Seit 2016 wird am Anna-Quartier geplant. Bis endlich Bagger rollen, dürfte aber dennoch einiges an Zeit vergehen. Bürgermeister Stefan Kolbe erklärt im Interview mit der Heimatzeitung, warum es zwei Anläufe brauchte und wann gebaut wird.
Karlsfeld – Das, was auf dem Ludl-Gelände auf der Westseite der Münchner Straße in Karlsfeld in den kommenden Jahren entstehen soll, wird das Ortsbild der Gemeinde maßgeblich prägen: das Anna-Quartier. Der neue Ortsteil umfasst Wohnhäuser, Platz für dringend benötigte Gewerbeflächen und ein rautenförmiges modernes Gebäude, das zum Wahrzeichen Karlsfelds werden dürfte. Im Interview beantwortet Bürgermeister Stefan Kolbe die wichtigsten Fragen zu dem Mega-Bauprojekt und dem vermeintlichen Stillstand.
Seit Jahren prägt eine große Baulücke das Ortszentrum von Karlsfeld. Warum kommen die Planungen für das Anna-Quartier nur so langsam voran?
Stefan Kolbe: An der Gemeinde lag es nicht – das muss ich deutlich sagen. Wir haben sogar andere Projekte zurückgestellt, weil uns dieses Gelände sehr wichtig ist. Mit den Planungen haben wir 2016 begonnen. Beim ersten Verfahren gingen wir davon aus, dass alles reibungslos funktioniert. Der erste Bebauungsplan wurde im Mai 2020 rechtskräftig, doch dann wurde das Gelände an die CG-Elementum verkauft. Zwei Jahre später gab es den Änderungsbeschluss, und wir mussten das gesamte Verfahren von vorn aufrollen.
In welchem Verfahren befindet sich das Projekt aktuell?
Ein Entwurf zur Änderung des Bebauungsplans lag bereits einmal öffentlich aus. Momentan diskutieren wir den städtebaulichen Vertrag und gehen davon aus, dass wir in den nächsten Tagen den nächsten Schritt erreichen. Danach wird es die zweite öffentliche Auslegung geben. Unser Ziel ist es, im April Baurecht zu schaffen. Wann der Investor tatsächlich mit dem Bau beginnt, liegt dann bei ihm. Sollte das Gebiet bebaut werden, freut sich die Gemeinde auf ein neues modernes Wohnquartier.
Wie ist Ihr Verhältnis zum jetzigen Investor, der CG Elementum?
Wir sind stets im Gespräch, es gibt keine böse Stimmung. Aus meiner Sicht haben wir ein gutes Verhältnis.
Mit dem Investor Erl im Westen Karlsfelds war es zuletzt ja etwas schwieriger.
Ja, es gab verschiedene Interessenslagen, aber als Bürgermeister muss ich immer dafür sorgen, dass wir zu jeder Zeit vernünftig mit den Investoren reden können.
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Beim Anna-Quartier gingen die Interessen von Gemeinde und Investor also nicht so weit auseinander wie beim Erl-Gelände?
Richtig. Es gab bereits einen fertigen Bebauungsplan, nur Nuancen wurden geändert. Zum Beispiel ist die geplante Kita weggefallen, weil wir den Bedarf auch außerhalb des Viertels abdecken können. Ein Investor will natürlich möglichst viele Wohnungen mit wenigen Stellplätzen bauen, wir haben dafür aber gute Lösungen gefunden.
Wie groß ist der Anteil von Wohnungen und Gewerbe?
Zirka 45 Prozent der Fläche sind für rund 300 Wohneinheiten vorgesehen, 55 Prozent entfallen auf Handel, Dienstleistungen und das Hotel.
Wie möchte die Gemeinde sicherstellen, dass sich auch Normal- oder Geringverdiener Wohnungen leisten können?
Das war uns ein großes Anliegen: Dank der Sozialen Bodennutzungsrichtlinie in Karlsfeld konnten wir rund 130 Wohnungen rechtlich sichern, sodass dort sozialer Wohnungsbau entsteht.
