки. Это только способствует росту цен», — добавил эксперт.
Нерыночная логика строительства
В итоге (и особенно с отменой программы льготной ипотеки) ситуация стала не просто «опасной, но безумной». По разным оценкам, отметил специалист, в среднем по стране не распродано 60-80% жилья.
«Пока программа льготной ипотеки действовала — это была золотая жила для банков и девелоперов. Но при таких показателях нераспроданности: о какой отрасли мы можем говорить? Строители тоже возводили жилье в кредит и тоже по безумным процентам. Как это может до сих пор существовать?» — задается вопросом Константин Селянин.
Сложившаяся в Сургуте ситуация (как и по стране) теперь, по мнению специалиста, может разрешиться только при государственном вмешательстве (если, конечно, на это еще остались ресурсы). На это, вероятнее всего, и надеются девелоперы, в том числе озвучивая планы на новые проекты.
«Зачем им сейчас земля под новые проекты? Скорее всего, они сами себя заразили верой, что люди всегда будут покупать, несмотря на обстоятельства. Что квартира — самое ценное. И что отрасль всегда будет поддерживаться госвливаниями. А ведь поведение строителей совершенно нерационально с точки зрения бизнеса. Есть непроданное — продавайте, а потом уже займитесь новыми стройками. А при этом вера, что на новом заработать можно, все еще существует. Абсолютно не рыночная позиция, как и сама отрасль», — подчеркнул Константин Селянин.
Банки, кредитующие новые проекты, по сути, точно так же надеются на помощь государства в случае чего: для коммерческой структуры отдать деньги с такими рисками невозврата вложенного — ситуация нереальная.
Куда смотрят власти города?
Третья вершина Бермудского треугольника строительства: власти, раздающие земли под новые проекты. И здесь, считает Михаил Хорьков, чиновники на местах просто следуют федеральным трендам: больше строить и больше вводить, а анализ нужности этого процесса — не входит в компетенции местных властей.
«Главное для чиновников, чтобы был соблюден баланс интересов бизнеса и жителей», — уверен эксперт.
При этом экономист Константин Селянин уверен, что действия властей все же недальновидны, и влияние на процесс они могут и должны оказывать.
«Градостроительство — плохо изученная в России наука. А вопрос-то актуален: зачем столько строить в Сургуте и на данный момент, и потом, когда запасы нефти истощатся, что уже не за горами. Кто будет тут жить? Пока это выглядит просто безответственно. Чиновники понимают, что они временщики и действуют исходя из того, как работает вся система», — считает экономист.
Специалист уверен, что вся ситуация приведет только к одному: за такое отношение к стройке самих девелоперов, банков, властей заплатят обычные люди.
«В случае краха, а он неизбежен: вопрос только в каком объеме и когда именно, потрясения будут. Люди останутся с кредитами и, возможно, даже без жилья. Как всегда, обычным людям придется платить за такую глобальную недальновидность», — заключил Константин Селянин.
Реализуются или нет планы на дальнейшую застройку города, покажет время и возможности всех участников процесса: от банков до обычных людей. Muksun.fm продолжит следить за стройками и анонсами на их появление.
Напомним, ранее мы писали большой материал о том, что может спасти застройщиков в условиях кризиса: переориентируются ли они на работу с госзаказчиком или накопленных резервов достаточно, чтобы выстоять в сложные времена.