Год без льготной ипотеки: как изменился рынок недвижимости Уральского федерального округа
Ровно год прошел с момента отмены массовой льготной ипотеки, которая с 2020 года была ключевым драйвером спроса на жилье в России. За это время рынок недвижимости Уральского федерального округа претерпел серьезные изменения: резкое падение продаж, перераспределение покупательского спроса на вторичное жилье, рост цены квадратного метра и поиск альтернативных схем финансирования. Как отмена господдержки отразилась на регионах УрФО – в материале «ФедералПресс».
Ипотека, которую мы потеряли
С 2020 года в России действовала массовая льготная ипотека, которая предоставлялась гражданам под 6-8 % годовых. Введение этого инструмента произошло из-за начавшегося экономического кризиса, спровоцированного пандемией новой коронавирусной инфекции.
Вынужденная изоляция, болезни, сокращение производства привели к падению доходов граждан. Не могла сохранить прежние объемы и строительная отрасль, которую начало лихорадить: уходили не только покупатели, на площадках некому было работать, нарушались логистические связи, впервые за много лет девелоперы стали говорить о проблемах с поставкой и чрезвычайным удорожанием строительных материалов.
Крупные застройщики сообщали, что к началу 2021 года объемы продаж снизились на 65-70 %, начинался коллапс строительной отрасли. Чтобы не допустить более тяжелых последствий, правительство разработало и внедрило программу льготной ипотеки под 6-8 % годовых, это в короткие сроки позволило восстановить покупательский спрос и рабочие места в строительстве.
По данным «ДОМ.РФ», к 2023 году до 97 % ипотеки в строящихся домах оформлялось по льготным схемам.
Эксперты Среднего Урала (подтверждается данными Уральской палаты недвижимости), заявляли о том, что 2023 год по многим параметрам стал рекордным для строительной отрасли как России, так и, в частности, УрФО. Объемы строительства в целом по стране увеличились на треть, около 35 %.
После шока 2020-2022 года (санкции, рост ключевой ставки) льготная ипотека стала буфером для рынка недвижимости. Ее продление смягчило последствия кризиса, позволив людям приобретать жилье даже в условиях высокой инфляции.
Драйвер рынка недвижимости
В регионах в начале программы можно было получить до трех миллионов рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге – 8 млн. По данным ДОМ.РФ за четыре года она позволила оформить 1,54 млн кредитов на 6 трлн рублей по всей России.
В УрФО на нее приходилось 62% всех сделок с недвижимостью, причем в основном покупали квартиры в новостройках, что делала этот инструмент главным драйвером развития российского рынка недвижимости. Для государства поддержка строительного сектора экономики, как одного из основных, было главной целью.
Кроме того, качественный рывок получил и рынок индивидуального жилищного строительства, который в целом по России с 2021 года вырос в 17 раз. По цепочке это повлекло за собой стимулирование рынка строительных материалов, продаж, увеличение числа рабочих мест в данном секторе экономики. Спустя три года строительная сфера вышла на рекордные показатели по ключевым моментам. Ввод жилья достиг рекордных 110,4 млн м² в 2023 году, а число городов с активной застройкой выросло с 305 до 346.
Поскольку льготная ипотека действительно оказалась массовой, она не только спровоцировала скачок строительства, но и рост цен на новостройки, в результате чего ценовая вилка со вторичным рынком составила примерно 45 %. Люди имели возможность переехать в новое комфортное жилье, стремительно росли новые микрорайоны российских мегаполисов.
Размер кредитов по стране
«ДОМ.РФ» провел анализ данных по всем кредитам, выданным в рамках программы господдержки с момента ее запуска. Средний размер кредита по программе составлял 3,8 млн руб. Средний срок кредита – 272 месяца, площадь приобретенного по программе жилья – 52 кв. м. Размер первоначального взноса оценивался в 30%.
В топ-10 регионов по количеству и объему выданных льготных ипотечных кредитов вошли Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Тюменская область, Свердловская область, Республика Татарстан, Новосибирская область, Ленинградская область и Ростовская область. При этом Тюменская область замыкала пятерку лидеров.
