Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
Согласно проекту изменений:
- один ребенок — ставка 12% годовых;
- два ребенка — ставка 6% годовых;
- три и более детей — ставка 4% годовых.
С февраля 2026 года заработают новые правила оформления семейной ипотеки. Главное изменение: если заемщик официально женат или замужем, его вторая половина автоматически станет созаемщиком. От этого правила освободят только тех, чей супруг — иностранец.
Вместе с уже действующим правилом «одна льготная ипотека в одни руки» это значит, что семья сможет взять только один льготный кредит. Раньше супруги могли оформить ипотеку каждый на свое имя и таким образом получить две льготные квартиры. Теперь такая возможность исчезнет.
Есть и хорошая новость: новые требования не коснутся договоров, подписанных до 1 февраля 2026 года. Если один из супругов уже взял ипотеку, а второй не был вписан в договор, у него еще есть шанс успеть оформить свою льготную программу (пока изменения не вступили в силу).
Кто сможет получить семейную ипотеку
С февраля 2026 года ипотека для семейных пар станет серьезным общим обязательством. Теперь супруги автоматически становятся созаемщиками по ипотечному договору. Это предотвращает ситуации, когда одна семья оформляет сразу две льготные ипотеки.
Если доходов семьи не хватает для одобрения кредита, можно привлечь третьих лиц — обычно родителей или других родственников. Это единственное исключение, которое сохранил Минфин в новых правилах.
Отметим, что даже после расторжения брака оба супруга продолжают нести ответственность по кредиту. Если ипотека не выплачена, придется переоформить договор на одного из супругов или разделить долг между бывшими мужем и женой.
Важный нюанс: тот, кто выйдет из числа созаемщиков, больше не сможет претендовать на семейную ипотеку в будущем.
Специалист по недвижимости Василий Стародубцев добавил в разговоре с корреспондентом Города55, что госпрограммы для семей с детьми уже доказали свою эффективность. Существуют льготные условия для молодых семей, программы для семей с двумя и более детьми.
В перспективе вероятно появление новых мер поддержки. Например, могут ввести дифференцированную ставку в зависимости от количества детей (1% на первого, сниженная — на второго, особые условия — на третьего).
Как оформить семейную ипотеку в 2026 году
Выберите банк. Программу семейной ипотеки поддерживают 64 банка из 70 участников. Полный список есть на сайте «ДОМ.РФ». Не поленитесь сравнить условия, ведь разные банки могут предъявлять разные требования к заемщикам и объектам недвижимости.
Подайте заявку онлайн. Большинство банков позволяют оформить заявку через сайт или мобильное приложение. Вам потребуется указать:
- паспортные данные;
- информацию о доходах;
- сведения о семье и детях.
Подготовьте документы:
- паспорта обоих супругов;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о браке;
- справки о доходах;
- СНИЛС.
Дождитесь решения банка. Рассмотрение заявки обычно занимает от одного до трех дней. Если ваших доходов недостаточно, можно привлечь созаемщиков — например, родителей.
Выберите недвижимость. После одобрения заявки у вас есть 90 дней на покупку новостройки, частного дома или жилья.
Оформите сделку. Для новостройки понадобятся:
- договор долевого участия (ДДУ);
- выписка из ЕГРН;
- подтверждение первоначального взноса.
Добавим, что с 2026 года планируется ввести региональное ограничение: оформить льготную ипотеку можно будет только в том регионе, где у вас есть постоянная регистрация. Например, с омской пропиской можно будет купить жилье только в Омской области.
Рефинансирование ипотеки в 2026 году
С 1 февраля 2026 года заемщики получат новую возможность — рефинансирование рыночной части ипотечного кредита. Это позволит снизить ежемесячные платежи и выбрать более выгодные условия кредитования.
Для удобства заемщиков банки будут обязаны предоставлять справку об остатке задолженности. Это упростит процесс подачи документов в другой банк для рефинансирования.
Кроме того, в России упростят процедуру рефинансирования комбо-ипотеки — популярного формата кредитования, который сочетает льготную и рыночную части. Это схема, при которой основная часть кредита оформляется по льготной ставке (например, 6% по семейной ипотеке). Сумма сверх лимита программы берется по рыночной ставке.
Лимиты для семейной ипотеки составляют:
- 12 млн рублей — для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и их областей;
- 6 млн рублей — для всех остальных регионов России.
Сейчас при рефинансировании такой ипотеки банки рассматривают всю сумму как новый кредит и пересчитывают ставку полностью по рыночным условиям. Это лишает заемщиков выгоды от первоначальной льготной ставки.
Минфин планирует изменить подход: при рефинансировании будет учитываться, какая часть кредита изначально была льготной. Это позволит сохранить преимущества госпрограммы даже при рефинансировании.
Конкретный размер снижения ставки будет зависеть от уровня ключевой ставки Банка России и стоимости фондирования для банков.
