Доля нераспроданных квартир с сентября не растет
По данным системы наш.дом.рф, сейчас в строящихся домах продано 33% квадратных метров, не продано, соответственно, 67%, но сюда входят и квартиры, которые еще не были выставлены застройщиками на продажу. В целом на непроданное жилье приходится 72 млн кв.м, и это рекордный показатель за последние годы.
Однако он связан не только с тем, что покупатели не слишком активно скупают жилье, но и с тем, что общие объемы строительства весьма высоки. В стадии строительства сейчас находится 107,4 млн кв.м жилья. Сыграли меры господдержки строительства. Кроме того, застройщики стремятся сейчас активно запускать новые проекты, ожидая снижение спроса после официального окончания льготной ипотеки в июле 2024 года.
Год назад, в декабре 2022 года, в строящихся домах было не продано 69% площадей, но это составляло лишь около 68 млн кв.м, так как в целом на стадии строительства находилось 98,7 млн кв.м.
Рекордно высокой доля непроданного жилья была в марте нынешнего года - 71%. Затем показатель держался на уровне 70% до сентября, когда ажиотажный спрос в преддверии изменений льготной ипотеки снизил долю непроданных квартир. С сентября он держится на уровне 67%.
На цифру, характеризующую распроданность строящегося жилья нельзя смотреть в отрыве от стадии строительства, на которой находится средний дом в портфеле, отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Так, на котловане распроданность 20 квартир из 100 будет избыточной, однако если эти же 20 квартир проданы на момент, когда дом вводится в эксплуатацию, - у этого проекта явно возникнут проблемы с возвратом кредита банку. "Если мы сегодня посмотрим на абсолютные показатели, то действительно увидим рост объемов нераспроданных квадратных метров. Это связано с рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья. Однако для более точного анализа рыночной ситуации необходимо использовать соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю. Текущее значение находится на отметке в 77% (33% жилья распродано при общей стройготовности в 43%), что даже несколько выше равновесной отметки в 70%. Это говорит о том, что даже в условиях рекордных запусков новых проектов в 2023 г. продажи идут опережающими темпами".
Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов, отмечает Гольдберг. Это означает, к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а, следовательно, и планового выполнения всех строительных работ.
Более того, в проектах с плановым вводом в текущем году уже распродано две трети площадей, а в домах со сроком ввода в следующем году - около половины. Такая динамика говорит о том, что в проектах с близким сроком завершения строительства на момент ввода в эксплуатацию будет продано свыше 70% квартир, что несколько выше равновесного уровня. В ближайшее время мы даже можем увидеть дефицит подобных квартир на рынке.
Важно понимать, что текущие показатели количества непроданных кв.м не выявляют затоваренность рынка новостроек, говорит управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко. "Напротив, на данный момент ситуация сбалансирована за счет активного вывода новых объемов строительства - в отличии от дефицита в прошлых периодах и традиционного сезонного покупательского спроса. Таким образом, текущий уровень распроданности лотов соответствует характерной модели реализации жилых комплексов, и данная тенденция не окажет влияния на стоимость жилья. На цены продолжают влиять общие критерии в виде стоимости строительных материалов, рабочей силы, логистики, а также готовность проектов по мере изменения этапа строительства".
Застройщики регулируют объемы жилья, находящегося в продаже, чтобы избежать затоваривания, отмечает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Кроме того, это позволяет им равномерно распределять спрос на оставшийся ассортимент и придерживаться заложенных показателей реализации. "Рост количества нераспроданных квартир не является предпосылкой для снижения цен, - отмечает он. - И на ипотечные ставки это никак не повлияет, так как их уровень будет определяться, в первую очередь, уровнем ключевой ставки и перспективой дальнейшего развития программ господдержки".