Das Münchner Landgericht hat entschieden: Mieter müssen keine Mieterhöhungen hinnehmen, wenn diese über den städtischen Mietspiegel hinausgehen. Berufen sich Vermieter auf die gestiegene Inflation, habe sie damit rechtlich keine Chance.
München - Vermieter in München dürfen in der Regel bei einer Mieterhöhung nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus gehen und die Inflation drauf rechnen, sagt der Mieterverein – das hat das Landgericht München I nun in einer Grundsatzentscheidung bezüglich des „Stichtagszuschlags“ klargestellt. „Es handelt sich um eine Entscheidung von erheblicher Bedeutung für eine Vielzahl von Mietverhältnissen in München“, heißt es vom Gericht.
Landgericht fällt „erfreuliches Urteil“ zugunsten der Münchner Mieter
Die Vorgeschichte: Vor dem Amtsgericht hatten Richter diese Frage in der Vergangenheit bislang durchaus unterschiedlich beantwortet. Durch die Entscheidung des Landgerichts gebe es nun „ein erfreuliches Urteil für Münchens Mieterinnen und Mieter“, sagt Beatrix Zurek, Vorsitzende des DMB Mietervereins München. Denn wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, „bleibt es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete“ sagt Beatrix Zurek. Mehr bekämen Vermieter nicht.
Das Landgericht München I im aktuellen Fall hatte über eine Berufung zu entscheiden, in der es um die Frage ging, „ob ein Vermieter zusätzlich zu der gemäß Mietspiegel errechneten Miete noch einen Zuschlag gemäß des Verbraucherpreisindexes, also letztlich der Inflationsrate, hinzurechnen könne“, erklärt der Mieterverein.
Vermieter klagte, weil die Inflation stark angestiegen war
Begründung der Vermieterseite war, dass dem Mietspiegel zugrunde liegende Daten vom Januar des Jahres 2022 stammen und sich die preisliche Situation in München seitdem „stark verändert“ habe. In dieser Logik müsse auf die Mietspiegelmiete noch ein Zuschlag von 11,02 Prozent aufgerechnet werden, um die Preisentwicklung bis zum Erhalt der Mieterhöhung im Juni 2023 zu berücksichtigen, forderte der Vermieter. Das sah das Amtsgericht allerdings nicht so.
Das Landgericht München I teilte nun erstmals seine grundsätzliche juristische Einschätzung zum sogenannten Stichtagszuschlag mit. Auf diesen Hinweisbeschluss wurde die Berufung dann zurückgenommen.
Verbraucherindex als Grund für den Anstieg der Mieten ist „nicht geeignet“
Entscheidend in dem Fall: Die Richter begründeten ihre Auffassung damit, „dass der Verbraucherpreisindex als Grund für den Anstieg von Wohnungsmieten nicht geeignet sei“, erklärt der Mieterverein. Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die in Deutschland konsumiert werden. „Für den spezifischen Anstieg von Mieten, kann er nicht herangezogen werden – erst recht nicht für den speziellen Mietmarkt in München“, so der Mieterverein. Vielmehr sei der Mietspiegel „das zuverlässige Mittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen“.
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Das Landgericht wies zudem darauf hin, dass sich eine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ über den Mietspiegel hinaus nicht mit einem Anstieg des Verbrauchpreisindex begründen lässt, sagt ein Sprecher. Beim Berechnen des Verbraucherpreisindex bzw. der Inflationsrate werde ein sogenannter Warenkorb verwendet, der rund 700 Güterarten umfasst und sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen repräsentiert. Dem Verbraucherpreisindex könne nach Ansicht der 14. Zivilkammer für den spezifischen Anstieg der Wohnungsmieten und erst recht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine belastbare Aussage entnommen werden.
Außerdem betonte die zuständige Kammer, dass die Einführung einer „Stichtagspraxis“ zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade in angespannten Mietmärkten gefährden könnte.