Immobilien als Geldanlage? Nur wenn Sie zu diesen Fragen 5 Mal „Ja“ sagen
Sie haben schonmal darüber nachgedacht, ob eine vermietete Immobilie nicht auch eine gute Geldanlage für Sie wäre? Das kann sein – aber nur, wenn Sie diese Fragen alle mit „Ja“ beantworten. Der Geldratgeber Finanztip beantwortet die wichtigsten Fragen zur Immobilie als Geldanlage.
Eine Immobilie können Sie kaufen, um selbst darin zu wohnen. Aber auch als reines Investment, mit dem Sie Geld verdienen wollen. Geht es um solche Immobilien zur Vermietung, kennen Baufirmen, Maklerbüros, Banken und Bausparkassen eigentlich nur eine Botschaft: Eine Immobilie ist immer ein gutes Investment.
Aber stimmt das wirklich? Sind Immobilien als Geldanlage für Sie persönlich eine gute Idee? Diese fünf Fragen helfen Ihnen bei der Entscheidung:
1. Sind Sie wirklich der Typ dafür?
Stellen Sie sich vor: Heute sind Sie finanziell entspannt und haben vielleicht schon etwas Geld zur Seite gelegt. Aber morgen ist dieses Geld erstmal weg und Sie haben einige 100.000 Euro Schulden. Als Gegenwert haben Sie dafür eine Wohnung, die Sie vermieten können. Die gehört Ihnen, wird aber von fremden Leuten bewohnt, von denen Sie nicht wissen, wie sie mit Ihrem Eigentum umgehen.
Und funktioniert mal etwas nicht, sind Sie verantwortlich. Geht zum Beispiel die Heizung kaputt, müssen Sie sich darum kümmern – auch in Ihrem Urlaub. Außerdem müssen Sie sich immer wieder mit verschiedenen Themen herumschlagen, vom Mieterwechsel über den neuen Nachbarn mit der lauten Schreinerei, über das Heizungsgesetz und Sanierungspflichten bis hin zu CO2-Kosten.
Bleiben Sie bei dieser Vorstellung entspannt oder fürchten Sie schon jetzt um Ihren Schlaf? Im zweiten Fall gilt: Finger weg von einer Immobilie als Geldanlage. Investieren Sie Ihr Geld lieber in einen Mix aus Tagesgeld, Festgeld, Geldmarkt-ETFs und Aktien-ETFs.
2. Überblicken Sie die Zahlen?
Ob sich eine Immobilie zur Vermietung lohnt, können Profis mit etwas Aufwand errechnen. Dazu nehmen sie den Kaufpreis, die laufenden Mieteinnahmen, Möglichkeiten zur Abschreibung von der Steuer und einige weitere Angaben. Damit berechnen sie eine Rendite auf das eingesetzte Geld – also praktisch die Verzinsung. Wenn sich die Investition rechnet, kaufen sie die Immobilie, ansonsten winken sie ab.
Sie können diese Rendite nicht selbst berechnen und haben auch niemanden Vertrauenswürdigen, der das für Sie übernimmt? Dann können Sie nicht einschätzen, ob sich das Geschäft für Sie lohnt. Deshalb gilt erneut – und wie bei jedem anderen Investment, das Sie nicht einschätzen können oder verstehen: Finger weg, denn es geht um viel Geld, vielleicht fast Ihr gesamtes Vermögen.
3. Wissen Sie, warum die Immobilie auf dem Markt ist?
Auf dem Immobilienmarkt sind viele professionelle und halbprofessionelle Anlegerinnen und Anleger unterwegs. Sobald eine Immobilie angeboten wird, prüfen sie den Ankauf und schlagen zu. Da diese Profis den Ablauf gut kennen und bereits einige Immobilien finanziert haben, wissen sie, was sich lohnt. Und die besten Angebote landen meistens nicht einmal auf den Portalen, sondern werden direkt an bekannte Aufkäufer vermittelt.
