ЦБ предложили наделить правом ограничивать банкам выдачу ипотеки

Группа депутатов и сенаторов во главе с председателем комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым внесла в нижнюю палату законопроект с поправками в ст. 456 закона «О Центральном банке России», в котором предлагается наделить ЦБ правом ограничивать банкам выдачу ипотечных кредитов, обеспеченных залогом. Документ размещен в электронной базе Госдумы.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что цель предлагаемых изменений — снижение закредитованности граждан и предотвращение накопления рисков кредитными организациями и МФО «за счет ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов».

Авторы документа указали, что применение ЦБ макропруденциальных лимитов (МПЛ), под которыми понимается максимальная допустимая доля отдельных видов кредитов в общем объеме кредитов соответствующего типа, позволило снизить долю рискованных кредитов, предоставляемых заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, — с 36% в четвертом квартале 2022 года до 25% в третьем квартале 2023 года. Также была снижена доля предоставляемых рискованных кредитов на срок более пяти лет — с 19% в четвертом квартале 2022 года до 2% в третьем квартале 2023 года.

Вместе с этим МПЛ до сих пор не применяются к кредитам, предоставленным физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в то время как обязательства по кредиту обеспечены ипотекой. Авторы документа отметили, что доля ипотеки, предоставляемой заемщикам с ПДН более 80%, непрерывно растет, из-за чего качество обслуживания ипотеки может снизиться.

«В связи с этим предлагается наделить Банк России полномочиями по ограничению доли предоставляемых кредитов (займов), обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино- мест). При этом указанные ограничения в целях исключения регуляторного арбитража и ограничения риска передачи банками аффилированным МФО рискованной ипотеки в рамках договора цессии (договор уступки права требования. — РБК) предлагается распространить как на кредитные организации, так и на МФО», — сказано в законопроекте.

При этом авторы поправок отметили, что не применять МПЛ по-прежнему можно в отношении кредитов, обязательства физического лица по которым обеспечены ипотекой автомототранспортного средства, воздушных и морских судов и судов внутреннего плавания, «поскольку для указанных кредитов (займов) характерен низкий уровень риска».

По данным аналитической компании Frank RG, в 2023 году российские банки выдали населению 52 млн кредитов на 16,76 трлн руб. По сравнению с кризисным 2022 годом объем предоставленных розничных ссуд вырос на 57%, или на 6,1 трлн руб.

Выдачи ипотеки подскочили во второй половине прошлого года: в августе—сентябре на фоне роста ключевой ставки (в августе регулятор повысил ставку с 13 до 16%) физлица торопились оформить кредиты по относительно низким ставкам, а также предъявляли повышенный спрос на льготную ипотеку. В сентябре объем продаж в этом сегменте достиг рекордных за всю историю наблюдений 962,4 млрд руб.

На фоне высокого спроса власти увеличили минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке не выше 8% годовых: с 1 января он вырос с 20 до 30%, а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области пороговая сумма была вдвое больше — 12 млн руб.

После этого, в начале января 2024 года, ряд крупных российских банков ввели новое условие выдачи ипотеки по госпрограммам: ее оформление возможно только в том случае, если клиент приобретает жилье у застройщика — партнера банка. При такой схеме банки берут с девелоперов комиссию, которая позволяет снизить процентную ставку. Сбербанк и ВТБ объясняли изменение условий для клиентов «ужесточением требований правительства к льготной ипотеке».

Банк России раскритиковал новый подход кредитных организаций, указав на риски такой практики. По мнению регулятора, выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, приведет к снижению прозрачности, ослаблению конкуренции и повысит сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.