«Одна квартира себе — три банку»: эксперт объяснил, кому доступна ипотека летом 2025

Рыночная ипотека — только на бумаге

Несмотря на снижение ключевой ставки до 20% в июне и разговоры о дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики, ситуация на ипотечном рынке остаётся сложной.

«Летом 2025 года рыночная ипотека под 21–22% остаётся фактически закрытой для массового покупателя недвижимости, — отмечает Баджурак. — Этот уровень ставок просто не подъемный для людей со средними доходами, особенно для тех, кто покупает своё первое жильё».

По его оценкам, в крупных городах ежемесячный платёж по ипотеке на квартиру стоимостью 7,5 млн рублей при ставке 22% превышает 110 тыс. рублей. Чтобы потянуть такую нагрузку, нужно зарабатывать не менее 221 тыс. рублей.

«Таким уровнем дохода могут похвастаться далеко не все россияне», — подчёркивает эксперт.

Даже те, кто может взять такой кредит, сталкиваются с другой проблемой — чрезмерной переплатой.

«В итоге их переплата процентов за ипотечную квартиру превышает четырёхкратную стоимость недвижимости. Одну квартиру люди покупают для себя, а ещё четыре — отдают банку», — добавляет Баджурак.

Выход — в льготных программах

В таких условиях льготные ипотечные программы остаются фактически единственным способом приобретения жилья.

«Поскольку рыночная ипотека остаётся заградительной из-за уровня процентов, то в июле можно говорить лишь об актуальности госпрограмм, где ставки в разы ниже», — поясняет Ярослав Баджурак.

По состоянию на июль 2025 года доступны следующие варианты:

• Семейная ипотека — под 6%

• ИТ-ипотека — под 6%

• Сельская ипотека — под 3%

• Дальневосточная и арктическая ипотека — под 2%

• Для новых регионов — под 2%

Минимальный первоначальный взнос — 20%. Причём льготные кредиты теперь выдаются только по принципу «один кредит в одни руки».

Рассрочка от застройщика — возможность с оговорками

На фоне недоступности банковских займов застройщики предлагают альтернативу — беспроцентную рассрочку.

«Застройщики вынуждены фактически подменять банки и предлагать собственные решения, чтобы стимулировать продажи. Это прежде всего рассрочка, иногда — с нулевой переплатой и сроком более пяти лет», — говорит эксперт.

Однако у такого подхода есть оборотная сторона. «Покупатели берут на себя бóльший риск — особенно те, у кого нет накоплений. Рассрочка на два–три года не гарантирует, что банк потом одобрит ипотеку. В результате человек может лишиться квартиры», — предупреждает Баджурак.

Кроме того, «нулевая переплата» часто компенсируется увеличением стоимости самой квартиры — фактически покупатель платит ту же сумму, просто в иной форме.

Тем не менее, как отмечает ЦБ, такие сделки становятся всё более популярными: объём сделок в рассрочку достиг 1 трлн рублей, а доля таких продаж на первичном рынке выросла до 40% против 10% годом ранее.

Кому и как доступна льготная ипотека

Получить доступ к программам господдержки могут далеко не все. Например, семейная ипотека в июле 2025 года доступна только семьям с детьми до 6 лет. Вторичный рынок официально открыт, но только в городах, где нет массового строительства — а это, как правило, небольшие населённые пункты.

«В реестре городов, где можно взять семейную ипотеку на вторичку, нет ни столиц, ни городов-миллионников, ни крупных областных центров. То есть семьям придётся ехать в глубинку», — комментирует Баджурак.

При этом есть ограничение: жильё должно быть не старше 20 лет, а в малых городах большая часть фонда — это «хрущёвки» и «брежневки».

У ИТ-ипотеки — свои критерии. Кредит доступен сотрудникам аккредитованных ИТ-компаний, зарегистрированных вне Москвы и Санкт-Петербурга. Возраст — до 50 лет. Для заёмщиков старше 35 лет — минимальный доход должен составлять 150 тыс. рублей в миллионниках и 90 тыс. рублей в других регионах. Компании должны иметь регистрацию в реестре Минцифры.

При этом, по словам эксперта, список специальностей для ИТ-ипотеки расширили: «Теперь за льготой могут обратиться не только кодировщики, но и бухгалтеры, маркетологи — главное, чтобы работодатель соответствовал критериям».

Сельская ипотека под 3% с марта перезапущена, но с новыми требованиями: оформить её могут сотрудники АПК, соцсферы, участники СВО и другие категории. Главное — работать в сельской местности не менее 5 лет. И населённые пункты вблизи крупных городов теперь исключены из программы.

Дальневосточная и арктическая ипотека

Ставка 2% по-прежнему доступна россиянам, готовым переехать в ДФО или в арктические регионы. Возраст — до 35 лет для семейных и одиноких родителей. Для некоторых категорий — например, участников программы «дальневосточный гектар» или сотрудников ОПК — действуют исключения.

Какие ставки и выгоды летом 2025 года

«По семейной ипотеке базовая ставка составляет 6%, что в 3,5 раза ниже среднерыночной. Это позволяет сократить ежемесячные расходы почти втрое», — поясняет Ярослав Баджурак.

Именно летом банки начали возвращать дополнительные скидки. «Многие кредиторы, конкурируя за заёмщиков, снизили собственные требования по первоначальному взносу до 20%, хотя весной просили 30% и даже 50%. Появились предложения со ставками от 2,99%», — добавляет он.

Какие документы понадобятся

Для участия в госпрограммах потребуется стандартный пакет документов:

• паспорт и СНИЛС;

• подтверждение доходов (2-НДФЛ или справка по форме банка);

• трудовая книжка или договор;

• документы, подтверждающие наличие детей (для семейной ипотеки);

• документы на приобретаемое жильё.

Кроме того, банки оценивают долговую нагрузку: ПДН не должен превышать 50%. Чем ниже долговая нагрузка и выше доход, тем выше шанс одобрения.

Ждать ли новых мер поддержки до конца года?

Ответ эксперта однозначен: нет.

«Учитывая текущую ситуацию и заявления Минфина, маловероятно, что в 2025 году появятся новые льготные программы. Даже поручение главы государства по расширению семейной ипотеки не было реализовано в срок», — констатирует Баджурак.

Он добавляет, что льготы, как и раньше, остаются точечными: «Массовой господдержки, как в 2020–2021 годах, уже не будет. Эпоха всеобщей льготной ипотеки ушла, и ждать её возвращения в ближайшие полтора года не стоит».