Ключевая ставка идёт вниз: почему сибирские инвесторы все чаще делают ставку на коммерческую недвижимость?

Изменения в экономике не всегда происходят резко, но есть сигналы, которые улавливаются особенно чутко. Один из таких сигналов — движение ключевой ставки вниз. 6 июня 2025 года Банк России впервые за три года снизил ключевую ставку на 100 базовых пунктов до 20% годовых. Этот шаг стал не просто символом поворота в монетарной политике, но и ощутимым фактором, меняющим поведение инвесторов.

И это не теория. Это то, что мы видим и слышим в реальных переговорах, обсуждениях на профильных конференциях, в общении с клиентами. Люди начали пересматривать свои стратегии размещения капитала. Тот комфорт, который ещё недавно давали банковские депозиты с их рекордными ставками, постепенно уходит. А вместе с ним, по нашим наблюдениям, уходит и уверенность в том, что «держать на вкладе» — это надолго и надёжно.

Инвесторы выходят за пределы депозитов

Первые, кто реагирует на изменение трендов — это те, у кого завершаются долгосрочные депозиты. И вопрос, который они задают — очень практичный: «Куда вложить средства так, чтобы сохранить их стоимость и, желательно, заработать больше, чем на вкладе?»

Ответов на этот вопрос много, но на практике оказывается, что выбор невелик. Криптовалюты слишком волатильны. Акции требуют глубоких знаний и готовы «штормить» на ровном месте. А вот недвижимость по-прежнему остаётся «землёй под ногами», особенно если речь идёт о коммерческих объектах.

Недавно мой знакомый провёл частный инвестиционный эксперимент. Он распределил капитал между тремя активами: криптовалютой, фондовым рынком и коммерческой недвижимостью. Все инвестиции были сделаны параллельно, на одних и тех же условиях. В итоге: криптовалюта ушла в минус почти на 30%, акции — около 25%. А вот объект коммерческой недвижимости, сданный в аренду логистическому сервису «Самокат», показал стабильную арендную выручку плюс рост капитализации на 30–40% по отношению к аналогичным предложениям на рынке. Это реальная история, подтверждённая цифрами.

Жилая и коммерческая недвижимость: две реальности

Если говорить о рынке недвижимости в целом, то нельзя не отметить: жилая недвижимость в 2025 году находится в стадии переоценки. Высокие ипотечные ставки, растущая себестоимость строительства, насыщенность предложений в новостройках — всё это приводит к стагнации спроса. Особенно в сегменте «стандарт», где выбор огромен, а покупательская способность ограничена.

Совсем иная динамика наблюдается в секторе коммерческой недвижимости, особенно в формате стрит-ритейла. Спрос на качественные арендные площади здесь не просто сохраняется — он растёт. Причём драйвером этого роста становятся не только крупные федеральные сети, но и маркетплейсы, логистические компании, аптеки, форматы «у дома» и сервисные бизнесы.

Мы видим, как в 2025 году практически все крупные розничные сети объявляют о масштабных планах по расширению. «Пятёрочка», «Магнит», «Чижик», «Монетка», «Ярче», Fix Price и другие — каждая из этих сетей заявила о планах открытия от 50 + новых магазинов, в том числе в Сибири и на Дальнем Востоке. И что особенно важно: фокус внимания всё чаще смещается на города второго и третьего эшелона — те самые, которые долгое время оставались вне радара инвесторов.

Города второго и третьего эшелона: новые точки роста

Сегодня инвесторы начинают открывать для себя потенциал таких городов, как Бийск, Кемерово, Ангарск, Ноябрьск и другие. Именно здесь спрос на товары первой необходимости стабильно высок, а конкуренция в коммерческой недвижимости — ещё не достигла пиковых значений. Это создаёт идеальные условия для входа на рынок: цена на объекты пока ниже, а доходность по аренде может достигать 14—18% годовых.

В среднем, по нашим расчётам, срок окупаемости объекта в таких локациях на ранней стадии составляет от 6 лет. Это делает их сравнимыми, а в ряде случаев и более выгодными по сравнению с традиционными инструментами инвестирования. И главное — с гораздо меньшими рисками.

Гибкость как новая норма

Коммерческая недвижимость перестала быть «жестким» инструментом с фиксированной доходностью и тяжёлым входом. Современные подходы позволяют адаптировать условия под конкретного инвестора. Мы считаем правильным, что модель, в которой наше вознаграждение напрямую зависит от фактической доходности объекта. Если аренда приносит меньше, чем ожидалось, уменьшается и наша комиссия. Это честный и прозрачный подход, который помогает строить долгосрочные партнёрства.

Кроме того, государство даёт всё больше возможностей для гибкого входа в рынок. Упрощённые режимы налогообложения, возможность работать через ИП, снижение административных барьеров — всё это снижает порог входа, особенно для частных инвесторов и начинающих предпринимателей.

Сохранение капитала и защита от инфляции

Важно понимать: коммерческая недвижимость — это не просто история про доходность. Это, в первую очередь, про сохранность капитала. Объект недвижимости с надёжным арендатором обеспечивает владельцу стабильный денежный поток, защищённый от рыночной волатильности. И даже если в определённый момент рынок «проседает» — сам объект остаётся с вами. Он не обесценится до нуля, как может случиться с ценной бумагой или цифровым активом.

В условиях, когда инфляция остаётся фактором риска, а валютные колебания становятся всё менее прогнозируемыми, недвижимость сохраняет и приумножает реальную стоимость капитала. Именно поэтому опытные инвесторы продолжают держать в портфеле хотя бы один «каменный» актив.

Время — ключевой фактор

На рынке уже видно: растёт конкуренция за качественные объекты. Особенно — в стратегически интересных локациях. Чем раньше инвестор заходит, тем выше его шансы зафиксировать привлекательную цену покупки, особенно до очередного витка снижения ставки. А он, по мнению многих аналитиков, вполне возможен уже осенью.

Поэтому те, кто внимательно следит за рынком и готов к системной работе, сейчас получают лучшие условия для входа. Главное — трезво оценивать риски, выбирать надёжных партнёров и помнить, что грамотные инвестиции в недвижимость — это всегда про стратегию, а не про спонтанность.

Коммерческая недвижимость в 2025 году — это не просто альтернатива депозитам. Это инвестиционная стратегия с понятной логикой, реальной доходностью и устойчивостью к экономическим потрясениям. Особенно в регионах, где рынок ещё не перенасыщен, а спрос на качественные торговые площади продолжает расти.

Я убежден, что сейчас — самое время, чтобы обратить внимание на этот рынок. И, возможно, именно он станет тем самым надёжным якорем, который обеспечит капиталу не только стабильность, но и уверенный рост. Сегодняшний Новосибирск — это не просто строительная площадка, а лаборатория новых инвестиционных решений для России. Рядовому инвестору важно уметь видеть будущее рынка, а это значит: идти за структурой спроса, доверять только понятным механизмам защиты капитала и смело использовать инструменты цифровой экономики. Поэтому если вы ищете рост, защиту и реальную отдачу, то рекомендую присмотреться к коммерческой недвижимости Новосибирска уже сегодня.