Эксперты дали прогноз, что ждет рынок жилья в ХМАО в 2025 году
В феврале Банк России вновь соберет совет директоров, чтобы провести первое в 2025 году заседание по ключевой ставке. Несмотря на то, что в декабре регулятор оставил ее на прежнем уровне, некоторые наблюдатели высказывают мнение, что ЦБ может повысить ставку, но лишь в том случает, если динамика кредитования и инфляция продолжат расти.
В целом, эксперты в сфере недвижимости ожидают, что Центробанк сохранит ключевую ставку на текущем уровне. И, возможно, даже это решение будет расценено рынком как некий позитив: цикл повышения закончился, а значит, в будущем можно ожидать снижения. Но пока это только мечты.
Цена «квадрата» в реальном времени
По итогам 2024 года динамика цен на квартиры в ХМАО показала заметный рост. Если посмотреть данные с января по декабрь, то стоимость на вторичном рынке увеличилась на 19%, а на новостройки почти на 60%. Однако в декабре и начале января 2025 года ситуация на «вторичке» резко переломилась. И уже которую неделю на рынке наблюдается ценовой спад.
Согласно данным витрины недвижимости Restate, в Сургуте на 25 январь прошлого года стоимость квадратного метра в новостройке составляла 140,9 тысяч рублей (студия в 30 «квадратов» стоила примерно 4,22 млн рублей). В январе 2025 года уже 185,4 тысячи за «квадрат» (теперь студия обойдется в 5,56 млн).
На вторичном рынке иная картина. Если в прошлом году квадратный метр на «вторичке» стоил 124,2 тысячи рублей, то сейчас 86,8 тысячи (то есть, раньше 3,7 млн за 30 «квадратов», теперь — 2,5 млн). Основное падение цен произошло в середине и начале января. Конечно, это сухая статистика. По итогу, продавцы сами решают хотят они продавать дешево жилье или нет. Но, судя, по спаду предложений на рынке, желающих немного.
Рынок жилья «функционирует в анабиозе»
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в текущих условиях ситуация на отдельных локальных рынках может отличаться.
«Предпосылки для снижения цен, может быть и сформированы, но на большинстве крупных развитых рынках объем предложения на вторичном рынке слишком бедный. Квартир на рынке мало и конкуренции между продавцами либо нет, либо она слабая. Поэтому, несмотря на то, что спрос действительно на вторичном рынке сильно упал, и рынок живет в условиях высоких ипотечных ставок, какого-то заметного снижения цен не происходит», — поясняет в беседе с корреспондентом Муксун.fm Михаил Хорьков.
Эксперт не верит и в то, что цены на недвижимость могут упасть на 30% или даже на 50%. Объяснение этому простое: прежде чем цены падают, обычно происходит длительный период (несколько месяцев), когда очень сильно растет объем предложения, а этого, как мы видим, не происходило.
«С рынка ушли не только покупатели, но и продавцы. Рынок сжался в оборотах. И сейчас функционирует в неком анабиозе», — подчеркивает эксперт.
Все зависит от возможностей клиента
Сургутский топ-риэлтор компании «Этажи» Гульгена Соснина в разговоре с корреспондентом Муксун.fm рассказала, что югорские покупатели стали активные после новогодних праздников. Однако цены у застройщиков с начала года стали выше. В среднем стоимость квартир в новостройках увеличилась на 1 млн, на вторичном рынке — так как ставки по ипотеке достаточно высокие, то падение идет на 0,2%.
«Допустим, если в Сургуте брать однокомнатную квартиру в новостройке и на вторичном рынке, то все зависит от застройщика, от расположения объекта и возможностей клиента. Цены разные. Однокомнатную квартиру можно найти и за 5 млн, и за 10 млн рублей. Если новостройка, то, в среднем, от 6-6,5 млн до 8,5-9 млн рублей. Если „вторичка“, то однокомнатную можно найти от 4 до 6 млн рублей. В Сургуте „однушку“ размером 40-45 квадратов можно найти за 4 млн, но нужно быть готовым, что это будет квартира без ремонта. И в нее придется еще вложиться», — поясняет Гульгена Соснина.
По словам эксперта, сегодня еще есть выгодные варианты покупки жилья в новостройке. Если раньше приоритет отдавали льготным программам, то сейчас актуальна рассрочка. Также есть варианты без первоначального взноса, но это для покупки недвижимости в других городах. На вторичный же рынок заходят те, у кого есть наличка. Пока выгодные цены такая сделка будет удачной.
Как дела у застройщиков?
Если говорить о застройщиках, то для них заградительно высокие рыночные ставки стали главной проблемой. Как поясняет Михаил Хорьков, девелоперы вынуждены сегодня работать с той аудиторией, которая осталась по семейной ипотеке, поскольку именно она позволяет поддерживать продажи.
«По этой программе, наверное, заключается где-то примерно 50-60% сделок, где-то чуть больше, где-то меньше. Оставшиеся продажи — это в основном программы, связанные с рассрочкой, либо субсидируемые ставки, которые до последнего времени предлагались на какой-то ограниченный период времени. Конечно, число сделок по итогам прошлого года, заметно упало — на 20-40%. Но все-таки здесь ситуация лучше, чем на вторичном рынке», — поясняет эксперт.
Он отмечает, что застройщики уже скорректировали свои планы. То, что обещали построить — строят, а вот новые проекты решили попридержать: «инвестиции в отрасль сокращаются».
Когда рынок жилья оживет? Прогноз экспертов
Риелтор компании «Этажи» Гульгена Соснина считает, рынок недвижимости снова станет активным, когда ставки по ипотеке на вторичном рынке пойдут вниз.
«Сейчас 30% — это очень много. Если даже будет 14-15%, то рынок будет снова активный. Даже небольшое снижение, думаю, начнет понемногу двигать отрасль. В основном, первоначальный взнос при покупке новостройки заложен в нашу „вторичку“, которая сейчас тяжело продается. Естественно, не все готовы сильно снижать цену. Ликвидных объектов, которые конкурируют и сбивают стоимость на квартиру потенциального продавца, много. И людям, которые приобретали квартиры в последние 2-3 года за достаточно высокую цену, им просто не выгодно снижать на 2-2,5 млн рублей, поскольку жаль потраченных денег. Поэтому они ждут, когда ставки придут в норму и не торопятся с продажей», — поясняет Гульгена Соснина.
Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков полагает, что быстрых изменений на рынке недвижимости в ближайшее время мы не увидим и придется подстраиваться под реалии рынка.
«Февральское заседание ничего принципиально не поменяет для рынка. Никто, по большому счету, не ждет снижения ключевой ставки. И сохранение ее на текущем уровне, наверное, будет воспринято как некий позитив и усилит надежды на то, что цикл повышения закончился и в будущем будет снижение», — говорит эксперт.
По его мнению, если процесс снижения ключевой ставки начнется к середине года, то рынок будет медленно реагировать. И ожидать того, что ипотека быстро подешевеет в этом году точно не стоит. Более того, в ближайшие годы нас ждет фаза стабилизации, когда предложение и цены на рынке будет искать ту самую «золотую середину».
Ранее сообщалось, что многие города и районы ХМАО уже определились с планами по приватизации имущества на ближайшую трехлетку. Что стало ненужным госимуществом в крупных муниципалитетах региона, читать здесь.