Суд: Неоплата услуг УК в коттеджном поселке является неосновательным обогащением

История по нынешним временам типичная: между жителем одного из коттеджных поселков в Подмосковье и управляющей компанией пробежала злая кошка. И, судя по всему, такие кошки стаями бегают по всей стране. Не только в коттеджных поселках, кстати, но и в дачных и садоводческих некоммерческих товариществах (ДНТ и СНТ) и в других столь же прекрасных местах. Однако коттеджные поселки - случай особый.

Дело в том, объясняют юристы, что именно в коттеджных поселках пока остается масса нерешенных правовых проблем и правовых пробелов. Поэтому на практике и возникают нередко вопросы, которые затем плавно переходят в затяжные конфликты.

"На текущий момент не существует закона, который бы регулировал режим имущества общего пользования в коттеджных поселках, как в многоквартирных домах или в СНТ", - пояснила "РГ" руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко.

В данном деле житель одного из подмосковных коттеджных поселков задолжал управляющей компании более 300 тысяч рублей. Платить гражданин отказывался категорически: еще в 2021 году он расторг договор с управляющей компанией и искренне считал, что ничего управдомам не должен.

Однако у управдомов сложилось иное мнение: они подали в суд.

Как рассказывает Елена Тимошенко, практически в каждом коттеджном поселке есть жители, которые отказываются оплачивать услуги управляющей компании. По ее оценке, уходят в отказ примерно 1-5 процентов от общего числа домовладельцев в коттеджных поселках.

Набор уловок известен. Жители-отказники расторгают договоры с управляющими компаниями, считая, что этим освобождаются от всех обязательств. Затем заключают прямые договоры только с ресурсоснабжающими организациями. То есть отдельно договариваются о получении света, газа и т.п. При этом жители начинают активно и яростно критиковать управдомов. Мол, и траву косят плохо, и охрана по ночам спит, и вообще управляющая компания только и просит денег, а ничего не делает или делает лишнее, без чего можно обойтись.

"Особенно часто отказ от платежей за содержание общей инфраструктуры происходит в период между приобретением земельного участка и до начала строительства дома, - рассказывает Елена Тимошенко. - Этот период может продолжаться несколько лет. Содержать в это время на должном уровне дороги, охрану, обеспечивать покос травы и чистку снега в условиях, когда часть владельцев земельных участков не вносит плату, управляющие компании не в состоянии".

По ее словам, в СНТ и ДНТ отношения регулируются нормами закона о ведении гражданами садоводства и огородничества.

"Обязанность собственника оплачивать содержание совместного имущества, даже если собственник не является членом СНТ/ДНТ, установлена законом, размер взносов устанавливается собранием собственников, - говорит она. - Коттеджные же поселки часто создаются как коммерческие проекты без четкой правовой основы для принуждения к оплате. При разрешении споров с УК коттеджных поселков суды опираются на общие нормы гражданского права, и любое решение высших судов ценно, так как оно создает правовые ориентиры для участников рынка".

Первый кассационный суд общей юрисдикции указал, что неоплата жителем коттеджного поселка услуг управляющей компании по содержанию имущества общего пользования может являться неосновательным обогащением. На этом основании сумма может быть взыскана с гражданина.

"Проживание на территории коттеджного поселка обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.", - подчеркивается в определении кассационного суда.

Иными словами, человек не может запереться в своем доме, проложить отдельно себе свет и газ и сделать вид, что общие дороги и охрана на въезде в поселок ему не нужны, мол, и так проживет. Счет от управляющей компании также должен быть оплачен.

"Собственникам лучше не избегать заключения договоров с УК, а активно участвовать в контроле их деятельности через собрания собственников и требовать прозрачности расходов. Это более эффективный способ защиты своих интересов, чем попытки уклониться от обязательств: никто не любит тратить ресурсы на суды, и часто УК идут на диалог с домовладельцами", - рекомендует Елена Тимошенко.