Как повлияет снижение ключевой ставки на рынок коммерческой недвижимости?
Рынок коммерческой недвижимости всегда отличался от рынка жилой недвижимости другими механизмами работы и инструментами. Это рынок B2B в то время, как рынок жилой недвижимости – рынок B2C. Рынок коммерческой недвижимости не так критично зависит от основного двигателя продаж жилой недвижимости ─ ипотеки и кредитов. А значит, не так зависим от ключевой ставки, поскольку основные покупатели коммерческой недвижимости – не рядовые граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, а инвесторы с собственным капиталом, или бизнес, желающий приобрести помещение для своих нужд. Тем не менее, было бы неправильно говорить об отсутствии влияния ключевой ставки на этот сегмент недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости можно условно поделить на два направления ─ продажа и сдача в аренду.
Покупатели коммерческой недвижимости ─ это в бОльшей степени инвесторы, которые вкладывают свои деньги в недвижимость для дальнейшего получения дохода (сдача в аренду), капитализации актива и снижения инфляционных рисков. В меньшей степени это непосредственно бизнес, который покупает сам под себя. Арендаторы же – это непосредственно представители бизнеса, которые снимают в аренду помещения для ведения там коммерческой деятельности.
После того, как ключевая ставка оказалась чуть больше 20%, а процентные ставки на депозитах в банках достигли 18-21% годовых, то безусловно, через какое-то время (не сразу, потому что рынок коммерческой недвижимости очень инертный), почувствовался отток инвесторов-покупателей с рынка коммерческой недвижимости. Это связано со сложностью конкуренции с депозитами с точки зрения доходности. Инвесторы при переговорах начали сравнивать доходность между инвестициями в коммерческую недвижимость, которая при позитивном исходе, приносила 10-12% годовых, с доходностью депозитов 18-21%. И у меня не находилось много аргументов в защиту коммерческой недвижимости.
Одновременно начал тормозить рынок аренды, так как деньги «стали дорогими», кредиты на развитие бизнеса потеряли всякий смысл, а хранение оборотных средств юридических лиц на овернайтах (на банковских счетах на одну ночь или на период между рабочими днями – «КС») или просто на депозитах стало новым способом сохранения и зарабатывания денег. Высокая ключевая ставка, по факту, для рынка коммерческой недвижимости стала неким стоп-фактором, как для инвестирования в коммерческие площади, так и для стабильной работы рынка аренды и желания развиваться у бизнеса. Так, после повышения ключевой ставки сразу начали доноситься инсайты от крупных сетей: сеть «Ярче» приостанавливала развитие до прояснения ситуации, «Магнит» и «Магнит-Косметик» тоже в тот момент объявили о паузе с точки зрения экспансии. Схожего подхода на тот момент придерживалась даже сеть «Красное и Белое». И такое я начала слышать почти при каждом телефонном звонке потенциальному арендатору.
Как итог, мы увидели замедление продаж коммерческих помещений у застройщиков. Некоторые из них начали уходить в модель «сдачи в аренду самостоятельно», оставляя коммерческие помещения у себя в активе. Это снижает порог окупаемости объекта с арендатором при оценке его стоимости (так называемый арендный бизнес). В свою очередь владельцы коммерческих помещений в желании получить арендатора оказались готовы на краткосрочные снижения ставок аренды при входе нового арендатора в помещение и при долгосрочном договоре аренды.
Так, последние сделки по продаже коммерческой недвижимости, как готовый арендный бизнес, сейчас, в 2025 году, проходят в диапазоне окупаемости 8-9 лет. Ранее, до повышения ключевой ставки, коммерческая недвижимость уже с готовым арендатором продавалась при окупаемости 10 лет, а с некоторыми федеральными арендаторами в хорошей локации, речь шла и о 12-15 лет окупаемости.
Однако в 2025 году, как в 2014, 2019, 2022 годы, когда произошли всем известные события, рынок потихоньку начал адаптироваться, что безусловно еще и «подогревается» тенденцией снижения ключевой ставки до 18%. Само снижение ключевой ставки практически не меняет положение дел, но полученный рынком сигнал говорит о том, что в скором времени хранение денег на депозитах вновь станет нецелесообразным. Это начало вновь подогревать интерес к инвестициям в старый, надежный инструмент, как коммерческая недвижимость, которая всегда позволяла минимизировать инфляционные издержки, а значит сохранить и, конечно, приумножить капитал. Но, как я уже написала выше, рынок коммерческой недвижимости очень инертен. А это значит, что любые факторы, которые происходят «во вне» и влияют на рынок B2B, в том числе и такие, как снижение ключевой ставки, будут отражаться только через какое-то время, но не «здесь и сейчас».