О современном правовом статусе гаражно-строительных кооперативов
Федеральный закон № 338-ФЗ от 24.07.2023 г. (мы о нём уже писали) набирает обороты. Но не всё так гладко, как хотелось бы. Законотворчество – процесс сложный и ответственный. Одна необдуманная фраза, неточное слово, ошибочный знак препинания могут привести к непредсказуемым последствиям.
Именно с этих позиций попробуем оценить отдельные положения рассматриваемого нами закона.
«Созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона гаражные кооперативы осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации с учетом установленных настоящим Федеральным законом особенностей» (п. 9 ст. 34).
Многие руководители ГСК воспринимают данное положение весьма своеобразно. Они виртуально корректируют уставы своих кооперативов, мысленно внося в них требования нового закона.
Так, например, закон (ст. 26) регламентирует вопросы, касающиеся основных источников финансирования (взносов) в ТСН – одном из предусмотренных законом способов управления общим имуществом собственников гаражей. Установлено, что взносы обязаны платить не только члены ТСН, но и собственники гаражей, не являющиеся таковыми (п. 3 ст. 27). Некоторые руководители ГСК искренне полагают, что данный регламент автоматически следует «мысленно вносить» в свой устав. Между тем, законодательство о кооперации на сегодняшний день никто не отменял. Оно имеет такую же юридическую силу, как и 338-ФЗ. Следовательно, и устав ГСК в действующей редакции без внесённых в него необходимых изменений имеет законную силу, т.е. обязателен к исполнению. Если же в уставе ГСК уже была предусмотрена обязанность уплаты взносов «нечленами», наряду с последними, она юридически ничтожна, поскольку устав ГСК не может возлагать обязанности на лиц, не имеющих к нему отношения, а в законодательстве о кооперации подобное положение отсутствует.
Фраза «с учетом установленных настоящим Федеральным законом особенностей» вовсе не превращает ГСК в ТСН. Сначала нужно учредиться в ТСН и, лишь, затем применять положения 338-ФЗ. А пока учитывать следует исключительно те положения 338-ФЗ, которые не противоречат другим действующим федеральным законам.
«Гаражные кооперативы вправе преобразоваться в товарищества собственников недвижимости» (п. 9 ст. 34).
Кто бы спорил. Но право подобного преобразования не всегда реализуемо. Законотворцы исходили из посыла, согласно которому все собственники гаражей являются членами ГК. Между тем, сегодня это далеко не так. Никто не обязывает людей вступать в ГК. Более того, многие вообще не видят смысла быть членом кооператива и выходят из него.
Представим себе следующую ситуацию. ГСК (ГК) владел «территорией гаражного назначения» (ТГН) на праве аренды принадлежащего городу земельного участка. С 01.10.2023 г. право владения прекратилось, поскольку земля ТГН перешла в общую долевую собственность собственников гаражей в границах ТГН (п. 3 ст. 34). Какое отношение с этого момента кооператив и его члены имеют к управлению землёй? Кто они по отношению к ней? Никто. Правообладатели земли теперь собственники гаражей. Может, они делегировали право управления своей землёй ГСК и его членам? Даже при всём желании они сделать этого не смогут: действующий закон не предусматривает такого способа управления общей долевой собственностью владельцев гаражей как ГСК (ст. 18).
Аналогичную ситуацию мы имеем и с объектами, предназначенными для общего пользования и составляющими общую инфраструктуру территории гаражного назначения, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Хоть, и с некоторой натяжкой ранее их можно было отнести к категории общего имущества ГСК (создавались и обслуживались они не только на взносы членов ГСК), теперь они – общая долевая собственность владельцев гаражей (ст. 7).
И как же тут кооперативу преобразоваться в ТСН? От печки танцевать придётся: проводить общее собрание собственников гаражей и учреждать новое юридическое лицо.
А пока гаражными объединениями в основном «рулят» ГСК, хотя они уже никто и звать их никак.