Но динамика рынка не ограничивается только южными регионами. По всей России ситуация схожая: средняя цена квартиры в новостройке в первом полугодии 2025 года достигла 9,7 млн рублей. Это на 17,9% больше, чем годом ранее. За два года прирост составил почти 37%.
Цены растут, продажи падают. Источник: РБК
Интересно, что этот рост цен происходит на фоне снижения спроса. Количество заключённых договоров долевого участия по стране сократилось почти на 28% за год. Если в первой половине 2024 года было оформлено более 314 тысяч сделок, то в 2025-м — только 227 тысяч. За два года падение составляет около 12%. Другими словами, квартир покупают меньше, а стоят они дороже.
Что влияет на такую картину?
Прежде всего — инфляция в строительной отрасли, рост стоимости материалов и рабочей силы. Также застройщики сократили количество новых проектов: по итогам первого полугодия 2025 года запуск новых строек в стране упал до трёхлетнего минимума. Это ограничивает предложение на рынке.
Средняя площадь проданных квартир почти не изменилась — около 47 квадратных метров. А вот цена квадратного метра за год выросла почти на 17%, достигнув 205 тысяч рублей. Это говорит о том, что дорожают именно сами метры, а не укрупняются объекты.
Несмотря на снижение сделок, совокупная выручка рынка остаётся высокой — более 2,2 триллиона рублей за полгода. Это говорит о сильной инвестиционной составляющей: покупают реже, но дороже.
Почему дорожают новостройки в Севастополе?
На ситуацию в регионе влияют как федеральные, так и локальные факторы:
- Ограниченное предложение.
Застройщики в Севастополе сокращают темпы запуска новых объектов: земля под застройку ограничена, а административные барьеры и согласования в регионе часто затягиваются.
- Высокая инвестиционная привлекательность.
Севастополь остаётся одним из немногих курортных регионов России с растущей инфраструктурой и стабильным спросом на долгосрочную аренду. Квартиры здесь покупают не только для проживания, но и как актив под сдачу.
- Рост себестоимости строительства.
Как и по всей стране, строительные компании сталкиваются с подорожанием стройматериалов, ростом цен на логистику и оплату труда. Эти издержки перекладываются в конечную стоимость жилья.
- Снижение конкуренции.
Некоторые застройщики уходят с рынка, особенно мелкие игроки, не выдерживающие темпов роста расходов. Это снижает предложение и усиливает позиции оставшихся девелоперов.
- Перераспределение спроса.
Покупатели из крупных городов и регионов Центральной России рассматривают Севастополь как запасной аэродром — для переезда, отдыха или инвестиций. Это создаёт дополнительное давление на рынок.
Кто покупает квартиры в Севастополе в 2025 году?
Портрет покупателя новостроек изменился.
Сегодня это в основном:
- Инвестор — человек, рассматривающий жильё как актив. Обычно покупает 1–2 квартиры с целью перепродажи или сдачи в аренду. Интересуют ликвидные объекты в районах с развитой инфраструктурой.
- Переезжающий из других регионов — чаще всего из Центральной России, Поволжья, Урала. Ищет комфортное жильё в тёплом климате, при этом важны близость к центру, морю и социальным объектам.
- Покупатель с наличными средствами — доля таких клиентов выросла, особенно на фоне роста ставок по ипотеке. Это или продажи вторичной недвижимости в других городах, или сбережения, которые покупатели стараются сохранить от инфляции.
- Льготник по господдержке — пока ещё сохраняются отдельные программы ипотеки, часть сделок проходит с их участием, но их доля уменьшается.
Доступность новостроек в Севастополе: районный срез 2025 года
По районам. Источник: RealtyMag
Рынок первичной жилой недвижимости Севастополя в 2025 году сохраняет разнонаправленную структуру. Ценообразование всё в большей степени определяется не столько близостью к центру, сколько инфраструктурным контуром района, уровнем локальной деловой активности и темпами застройки.
