Максим Пайков: “У владельцев земли будет 10 лет, чтобы освоить участок”

НИА "Нижний Новгород" - Мария Орлова

С 1 сентября 2025 года вступают в силу новые правила, определяющие признаки неиспользования земельных участков. В чем заключается суть этих изменений, кто будет определять, используется участок или нет и что ждет того, кто не приведет все в порядок? На эти и другие вопросы НИА "Нижний Новгород" ответил заместитель руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Максим Пайков. 

- Максим Константинович, у владельцев земельных участков возникает много вопросов по новым правилам. Расскажите, что именно меняется, какие категории земельных участков попадают под действие этих правил?

- С 1 сентября начинает действовать постановление правительства РФ № 826, принятое 31 мая 2025 года. В нем определены критерии, по которым земельные участки, расположенные в границах населённых пунктов, а также на территориях садоводства и огородничества, могут быть признаны неиспользуемыми. Этот порядок будет действовать до 1 сентября 2031 года.

- О чем идет речь и что на самом деле ждет нарушителей? 

- В каждом садовом товариществе и деревне можно встретить участки, которые давно заросли высокой травой и сорняками. Соседство с такими территориями не приносит удовольствия. Однако уничтожать бурьян на чужом участке без согласия его владельца нельзя, так как это является самоуправством. Теоретически подобная запущенность земли считалась нарушением и ранее. Но наказать владельцев таких участков было сложно - как доказать, что земля действительно не используется? Например, если на территории есть несколько кустов малины, это могло считаться элементами сада.

Новые критерии определения того, что участок не используется, варьируются в зависимости от типа земли. Например, если речь идет о приусадебных, садовых и огородных участков, а также для земель, где запрещено строительство, то они могут быть признаны неиспользуемыми в случае, когда более 50% территории занято травой выше одного метра, деревьями или кустарниками, и этот факт не устранен в течение года после выявления.

Захламление и загрязнение участков тоже считаются признаками их неиспользования. В чем их отличие. Захламление подразумевает, что более половины участка заняты предметами, не связанными с его целевым использованием. Загрязнение — это наличие отходов, в том числе твердых коммунальных.

Для участков в населенных пунктах, предназначенных под строительство, добавляются следующие признаки: отсутствие зданий более 5 лет (для участков не под ИЖС), отсутствие жилого дома более 7 лет (для ИЖС), а также наличие разрушенных зданий, если собственник не принял меры в течение года после выявления. Исключение составляют объекты, подлежащие сносу или реконструкции.

- Кто будет определять, используется участок или нет? Что ждет того, кто не приведет все порядок?

- С сентября Росреестр и органы местного самоуправления начнут оценку использования участков. При выявлении признаков неиспользования Росреестр будет выдавать предписания об устранении нарушений, привлекать правообладателей к административной ответственности, включая наложение штрафов, а также направлять информацию в уполномоченные органы. В случае игнорирования предписания они смогут обратиться в суд с требованием об изъятии участка и его продаже на торгах.

Владельцам садовых и огородных участков дается три года на освоение земли. Это включает очистку от мусора и сорной растительности, выравнивание рельефа, мелиорацию и рекультивацию. Если участок предназначен для строительства, дополнительно предоставляется еще пять лет на строительство и оформление зданий (всего — восемь лет). Для ИЖС срок составляет семь лет (итого 10 лет).

Таким образом, если участок требует освоения, то нарушение по захламлению или разрушению построек может быть зафиксировано не ранее чем через три года с момента оформления прав. Если участок был приобретен до 1 марта 2025 года, то отсчет начнется с 1 марта 2028-го.

Что касается отсутствия капитальных построек, то нарушение может быть выявлено не ранее чем через восемь лет после регистрации прав — или с 1 марта 2033 года, если участок был куплен до 1 марта 2025 года.

- По новым правилам участок могут изъять за неиспользование. Но ведь это частная собственность. Почему кто-то решает, что с ней делать? И может ли реально дойти до изъятия?

- Процедура изъятия земельных участков за неиспользование предусмотрена Гражданским кодексом РФ с 1995 года (статьи 284 и 285). Новые нормы лишь уточняют признаки неиспользования и увеличивают срок до возможного изъятия — с трех до пяти-семи лет, давая владельцам больше времени на освоение.

Изъятие не происходит автоматически. Этот процесс является сложным и социально чувствительным вопросом, и его успешное осуществление требует значительных усилий.

Сначала проводится проверка, затем направляется предписание. Владельцы участков, где будут обнаружены признаки неиспользования, могут исправить нарушения. При этом, при наличии уважительных причин, срока на приведение в порядок может быть увеличен. Но если собственник не устранит нарушения в установленное время, Росреестр уведомит органы власти, которые могут подать иск в суд. 

Повторюсь, только по решению суда участок может быть изъят и выставлен на торги.

- А если у моего соседа захламленный участок или разрушающийся дом, то куда я могу обратиться, чтобы он навел порядок?

