Вам точно откажут в ипотеке в 2025 году – вот, как вас проверяют банки

Ипотечный вопрос – один самых животрепещущих в последние годы. Нестабильная ситуация на рынке создает огромные риски при покупке новой квартиры как в новостройке, так и во вторичке.

Ситуация в ИЖС еще страшнее – только в прошлом году из-за массовых «недостроев» на рынке были введены обязательные эскроу-счета для строителей домов. Эту тему мы активно освещали в её самом разгаре. 

Грядет сельская «ипотечная катастрофа»: сотни семей пожаловались на недостроенные дома в ИЖС.

Тем не менее жизнь не стоит на месте, люди продолжают строить семьи, им требуется жилье, а кто-то хочет инвестировать в аренду. Плюс ко всему некоторые банки просто отказывают в выдаче ипотечного кредита. Что же происходит? 

Обо всем по порядку мы поговорили с Самойленко Ксенией – агентом по недвижимости и кредитным брокером.

Вы покупали «в сплит»? В ипотеке отказано!

– Как снижение ключевой ставки повлияет на максимальные суммы одобрения ипотеки?

– Понимаете, помимо того, что у нас понизилась ставка, с 1 июля стало в принципе сложно брать ипотеку. Людей не отпугивают процентные ставки, но требования банка к покупателям стали очень высокие. Раньше можно было в том же Сбербанке взять ипотеку по двум документам без предоставления данных о доходе или о занятости. По крайней мере, их очень редко запрашивали.

Сейчас, с 1 июля, в Сбербанке сделать так будет невозможно, ВТБ уже давно проверяют клиентов через тот же сервис, все остальные банки тоже проверяют клиентов через Госуслуги. Это, наверное, самый неприятный момент для будущих покупателей, ведь получить одобрение стало очень сложно.

– Не вводят ли банки какой-то «потолок» кредитования?

– Да. Во-первых, уже полгода во многих банках практикуется такая схема для заемщика: вы приходите брать ипотеку, а от вас требуют заявление, что «вы уведомлены о взятии нового займа, который занимает какой-то процент от дохода». Предельную долговую нагрузку установили до 50% от вашего дохода.

И это «не есть хорошо» при высоких ставках. Например, если брать в расчет ипотеку на 3 миллиона – а это ну очень средненькая квартирка в старом фонде – платить придется порядка 65 тысяч рублей. Ваш доход при этом должен быть не менее 130 тысяч рублей. Поэтому банки требуют отдельное заявление о том, что клиент уведомлен об этом, ведь у нас очень много невозвратных займов. Интересный факт: Уфа находится в антирейтинге по невозвратным кредитам.

Оформить банкротство в случае чего тоже будет крайне сложно – особенно с этой бумажкой, в которой ты подписываешься под тем, что сможешь всё отдать. Вот такой момент важно учитывать сегодня.

– Почему банки изначально стали отказывать в выдаче ипотеки?

– Отказов действительно очень много. Сейчас люди вроде бы научились потреблять, платить за услуги, но при этом у нас появилось много сервисов для приобретения товаров в рассрочку. Уже многие говорят, что рассрочки стоит оформлять реже, потому что это учитывается как микрозайм, который портит ваш кредитный рейтинг.

Как банк видит клиента с рассрочками? Представим, что вы хотите получить кредит на 3 миллиона рублей, ваш ежемесячный платеж составит 65 тысяч рублей. Банк сразу смотрит информацию на скоринге НБКИ – это национальное бюро кредитных историй с трех баз – и видит, что вы брали рассрочку на 50 тысяч на 10 месяцев.

Почему, если у вас хороший доход, вы не смогли заплатить эту сумму сразу? Тогда вам не дадут 3 миллиона, ведь если вы сейчас делите 50 тысяч по месяцам, то как вы будете платить по 65 тысяч? Так размышляют в банках.

– А если, допустим, я пользовалась системами по типу «сплит»?

– Да, это тоже смотрят. По факту, «сплит» – это тот же кредит, но без подписания кредитных документаций – там вы подписываете договор оферты. Люди иногда этого не понимают: подтвердили в смс, что они берут «в сплит», им делят платеж. И все, казалось бы, комфортно: я же не кредит беру, да? А на самом деле в бюро кредитных историй это висит как микрозайм. Ваш рейтинг моментально снижается. И чем больше таких рассрочек, тем вероятность одобрения ипотечного кредита ниже. Поэтому всем клиентам я говорю: если есть рассрочки, от них нужно избавляться до подачи заявки в банк. Это немного повышает ваш рейтинг.

Новостройки пустуют – покупать некому

– Почему цены на готовые дома не упали, а даже выросли примерно на 200-300 тысяч?