При этом сохраняется четкая стратификация: премиальный центр, средний инвестиционный пояс и пригородная зона с потенциалом, но ограниченной ликвидностью.
Ленинский район традиционно занимает верхнюю строчку рейтинга по стоимости квадратного метра. Цена здесь перешагнула отметку в 217 тыс. руб. за «квадрат», и это уже не единичные случаи, а устойчивая рыночная тенденция. Район привлекает платежеспособный спрос благодаря сформированной социальной и транспортной инфраструктуре, административной насыщенности и символической «престижности». Однако с точки зрения доступности — это сегмент, практически закрытый для покупателя со средним доходом.
Гагаринский район стабильно удерживает вторую позицию по цене и спросу. Прибрежная полоса, шаговая доступность до Парка Победы, множество новостроек с современной архитектурой и коммерческими первыми этажами формируют устойчивый спрос. Цены держатся в диапазоне 200 – 214 тыс. за «квадрат», что делает район привлекательным как для конечных пользователей, так и для частных инвесторов. Особенно востребованы квартиры в домах бизнес-класса с закрытой территорией и подземным паркингом — несмотря на рост предложения, ликвидность остаётся высокой.
Балаклавский район, включая Инкерман, ранее традиционно удерживал позиции самого бюджетного сегмента рынка. Однако важно понимать: столь низкая стоимость обусловлена слабой обеспеченностью социальной инфраструктурой, удалённостью от делового центра и сложностями с транспортной логистикой, например, в Инкермане, но там и новостроек фактически нет. Тем не менее, учитывая общую тенденцию инфраструктурного развития Балаклавского района, стоимость квартир в новостройках на данном этапе составляет 190 804 руб. за кв. м. И купить нечего, и цена не падает.
С точки зрения экономической рациональности наиболее сбалансированный выбор — Нахимовский район. Здесь представлено множество жилых комплексов комфорт-класса с ценами от 120 до 140 тысяч рублей за «квадрат». Район характеризуется умеренной инфраструктурной обеспеченностью, близостью к бухтам и относительно свободной застройкой. При этом существует заметный потенциал роста цен за счёт улучшения транспортной связности и роста интереса к пригородным локациям. Именно здесь можно говорить о «золотой середине» между стоимостью, перспективой капитализации и комфортом проживания.
Таким образом, если центр и юго-запад Севастополя стали территорией высоких ставок и элитных новостроек, то доступное жильё смещается в сторону Северной стороны, Любимовки, Качи и Балаклавы.
Именно там в ближайшие годы будет формироваться новый потребительский ландшафт: менее престижный, но более живой, в котором квадратный метр всё ещё означает квадратный шанс на жильё, а не просто капитал.
Что будет в 2026 году?
Прогнозы аналитиков умеренно сдержанные. Если не произойдёт новых экономических потрясений, рост цен продолжится, но темпы замедлятся. Ожидается, что квартиры подорожают ещё на 8–12%, а цена за квадратный метр приблизится к 220–225 тысячам рублей. Спрос, вероятнее всего, останется на уровне 2025 года или немного вырастет — при условии стабильной ключевой ставки и сохранения поддержки ипотеки.
Если же Центробанк повысит ставку, либо прекратятся программы льготного кредитования, рынок может замедлиться ещё сильнее. В таком случае темпы продаж продолжат падение, а цены могут стабилизироваться или даже немного скорректироваться.
Пока же тренд ясен: рынок движется в условиях локальной стагфляции — когда спрос слабеет, а цены продолжают расти. Рост цен сопровождается снижением покупательской активности и стагнацией реальных доходов населения. Для рынка жилья, особенно первичного, это аномалия, поскольку в классических рыночных условиях снижение спроса должно автоматически приводить к замедлению или даже падению цен. Но этого не происходит. Вопрос «почему» напрашивается сам собой, но, как принято говорить в таких случаях: это уже другая история.
Материалы по теме:
Крымский ценовой взлёт: что стоит за рекордным ростом цен на новостройки?