Эксперты рассказали, стоит ли готовиться к росту цен на жилье в ХМАО
Покупка квартиры в нынешних экономических реалиях стала непосильна для многих семей в ХМАО. И, если раньше использование ипотечного кредита было неким подспорьем для тех, кто задумался о своем жилье, то после введения заградительной ставки и увеличения первоначального взноса до 20% значительная часть потенциальных покупателей решила переждать непростой период. И это вполне логично.
Ипотечный рынок жилья в ХМАО летом 2025
Сегодня при средней стоимости двухкомнатной квартиры в 6-7 млн рублей (на вторичке «50-60 квадратов») придется отдавать ежемесячно от 100 до 120 тысяч рублей на протяжении 30 лет, в зависимости от условий банка. Например, ставку в 16-17% вместо 23-25% можно получить при условии подключения опции по снижению ставки, быть зарплатным клиентом и согласиться на какие-либо дополнительных услуги банка.
Конечно, не каждый решится влезть в такую кабалу, поскольку официально в Югре средняя заработная плата по данным за январь–март 2025 года составляет около 125,5 тысяч рублей. Причем высокий доход имеют лишь нефтяники, научные сотрудники и разработчики. Например, работники почты, гостиничного бизнеса получают скромные 50-60 тысяч рублей. А это уже ближе к реальности.
С льготной ипотекой тоже не все просто. Низкая ставка под 6% годовых рассчитана для приобретения квартиры на первичном рынке семьей с ребенком в возрасте до 6 лет. Если в городе строится по 2 дома в год (как это в Нижневартовске, например), то можно рассмотреть вариант вторички. Но остановимся на новостройках.
В среднем стоимость 2-комнатной квартиры у известных застройщиков в ХМАО составит около 9-11 млн рублей за 60-70 квадратных метров, а в 13-15 млн уже обойдется жилье в 80-100 «квадратов».
Конечно, можно рассчитывать на скидки, однако застройщики, которые раньше предлагали рассрочки и различные бонусы, стали делать это избирательно. По мнению главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в первую очередь они теперь смотрят на платежеспособность покупателя и предлагают рассрочки тем, кто делает более высокий первоначальный взнос и может гарантировать оплату платежа.
Спрос падает, а цены растут
Поскольку на российском рынке жилья, в том числе и в ХМАО, наблюдается стагнация, то предложений, как и спроса, не так много. Цены на вторичку, по словам аналитика Михаила Хорькова, за год хоть и снизились (переломным моментом стал январь 2025 года), в целом, не меняются и держатся на одном уровне.
В Югре стоимость квадратного метра на «вторичке» составляет около 110 тысяч рублей за «квадрат» (снижение год к году на 5,2%). При этом, по данным базы realtymag, за последний месяц цена квадрата выросла на 1,36%.
Если говорить о новостройках, то здесь ситуация обратная. Стоимость квадратного метра выросла за год почти на 40%. В мае наблюдался пик — 166,3 тысячи рублей за «квадрат», однако к июню цена упала на 6,8% — до 154,9 тысяч рублей.
«Сегодня сделок проходит мало, но они есть. Цены, в общем-то, с начала года сильно не меняются. Движение, которое фиксируется по городам, оно больше статистическое, чем реальное. В большинстве случаев фон стабильный, но не исключены локальные факторы. Но, скорее, для рынка характерна ценовая стагнация», — отмечает в разговоре с корреспондентом Муксун.fm Михаил Хорьков.
По прогнозу экспертов в ближайшее время рынок недвижимости ждет рост на первичном рынке на 10%, на вторичном рынке будут расти чуть быстрее, так как имеется «просадка».
«Темпы роста цен на недвижимость на первичном рынке будут находиться в пределах 10%. На вторичном рынке цены будут расти быстрее», — заявил накануне РИА глава Аналитического кредитного рейтингового агентства Владимир Гусаков.
В беседе с Муксун.fm экономист Иван Вилков отметил, что рост цен возможен, но не такой большой.