– Повышение начинается на все, как только начинается сезон. У застройщиков своя логистика: появляется нагрузка на доставку стройматериалов, не хватает людей, чтобы качественно строить. Особенно не хватает рабочих, а те, кто есть – на вес золота.

Сейчас у меня как раз идут три сделки по строительству домов – по договорам подряда. Это значит, что мы покупаем участок и приглашаем туда застройщика, чтобы нам построить нам дом. Одно дело, когда застройщик строит на своей территории, зарабатывает от продажи земли и от продажи строительства на своей земле – ему это выгодно. Он не гоняет постоянно технику, не перекидывает людей туда-сюда – поэтому многие раньше не строили договором подряда, это просто невыгодно.

Сейчас же у нас изменились условия по получению кредита. Многие застройщики сидят без дела, и они готовы строить по договору подряда. Раньше было очень много сделок без первоначального взноса – за счет «раздувания» стоимости дома для банка. Сейчас банки очень жестко пресекают эти завышения. Скажу вам такой пруф: многие застройщики от этого в принципе отказались, потому что они боятся лишиться аккредитации. За последние полгода из 300 застройщиков, аккредитованных в Сбербанке, остались только 47. Остальных лишили аккредитации из-за подобного раздувания цены.

А раньше можно было взять ипотеку без первоначального взноса – и брали все, кому не лень. Но теперь это уже «стоп-фактор». Помимо этого, ужесточили использование материнского капитала. Если вы захотите использовать этот сертификат на приобретение готового дома от застройщика, тот должен будет получить разрешение. То есть дом должны будут оценить: убедиться в том, что он пригоден для ребенка, что это не какая-нибудь хижина, а цена соответствует озвученной.

– Можно ли сказать, что ипотеки, которые давали по ставкам ниже рыночных, просто стали убыточными для банков при высокой ключевой ставке?

– Конечно, банкам это невыгодно. Раньше банки выдавали кредиты чисто под 6%, и клиент не оплачивал субсидирование ставки. Но потом банки сказали: «нет, нам этого мало, мы теряем свои деньги». Тогда стали брать субсидирование. Все это повлияло на рынок недвижимости в целом: цены опять раздулись. А у человека нет лишних 300-500 тысяч на комиссию банку за то, чтобы взять ипотеку под 6%. Правда, сейчас все это планируют отменить.

С 1 июля Сбербанк сказал, что в таком случае он не будет выдавать кредит по двум документам, он будет проверять этого человека через запрос в СФР.

– Сейчас в депозитах находится около 50 трлн рублей – это деньги, которые банки должны выплатить вкладчикам по большим процентам. Можно ли сказать, что банки понижают ставки для обычных вкладчиков, не срочных, а по востребованию – на ежедневный остаток? Почему вообще банки понижают ставки?

– Во-первых, это повлекло за собой снижение ключевой ставки – это первый момент. Центробанк кредитует наши банки, дает им деньги под ключевую ставку, а банки уже должны как-то их «пристроить», чтобы выплатить людям дивиденды и проценты по вкладам.

Поэтому, естественно, сейчас банки предлагают хорошие условия только новым клиентам и первые два месяца, а дальше все ниже, ниже и ниже... У нас всегда было так: при низкой ключевой ставке люди несли деньги в недвижимость, ведь боялись инфляции. Но за текущий год те, кто размещали деньги на вклады заработали больше, чем те, кто положил деньги в недвижимость. Рынок недвижимости просел у многих, в частности у застройщиков.

– А могут ли они понизить ставки для тех, кто положил на год на 25%?

– Нет, они не могут понизить, если есть фиксированные условия. Если вы заключили договор на определенный срок под определенные условия, понизить их они никак не могут до конца срока. Могут только после окончания срока.

Раньше я работала в банке, и там был такой момент, когда у людей срок вклада закончился и они думали, что им будут делать пролонгацию автоматически, под те же проценты, под которые им начисляются дивиденды. Но им их понизили. Даже не то, что понизили – им не начисляют их по тем же условиям, если вы со своими деньгами ничего не делаете. У них шло начисление 0,01% по ставке рефинансирования Центробанком, то есть, практически ничего, – заключает Ксения Самойленко.

Получается так, что все участники рынка вынуждены подстраиваться под сегодняшние условия. Это создает цепочку санкций: от банков в сторону клиентов и застройщиков, от застройщиков в сторону клиентов, а клиенты в свою очередь создают кризисную ситуацию для застройщиков, ведь банки не признают их платежеспособными участниками рынка. В такой ситуации вопрос о приобретении жилья многим придется отложить в долгий ящик.

---

---