Wird es auch genügend Parkplätze im Anna-Quartier geben?
Den Stellplatzschlüssel kann ich Ihnen nicht nennen, aber die Zahlen stehen in einem vernünftigen Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen. Wir müssen eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen vorsehen, sonst funktioniert das Gebiet nicht. Auf manchen Plakaten lese ich „lieber Wohnungen als Stellplätze“, aber das eine bedingt das andere. Gibt es zu wenige Parkplätze, werden die Straßen an Stellen zugeparkt, die den Verkehr gefährden.
Nach der Starkregenkatastrophe 2024 sorgen sich viele Karlsfelder, dass weitere Flächenversiegelung das Grundwasserproblem verschärft. Stichwort: Tiefgarage.
Wir haben das untersuchen lassen. Durch den Bau des Anna-Quartiers ist den Experten zufolge keine nennenswerte Verschlechterung der Grundwasser-Situation zu erwarten. Auch Tiefgaragen verschärfen das Problem nicht. Zweigeschossige Tiefgaragen werden dennoch nicht gebaut.
Wie gut stehen die Chancen, dass die Rooftop-Bar kommt?
Das hängt vom Betreiber des Hotels ab. Wir können uns nur wünschen, dass es umgesetzt wird. Laut Investor ist es möglich, wenn ein passender Betreiber gefunden wird.
Was ist für die Ludl-Kapelle geplant?
Die Kapelle ist das einzige Denkmal in der Gemeinde. Ziel des Gemeinderats war, dass sie gewürdigt und präsent bleibt. Sie gehört nicht der Gemeinde, sondern einer Erbengemeinschaft. Gemeinsam haben wir dafür gesorgt, dass sie im Zuge der Bebauung einen gut wahrnehmbaren Platz erhält.
Was wird sich im Zuge des Quartierbaus in Karlsfeld noch ändern?
Der Kreuzungsbereich an der Münchner Straße/Ecke Gartenstraße wird umgebaut, die Gartenstraße verlängert und die Fußgängerunterführung wird durch Überwege ersetzt.
Wie wird das Viertel mit Energie versorgt?
Das Gebiet wird an das Heizkraftwerk für Fernwärme angeschlossen. Geothermie wird geprüft. Der Investor hat auch eigene Konzepte angekündigt. Diese sind uns bisher noch nicht bekannt. Das ist etwas ins Stocken geraten.
Fakten zum Anna-Quartier
Auf 25 345 Quadratmetern Fläche mitten in Karlsfeld soll das Anna-Quartier entstehen. Bennant wird das Viertel nach Anna Ludl, die einst den Bau der Kapelle initiierte. Entwickelt wird das Quartier vom bundesweit tätigen Immobilienunternehmen CG Elementum.
Die im Frühjahr 2025 bekannt gewordenen Insolvenzverfahren gegen Projektfirmen des Bauunternehmers Christoph Gröner hatten laut einer Pressesprecherin der CG Group GmbH „keine Auswirkungen“ auf den Bau- und Planungsprozess des Anna-Quartiers. Der Rechtsanwalt der Gröner Gruppe Ben Irle betont auf Nachfrage: „Die CG Group GmbH bzw. Gröner-Gruppe ist vollständig operativ und zahlungsfähig und treibt die von ihr durchgeführten Bauprojekte weiter voran.“
Die Wohnungen im Anna-Quartier werden sowohl frei finanzierte als auch geförderte Einheiten umfassen. Der Großteil der insgesamt über 700 Stellplätze wird unterirdisch angelegt. „Die Energieversorgung des Quartiers soll zu einem Großteil aus Umweltwärmequellen bestehen. Hierfür planen wir den umweltschonenden Einsatz des Grundwassers ein. Das Grundwasser im Quartier wird über Förderbrunnen in die Energiezentrale gepumpt“, schreibt CG Group auf ihrer Homepage.