Важно, что на время начала действия льготной ипотеки стоимость жилья в регионах УрФО в среднем составляла 70-75 тысяч за м2, а в первой половине 2025 года она равняется примерно 165-170 тысяч рублей. За четыре года стоимость жилья в УрФО выросла примерно в 2,5 раза.
Программа помогла 1,5 млн семей улучшить жилищные условия, но одновременно снизила доступность жилья для тех, кто не мог воспользоваться льготами.
Последствия отмены
С 2020 по 2024 год льготная ипотека стала основным драйвером жилищного рынка Свердловской области. По данным ДОМ.РФ, за четыре года действия программы в регионе было выдано 68,6 тыс. Кредитов на сумму 221,75 млрд рублей. Это составило 62% всех сделок с недвижимостью в УрФО, включая Свердловскую, Курганскую и Тюменскую области.
Достаточно дешевая для отечественного рынка льготная ипотечная программа спровоцировала резкий рост цен на новостройки, что наблюдалось как в УрФО, так и по всей России.
По данным Счетной палаты РФ, к сентябрю 2024 года разрыв между стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке в Екатеринбурге достиг 21% (148,6 тыс. руб. против 122,6 тыс. руб.). В отдельных городах области, таких как Нижний Тагил и Первоуральск, этот дисбаланс был еще выше. Однако важно учесть, что в Свердловской области строится в основном Екатеринбург, на уральскую столицу приходится почти 90 % новостроек региона.
На рынке жилья началось перераспределение спроса. Так, доля новостроек в ипотечных сделках выросла с 38,8% в 2022 году до 42,6% в 2023-м, по данным Сбербанка.
Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2021–2024 годах, по данным «ДОМ.РФ» по России вырос почти в 17 раз, достигнув 537 млрд рублей. Эта же тенденция наблюдалась во всех регионах УрФО. Однако сектор ИЖС первым оказался под ударом после отмены массовой льготной ипотеки, что подтвердили эксперты, участвовавшие в профильном круглом столе «ФедералПресс».
Во второй половине 2024 года продажи в этом сегменте в Свердловской области упали почти на половину, как заявили эксперты «ФедералПресс». Имея более короткий цикл строительства, ИЖС столкнулась с острой нехваткой оборотных средств.
В первые месяцы после отмены (июль-август 2024 года) продажи новостроек в Екатеринбурге упали на 70%, а в целом по области – на 50–60%.
Так, по данным Банка России, в мае 2025 года доля кредитов на первичное жилье в Свердловской области сократилась до 21,7 %, против 40,8 % во втором полугодии 2024 года.
При этом начали стремительно расти цены на рынке вторичного жилья. Рынок стремился прийти к балансу цен.
Первые итоги 2025-го года
После отмены господдержки средняя ставка по рыночной ипотеке выросла до 15–20%, что сделало ежемесячные платежи почти вдвое выше. Например, кредит на 6 млн рублей при льготной ставке 8 % обходился в 30 тыс. руб./мес, а после отмены – уже в 72 тыс. руб./мес.
Весной 2025 года было проведено исследование аналитического центра «Движение.ру», которое показало, что платеж по ипотечному кредиту у жителей 21 российского региона составляет более половины их ежемесячного дохода. Средний размер ежемесячного платежа по ипотеке в Свердловской области превысил 66 тысяч рублей. При этом среднемесячная зарплата в регионе составила 82 тысячи рублей, а после вычета налогов остается 71 тысяча рублей.
Сбербанк и другие банки пытались компенсировать потерю льготных программ за счет субсидий от застройщиков, но такие предложения, по оценкам экспертов, смогли охватить лишь 10-15 % рынка, что характерно для всех российских регионов.
В мае 2025 года доля вторичного жилья в ипотечных сделках по Свердловской области превысила 60 %, что близко к общероссийскому тренду.
Крупные застройщики УрФО отмечают, что себестоимость строительства за 2024 год выросла на 35-40% из-за инфляции и кадрового дефицита.
Несмотря на падение спроса, цены на новостройки не снизились: в Екатеринбурге за пять месяцев 2025 года рост составил 4,7 %. Сейчас средняя цена жилого метра в уральской столице равняется в среднем около 170 тысяч, хотя до входа в пандемию – в среднем 70-75 тысяч за квадратный метр. Таким образом, стоимость квадратного метра увеличилась почти на 100 тысяч всего за четыре года.