«Рост цен застройщики объясняют ростом себестоимости строительства, заработных плат. Но по дальнейшему росту есть вопросы, поскольку покупательская способность не сильно растет. Конечно, застройщики могут еще задрать цены на жилье, но вряд ли они будут продаваться. Вторичка снижается, только в сентябре 2024 года был рост. В целом, реальная цена продажи значительно меньше, изначальной цены предложения», — говорит Иван Вилков.
По мнению югорского риэлтора агентства недвижимости «Дело» Ашота Григорьяна, оживление и рост цен на рынке жилья в ХМАО вполне реально. Особенно к осени. Конечно, никаких гарантий того, что это будут те самые 10% нет, но рынок все равно положительно реагирует на подобные заявления.
«Если это станет тенденцией, то и в Югре рынок отреагирует. Сейчас продажи медленно идут, но всегда находятся покупатели на что-то дешевое. В целом, ценники все равно стали ниже на вторичку. Допустим, на новый год проводили сделку, большая однокомнатная квартира, 58 квадратов, в хорошем доме ушла за 5 млн рублей. Или, например, в новостройке квартиру изначально хозяин выставил за 6,5 млн, в итоге смогли продать за наличный расчет, за 5,3 млн рублей с учетом снижения цены и торга», — поясняет Ашот Григорьян.
Он также отметил, что в таких городах Югры, как Нижневартовск, рынок новостроек довольно небогат. Сейчас в городе работают два застройщика. Оба — недешевые. Но к работе приступил пока один. Естественно, рост цен на недвижимость будут подталкивать издержки застройщика, а также нехватка предложений на рынке.
По словам аналитика Михаила Хорькова, даже, если сейчас начнется процесс снижения ЦБ ключевой ставки, то реальные рабочие ставки на рынке недвижимости, которые подтолкнут спрос, можно будет увидеть лишь к середине следующего года.
Застройщики ищут опору, рынок ждет идеальной ставки
За последние годы застройщики научились оперативно переориентироваться и приспосабливаться к любым экономическим штормам и нововведениям со стороны правительства. Несмотря на то, что во время расцвета льготной ипотеки они смогли подняться и закрепиться на рынке, рисковать и тратить накопленные активы никому не хочется. Поэтому щедрые бонусные программы поубавились, а рассрочка хоть и является основным инструментом, стала применима не ко всем клиентам.
«Дают рассрочки тем, кто с более высоким первоначальным взносом и стремятся, чтобы была регулярность платежей. То есть, это уже не отсрочка платежа, допустим, как 10% внесли остаток к моменту сдачи дома, а все-таки регулярное пополнение. Это позволяет контролировать платежеспособность покупателя и как-то все-таки наполнять эскроу-счета. Хотя полностью этот инструмент, наверное, в этом году будет оставаться одним из основных с точки зрения продаж», — говорит Михаил Хорьков.
По словам экспертов, чтобы рынок вернулся к нормальному функционированию нужно, чтобы ставки по ипотеке опустились хотя бы до 12-14%. Соответственно, ключевая ставка Центробанком должна быть снижена вдвое — до 10-12% минимум.
«Цены будут расти, но не так быстро как раньше. Все будет зависеть от ставки Центрального банка. Если будет снижение ставки, то спрос будет увеличиваться, поскольку покупки в основном были через ипотеку. Если все останется так как было, плюс-минус 1%, то цены не сильно поменяются. Будут расти, но явно меньше, чем инфляция», — отмечает экономист Иван Вилков.
Хоть процесс снижения ключевой ставки начался, рассчитывать, что рынок недвижимости резко перестроится и жилье в цене «взлетит» не стоит ни в 2025 году, ни даже в первой половине 2026-го. Все будет долго, медленно и болезненно, причем, для всех участников рынка.
Ранее сообщалось, что подрядчики пожаловалась на нефтегазовые компании ХМАО из-за задержек с оплатой услуг. Губернатор пообещал разобраться в ситуации.