Проверка слуха: разрешил ли Верховный суд прописку в дачных сараях и вагончиках?

Виктор Левин

Почему власти запрещают прописку на дачах

Предметом рассмотрения Верховного суда стала история, достаточно типичная для России. Один курянин возвел на участке, предназначенном для садоводства и огородничества, особняк площадью 264 квадратных метра. И, хотя вокруг соседи копаются на капустных грядках, изредка ночуя в своих сараях, названных садовыми домиками, наш домовладелец решил, что будет постоянно жить в собственной новостройке.

Жить в своем доме никто, конечно, запретить не в силах. Но придать ему статус жилого с возможностью постоянной регистрации местные власти не захотели. Почему?

Со времен СССР власть запрещала круглогодичное проживание в садовых и огородных товариществах. Для этой цели подогнали даже технические нормы и запреты на капитальные дома с «зимним» водопроводом, нормальной канализацией и выделением электрической мощности больше пары киловатт на участок.

В постсоветское время строительные запреты сняли, но объявлять огороды новыми поселениями до сих пор не спешат. Причина понятна: местные органы, выдавая прописку и статус жилого дома, обязаны будут и создавать социальную инфраструктуру — обеспечивать новых жителей дорогами, школами, поликлиниками, пунктами полиции, почтой и пр. Именно поэтому жителю Курской области было отказано в регистрации коттеджа.

К слову сказать, подобные запреты на «огородную» жизнь действуют не только в России. В Германии, например, владельцам огородов запрещено ночевать в своих домиках круглый год под страхом огромных штрафов. То есть поработал на грядках днем — уезжай спать по месту постоянного жительства! А если останешься — соседи накатают донос в полицию.

Газопроводы к домам подводить тоже не положено. Газ при этом использовать можно — в баллонах. Артезианские скважины копать нельзя. Запрещено ставить душ и смывной туалет, то есть все связанное с избыточным потреблением. В большинстве случаев у немецких огородников стоят кабинки с биотуалетами.

В нашем случае первоначальное судебное решение на отказ в регистрации дома было основано на отсутствии в техническом заключении необходимых данных для кадастрового учета, что, по мнению суда, делало невозможной регистрацию права собственности.

Однако Верховный суд выразил несогласие с таким подходом. Согласно определению Судебной коллегии по административным делам Верховного суда, техническое заключение подтверждает соответствие дома требованиям безопасности, надежности, а также пожарным и санитарным нормам.

И хотя Верховный суд не устанавливает новые законы, его решения служат ориентиром для судов низшей инстанции.

По словам Марии Спиридоновой, члена Ассоциации юристов России, в аналогичных ситуациях в дальнейшем должны выноситься единообразные решения, поэтому в соцсетях уже возникли логичные выводы: это что же, самострой разрешен?

И теперь, например, любой владелец сарая на землях Новой Москвы может стать полноценным москвичам со столичной пропиской? Такой же вопрос применим и к пригородам других крупных городов РФ.

Зачем владельцам садовых домиков оформлять их в жилые дома?

Причин для этого несколько:

• Во-первых, жилому строению можно присвоить официальный адрес и зарегистрироваться в нем, что дает возможность пользоваться услугами местной медицины, образования, то есть прикрепиться к поликлинике, отдать ребенка в детский сад или школу.
• Во-вторых, при покупке недавно построенного жилого дома можно воспользоваться правом на налоговый вычет, который распространяется только на жилые объекты.
• В-третьих, жилому дому доступно подключение к газовой сети в рамках государственной программы социальной газификации.
• В-четвертых, владельцы жилых домов в сельской местности имеют право на льготные тарифы на коммунальные услуги.
• В-пятых, продажа дома, имеющего статус жилого, принесет большую выгоду, чем продажа аналогичного дома, числящегося как садовый.

«Возможность регистрации, в свою очередь, позволяет считать садовый дом постоянным местом жительства и открывает доступ к социальным услугам на местах, налоговым вычетам и льготам, которые доступны и в отношении традиционных жилых домов», — комментирует член Комитета СФ по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Ольга Епифанова.

Однако преобразование любого строения в жилой дом — задача, требующая обязательного соответствия законодательно установленным нормам для капитальных объектов.

Эксперт: перевести дачный самострой в жилой дом крайне сложно

Для этого потребуется пройти процедуру, которая может занять несколько месяцев, собрать пакет документов и подать соответствующее заявление — напрямую в местный орган власти или через «Госуслуги».

Но в любом случае придется делать подробную техническую экспертизу дома силами фирмы, состоящей в СРО изыскателей и проектировщиков, а также имеющей действующие лицензии на геодезические и картографические работы.

— Экспертиза — это результат исследований специалистов на многих страницах текста, — говорит Виктор Левашов, коммерческий директор компании, которая занимается строительными экспертизами. — Если предварительное обследование подтверждает, что дом может быть признан жилым, специалисты проводят детальный анализ объекта. Они определяют состояние конструкций, инженерных систем, наличие в доме жилых помещений и средств противопожарной безопасности. Для этого применяется высокоточное оборудование: лазерные построители плоскостей, ультразвуковые дефектоскопы, тепловизоры, измерители уровня шума, газоанализаторы. На этом этапе разрабатывается итоговое заключение по обследованию технического состояния объекта.

Если коротко, то жилой дом должен иметь «утепленный» водопровод и канализацию, подключенную к централизованной системе или оборудованную септиком или колодцем. Туалет на участке в виде «скворечника» с дыркой в земле не годится, подчеркивает эксперт, добавляя, что санузел должен быть только внутри дома.

Второй важный фактор — постоянное электроснабжение по официально выделенной мощности, с электросчетчиком и разводкой проводов, соответствующей действующим нормам. Скорее всего, без современных УЗО, заземления и защитных автоматов никакой дом жилым не признают.

Третий маркер для экспертов — отопление дома, в котором можно поддерживать температуру не ниже 18 градусов. Допускаются электробатареи, электрические, твердотопливные или газовые котлы. Но…

— Заверения хозяина дома, что он «хорошо греется» и одной буржуйкой на два этажа или парой китайских обогревателей, будет недостаточно, — замечает Виктор Левашов. — Кроме того, в строении должна быть и система вентиляции на кухне, в котельной и санузлах.

Статус жилого дома не дадут без кухни минимальным размером шесть квадратных метров и при низких потолках (менее 2,5 метра). Само собой, проверят и несущие стены (конструкции), и состояние крыши, исключающие риски обрушения.

Специалисты будут оценивать и расположение дома. Нормативы по минимальным расстояниям от построек соседей никто не отменял. А это не менее шести метров до соседского дома и трех метров до их ограждений. Сделано это для того, чтобы дом соответствовал в том числе и нормам по инсоляции и солнцезащите.

Наконец, эксперты обязаны замерить радиационный фон в доме и на участке, а также концентрацию вредных веществ.