- Прежде чем обращаться в контролирующие органы, рекомендую попытаться разрешить проблему с соседом мирным способом. Если это не помогает, можно обратиться в Росреестр, местную администрацию или орган пожарного надзора. Также можно направить обращение в прокуратуру.

В жалобе следует указать адрес участка, описать проблему, приложить фотографии и другие доказательства (например, свидетельства соседей). При наличии оснований контролирующие органы проведут проверку и при необходимости примут меры.

- Давайте обсудим еще один вопрос. Что можно строить, а что — нет на своих участках? Нужно ли регистрировать постройки?

- Хочу обратить внимание собственников на критически важное различие между земельными участками для садоводства и огородничества. Несмотря на внешнюю схожесть, правовой режим этих земель кардинально отличается, а доля нарушений, связанных с их нецелевым использованием, по данным Нижегородского Росреестра достигает 30% от общего числа. К сожалению, многие граждане, приобретая участок “для дачи”, не проверяют его вид разрешенного использования (ВРИ), в результате они сталкиваются с невозможностью зарегистрировать построенный дом, получают крупные штрафы и даже рискуют лишиться собственности.

На садовых участках разрешено строительство жилых и садовых домов, хозяйственных построек и гаражей. Все объекты должны соответствовать градостроительным регламентам — не выше трех этажей и 20 метров. На огородных участках капитальное строительство запрещено. Допускаются только некапитальные сооружения без фундамента — теплицы, сараи, навесы.

С 1 марта 2025 года обязательной регистрации подлежат все капитальные постройки (жилые дома, бани, гаражи и т.д.), особенно если они подключаются к инженерным сетям.

Размещение коммерческих объектов, например, магазинов или автосервисов, на землях садоводства или ИЖС запрещено. Это влечет административную ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ и может привести к изъятию участка через суд.

Перед началом строительства рекомендуется заказать выписку из ЕГРН и изучить местные градостроительные регламенты.

- Вдобавок ко всему, с 1 сентября вступает в силу закон, запрещающий продажу участков без построек. Почему это важно и какие еще ограничения вводятся?

- С сентября вступает в силу Федеральный закон № 353-ФЗ от 31 июля 2025 года, который запрещает отчуждение садовых и огородных участков отдельно от расположенных на них построек — домов, дач, хозпостроек и гаражей. Устанавливаются четкие нормы и определяющие статус объектов на данных участках. Это направлено на предотвращение юридических сложностей при оформлении прав.

Закон также вводит запрет на ведение коммерческой деятельности на участках, принадлежащих садоводческим товариществам.

В частности, запрещены: платные бани, отели, кафе, магазины; автомастерские, столярные и швейные мастерские; разведение животных и птицы на продажу; хранение товаров для перепродажи.

- Разводить сельскохозяйственную птицу и кроликов на участках, получается, нельзя? А продавать урожай?

- На садовых участках разрешено разводить сельхозптицу и кроликов, но только для личных нужд и с соблюдением санитарных норм.

Одноразовая продажа излишков урожая по-прежнему разрешена без регистрации, в то время как регулярная торговля с целью извлечения прибыли потребует официального оформления. За ведение нелегальной предпринимательской деятельности предусмотрены штрафы.

- В этом году запретили проведение сделок с участками без межевания. Что делать тем, кто еще не провел межевание?

- Все так. С 1 марта 2025 года вступил в действие новый закон, который делает межевание земельных участков обязательным для проведения любых сделок, включая продажу, дарение и залог. Это означает, что без установленных границ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировать сделку по земельному участку будет невозможно.

Указанные изменения привели к увеличению спроса на услуги кадастровых инженеров и росту обращений в Росреестр. Обязательное межевание должно снизить количество конфликтов по границам участков, так как границы будут определены официально, что повысит осведомленность граждан.

Собственникам, не проведшим межевание, следует обратиться к кадастровому инженеру. Он выполнит замеры, согласует границы с соседями и передаст данные в Росреестр. После этого собственник получит документы с установленными границами.

Список аккредитованных кадастровых инженеров доступен на сайте Росреестра. Проведение межевания помогает избежать споров, подтвердить права и свободно распоряжаться участком.

- Давайте напомним нашим читателям, что такое “дачная амнистия”, какие объекты недвижимости она охватывает? Как она проходит в Нижегородской области?

- Дачная амнистия — это упрощенный порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости. Она позволяет решить проблемы, возникшие из-за особенностей собственности в советский период, обеспечивая упрощенную регистрацию прав на недвижимость. Программа действует до 1 марта 2031 года и распространяется на жилые и садовые дома на участках ИЖС, ЛПХ и садоводства; земельные участки, переданные до 30 октября 2001 года; капитальные хозяйственные постройки — бани, сараи, гаражи и т.д.

Для регистрации необходимо заказать технический план у кадастрового инженера, подготовить заявление и документы на землю, а затем подать документы в Росреестр (через МФЦ или онлайн).

Преимущества амнистии — возможность легализовать постройки, повысить рыночную стоимость, зарегистрировать по месту жительства, участвовать в сделках и наследовании. Она также помогает устранить ошибки в реестре и решить споры о границах.