Грандиозный рост цен привел к затариванию рынка новостроек в Екатеринбурге. В середине лета 2025 года, по данным Уральской палаты недвижимости, на рынке мегаполиса торгуется более 60 тысяч квартир в новостройках, что является абсолютным рекордом. Однако у граждан нет средств, чтобы их приобрести.
«Год без льготной ипотеки рынок недвижиомсти пережил очень тяжело. Мы наблюдаем постепенную динамику снижения числа сделок на первичном рынке.Рынок немного поддержали введенные застройщиками рассрочки. Сейчас примерно от трети до половины сделок происходит через введенную застройщиками рассрочку. Тем не менее, число сделок падает. По сравнению с летом прошлого года оно, наверно, вдвое меньше, чем было. Рынок движется к замедлению, и рано говорить о том, что снижение ключевой ставки каким-то образом влияет на этот тренд. Еще не влияет», – сообщл «ФедералПресс» аналитик рынка недвижимости и владелец сайта недвижимости «Драже» Никита Словиковский.
Ситуация на местах и грядущие перспективы
Эксперты единодушны во мнении, что высокие ставки на рыночную ипотеку (до 30 % и выше), а также ужесточение требований к заемщикам привели к резкому сокращению выдачи кредитов. Как и по стране, в регионах УрФО они уже во второй половине 2024 года рухнули на 30 % и этот тренд продолжает усиливаться, что ведет к затариванию рынка новостроек и порой неоправданному росту в сегменте вторичного жилья.
Сходные тенденции наблюдаются во всех регионах УрФО, при этом в более выгодном положении оказались Свердловская и Тюменская области, которые пока сохраняют достаточно большие объемы строительства. Так, Тюменская область в 2025 году стала одним из российских лидеров по вводу жилья. Кроме того, в регионе отлично зарекомендовала себя и продолжает действовать программа сельской ипотеки по ставке около 3 %.
Курганская область имеет один из самых низких объемов жилого строительства в стране, что не меняется на протяжении долгих лет. Есть у региона и другой антирекорд: по данным Единого ресурса застройщиков, Зауралье относится к областям, в которой жители вынуждены отдавать большую часть своих доходов на уплату ипотеки, если она у них есть.
В Ханте-Мансийском АО также наблюдается снижение объемов кредитования. Как и в других регионах, высокие ставки ударили по спросу. Несмотря на сложности, девелоперы продолжают проекты, ориентируясь на альтернативные программы.
В Ямало-Ненецком АО стоимость одного квадратного метра жилья – одна из самых дорогих в стране. В среднем только по официальным данным она составляет 170-200 тысяч за квадрат. Кроме того, на рынке здесь фиксируется достаточно ограниченное предложение вариантов. Однако в регионе действует программа «арктической ипотеки», она доступна далеко не всем, но предлогает ставку от 2 % годовых.
Минувший год выявил и другую негативную тенденцию: увеличение долговой нагрузки граждан, в некоторых регионах платежи по ипотеке достигают 50% от зарплаты.
Ввод жилья в эксплуатацию остается достаточно высокой в Тюменской и Свердловской областях.
«В целом итоги первого года без массовых ипотечных программ вполне ожидаемы – заметное падение числа сделок и стабилизация ценового фона. Сюрпризом для многих участников рынка стало то, что фоне общих рыночных ограничений продолжает расти объем предложения в секторе новостроек. Появляются новые проекты, запускаются следующие очереди уже реализуемых ЖК. Все это обостряет и без того высокую конкуренцию и осложняет выход проектов на плановые уровни продаж», – сообщил «ФедералПресс» начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Таким образом, год без массовой льготной ипотеки стал серьезным испытанием для рынка жилья Уральского федерального округа. Регионы пытаются адаптироваться к изменившимся условиям за счет точечных госпрограмм, а также адресных скидок и программ лояльности от самих застройщиков. Эксперты называют ключевым фактором восстановления спроса снижение ключевой ставки ЦБ, которая на июль 2025 года составляет 20%. Понижение может вновь вывести на рынок относительно недорогие ипотечные кредиты.
«ФедералПресс» сообщал, как на рынке УрФО застройщики борются за покупателей.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин