In vielen Mietverträgen steht, dass eine Wohnung beim Auszug besenrein übergeben werden muss. Doch was heißt das eigentlich? Eine Mieterin, die nach ihrem Auszug ihre Kaution in Höhe von 1350 Euro zurückhaben wollte, war der Ansicht, die vereinbarte Pflicht erfüllt zu haben: Sie habe die Zimmer gefegt, mehr sei nicht verlangt worden. Der Vermieter sah das völlig anders und hielt einen Großteil der Kaution zurück.
Der Fall: Mieterin hatte Wohnung über Monate nicht gereinigt
Nach Angaben des Vermieters und laut späterer Beweisaufnahme war der Zustand der Räume deutlich schlechter als „nur verstaubt“: Spinnweben an vielen Stellen, verdreckte Fenster, Ablagerungen auf und in Schränken, tote Insekten auf Fensterbänken, Schmutz an Türen sowie ungepflegte Bereiche im Außenbereich. Für die Grundreinigung hatte der Vermieter eine Putzfirma engagiert. Einige Familienmitglieder legten zudem selbst Hand an. Er zog die entstandenen Kosten von der Kaution der Mieterin ab. Diese zog daraufhin vor Gericht.
Nach dem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Rheine (Aktenzeichen 10 C 78/24) ist aber einfaches Durchfegen nur dann ausreichend, wenn die Wohnung zuvor regelmäßig sauber gemacht wurde. Die Mieterin hätte vor dem Auszug mehr tun müssen, wenn ersichtlich ist, dass Räume über längere Zeit nicht gesäubert wurden. Besonders Bad, WC und Küche müssten dann in einen „hygienisch gebrauchsfähigen Zustand“ gebracht werden. Auch Staubschichten, Spinnweben und stark verschmutzte Fenster gehören laut Urteil unbedingt beseitigt.
Das Urteil: Gericht spricht Vermieter zum Teil Schadenersatz zu
Die Mieterin und der Vermieter stritten vor Gericht über eine lange Liste angeblicher Schäden: von verkalkten Armaturen über Kratzer an Türen bis zu defekten WC-Spülkästen. Vieles davon konnte das Gericht allerdings nicht bestätigen: Teils mangelte es an Beweisen, teils handelte es sich um normale Abnutzung oder um Reparaturen, die grundsätzlich der Vermieter tragen muss.
Was das Gericht jedoch anerkannte:
- Kosten der Reinigungsfirma: 297,50 Euro
- Eigene Reinigungsleistung des Vermieters (geschätzt): 75 Euro
- Reinigung des Außenbereichs (Unkraut, Glasscherben): 75 Euro
- Ersatz für eine beschädigte Steckdose: 30 Euro
- Abplatzung an der Duschwand: 50 Euro
- Kratzer an der Duschtür: 50 Euro
- Austausch einer beschädigten Küchenfliese: 120 Euro
Insgesamt setzte das Gericht damit 697,50 Euro an berechtigtem Schadenersatz an.
Hinzu kamen 347,68 Euro aus Nebenkostennachzahlungen der Jahre 2022 und 2023. Nach der Aufrechnung blieb von der ursprünglichen Kaution nur ein Restanspruch von 304,82 Euro, den der Vermieter auszahlen muss. Außerdem wurde er verpflichtet nachzuweisen, dass die Kaution korrekt verzinst angelegt wurde, wie es gesetzlich vorgeschrieben ist. Weitere Forderungen der Mieterin, etwa die Erstattung ihrer Anwaltskosten, lehnte das Gericht aber ab.
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Das Urteil macht deutlich: „Besenrein“ heißt nicht, dass man mit minimalem Aufwand durchkommt. Wer während der Mietzeit wenig putzt, muss vor dem Auszug entsprechend gründlicher reinigen. Die Pflicht steigt also mit dem Verschmutzungsgrad. Besonders wichtig sind:
- Bad, WC und Küche müssen hygienisch sauber sein
- sichtbarer Schmutz auf und in Schränken muss weg
- Fenster sind zu putzen, wenn sie eindeutig ungepflegt sind
- Spinnweben und Ablagerungen zählen nicht zur normalen Abnutzung
Andersherum zeigt der Fall auch: Vermieter können nicht einfach jede Unregelmäßigkeit abrechnen. Normale Abnutzung oder Reparaturen, die ohnehin anfallen, sind kein Grund, die Kaution einzubehalten.