Банк России в «Обзоре финансовой стабильности» отмечает: в первом квартале 2025 года в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения «пузыря» на первичном рынке недвижимости вновь вырос.
Что такое «пузырь» на рынке жилья
«Пузырь» на рынке недвижимости — это ситуация, когда цены на недвижимость растут стремительно и необоснованно, значительно превышая их фундаментальную стоимость, что происходит на фоне активного кредитования и роста числа рискованных заемщиков, а в конечном итоге приводит к резкому падению цен, когда «пузырь лопается». Этот процесс опасен для заемщиков, банков и всей экономики, так как приводит к массовым дефолтам и финансовым потерям.
В настоящий момент есть все признаки такого «пузыря» во многих крупных российских городах: цены на новостройки растут значительно быстрее, чем на вторичное жилье, во многих регионах этот разрыв достигает 70–80%. Льготные ипотечные программы усиливают спрос на новое жилье, а высокая ключевая ставка (17% в сентябре 2025 года) делает ипотеку на вторичном рынке почти недоступной. Все это приводит к тому, что цены на новостройки все дальше отрываются от темпов роста доходов граждан.
«Что происходило: ставка по ипотеке снижалась, а застройщики поднимали стоимость метра, что нивелировало выгоду для покупателя. При этом стоимость жилья на первичке сильно оторвалась от вторичного рынка, где льготной ипотеки не было. Меры правительства и Центробанка, в том числе в части отключения льготной ипотеки, были направлены как раз на то, чтобы рынок охладить и сбалансировать», — объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Чем опасно образование «пузыря» на рынке недвижимости
Как мы говорили выше, такая ситуация чревата резким падением цен на недвижимость. Казалось бы, для потенциальных покупателей жилья это только на руку. Но поскольку в России очень многие люди рассматривают квартиру, как инструмент инвестиций и сохранения денег, эта категория собственников окажется в минусе. Реальная коммерческая оценка собственности станет значительно ниже вложенной суммы. Владельцы потеряют вложенные сбережения, а во многих случаях останутся с задолженностью.
В свою очередь, для банков ипотечные кредиты становятся проблемными. Им приходится продавать объекты дешевле во время падения рынка недвижимости, а значит, нести серьёзные убытки. Такая ситуация может привести к банкротству финансовых организаций.
В итоге, из-за роста невыплаченных кредитов банки будут менее охотно выдают новые. Люди не могут взять ипотеку, а значит, всё реже покупают недвижимость. Спрос падает, застройщики вынуждены замораживать проекты или вовсе их отменять, в результате терпят огромные убытки. Не исключено массовое банкротство строительных компаний, а это значит рост числа безработных и заметное сокращение налоговых платежей в бюджет. Тут будет уместно вспомнить избитую фразу о том, что строительная отрасль — локомотив экономики.
На замедление темпов роста экономики окажет влияние и еще один фактор. Большую часть дохода заемщики будут тратить на ипотечные платежи, а значит, потреблять меньше товаров, чем раньше.
Что происходит в Новосибирской области
В августе 2025 года застройщики Новосибирской области вывели на рынок 696 лотов — это минимальное число квартир за последние три года. К средневзвешенному месячному показателю за 2023–2025 годы падение составило более 3,9 раз.
«Уменьшение динамики заделов на 40% всего за два года — это практически обвал. При этом застройщики продолжают презентовать новые крупные проекты с обещанием вывести их на рынок в ближайшее время и даже открывают предварительное бронирование для партнеров. Суммарная площадь и число квартир в рамках разрешений на строительство, полученных в УАСИ Новосибирска в августе 2025 года, более чем в 2 раза превышают количество новых квартир, выведенных на продажу в этом же месяце. Компании получают разрешения на строительство про запас, но при этом не продают по договорам долевого участия ни одной квартиры», — описывает текущую ситуацию независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Разрыв цен между новостройками и вторичным жильем продолжает увеличиваться. В сентябре средняя цена квадратного метра в новосибирской новостройке составляет 165 955 рублей, в то время как квадратный метр на «вторичке» оценивается в 131 569 рублей. Разница более чем в 26%.
При этом максимальный кредит по семейной ипотеке при первоначальном взносе 30% позволяет купить квартиру в новостройке площадью не более 47 квадратных метров. Однако, отмечает Сергей Николаев, сейчас у каждого новосибирского застройщика есть несколько предложений по скидкам в зависимости от варианта покупки:
— При наличии полноценного первоначального взноса, без субсидирования ипотеки, без рассрочки, без трейд-ин скидка от первоначальной цены может достигать 35%.
Если же говорить в целом о состоянии рынка ипотечного кредитования в регионе, то по данным сервиса banki.ru средняя стоимость ипотечного кредита составляет 19,27%, максимальная ставка 30,5%.
Достаточно низкий средний показатель объясняется тем, что Новосибирская область — один из немногих регионов России, где в дополнение к льготным программам сельской и семейной ипотеки активно развивается так называемая IT-ипотека.
«Новосибирск, Томск, Екатеринбург и Казань, практически все, на этом список городов со значительной долей IT-ипотеки заканчивается. В Новосибирске за август по этой программе было выдано 500 кредитов на 3,4 миллиарда рублей», — отмечает эксперт рынка недвижимости Дмитрий Холявченко.
Но в целом, по мнению Холявченко, рынок жилья сейчас крайне нуждается в доступной ипотеке. В противном случае тот самый «пузырь», о котором мы говорили выше, продолжит надуваться в Новосибирской области, как и по всей России.