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Passt es für diese Profis nicht, winken sie ab: Kaufpreis zu hoch, zu viel Sanierungsaufwand, unattraktive Lage, schlechte Aussichten auf Wertsteigerung. Sofern Sie die vermietete Immobilie nicht selbst bauen oder aus dem Bekanntenkreis kaufen, besteht also immer die Gefahr, dass Sie ein schlechtes Geschäft machen würden. Denken Sie trotzdem weiter über den Kauf nach, versuchen Sie den Kaufpreis zu drücken. Und schauen Sie sich die Immobilie in jedem Fall ganz genau persönlich an, am besten auch mit professioneller Hilfe. Denn Fachleute wie Gutachter, Architekten oder Statiker wissen, worauf zu achten ist.
4. Kennen Sie die Rechte Ihrer Mieter?
Selbst wenn sich die Immobilie auf dem Papier für Sie rechnet, kann sie Ihnen in der Praxis schlaflose Nächte bereiten. Denn das Geschäft steht und fällt damit, dass die Miete regelmäßig fließt. Geschieht dies aus irgendeinem Grund nicht, müssen Sie die Kreditrate an die Bank selbst stemmen. Steht die Immobilie bei einem Mieterwechsel mal einen Monat leer, ist das noch das kleinste Problem. Schlimmer ist, wenn Ihre Mieter länger nicht zahlen können und trotzdem wohnen bleiben. Und dafür gibt es viele Gründe: von Jobverlust über Trennung bis hin zu längerer Krankheit.
Von der ersten ausbleibenden Zahlung bis zur Räumung der Wohnung ist es dann meist ein langer Weg. Geraten die Mieter in ernsthafte wirtschaftliche Probleme, bekommen Sie auch nach einem Erfolg vor Gericht kein Geld, sondern haben nur Kosten.
Ein weiteres Risiko, das Sie beim Vermieten haben, sind Mietstreitigkeiten, z. B. wegen Mietminderungen, Nebenkostenabrechnungen oder Schönheitsreparaturen. Das kostet Sie ebenfalls Geld, vor allem aber auch Zeit und Nerven. Letzteres können Sie mit einer Hausverwaltung zwar teilweise vermeiden, die müssen Sie aber wieder bezahlen. Also: Wissen Sie, was auf Sie zukommen kann und kommen Sie damit zurecht?
5. Haben Sie geprüft, ob ein Eigenheim die bessere Lösung ist?
Im Gegensatz zur vermieteten Immobilie haben das Haus oder die Wohnung, in der Sie selbst wohnen, einen entscheidenden Vorteil: Sie haben mehr Kontrolle über Ihr Eigentum. Und die Miete fließt garantiert, denn Sie zahlen sie sich selbst: Es ist nämlich die eingesparte Miete, die Sie jeden Monat nicht an einen Vermieter, sondern an die Bank zahlen müssen. Sie suchen noch einen guten Baufinanzierer? Für einen umfassenden Zinsvergleich empfehlen wir Ihnen vom Geldratgeber Finanztip die Vermittler Dr. Klein, Interhyp, Baufi24, Hüttig & Rompf sowie PlanetHome.
Auch das Eigenheim ist wirtschaftlich gesehen kein Selbstläufer. Die Grundüberlegungen sind aber wesentlich einfacher als bei vermieteten Immobilien: Sie übernehmen nicht die vielen Pflichten eines Vermieters und müssen wegen Ihrer Mieteinnahmen dem Finanzamt nichts vorrechnen.
Auch wenn Sie schon in der eigenen Immobilie wohnen, können Sie eine risikofreie Rendite einstreichen: indem Sie sie schneller abbezahlen oder überschüssige Beträge erstmal auf dem Festgeldkonto parken.
Fazit
Selbst wenn Sie alle fünf Fragen mit „Ja“ beantworten, gilt in jedem Fall: Schlafen Sie einige Male darüber und besprechen Sie sich mit möglichst vielen Leuten vom Fach, bevor Sie sich auf ein Immobilieninvestment einlassen.
Bleiben Sie aber skeptisch, wenn Sie Angebote sehen, die Ihnen die Arbeit fast komplett abnehmen wollen. Rundum-Sorglos-Pakete bis hin zur Mieterauswahl haben meistens irgendwelche Haken (z. B. hohe oder versteckte Kosten). Auch wenn Ihnen eine Finanzierung ohne Eigenkapital angeboten wird, sollten Sie sofort skeptisch werden. Das ist alles andere als der Standard und in jedem Fall riskant und teuer.
In beiden Fällen gilt wie fast immer: Wenn etwas zu gut klingt, um wahr zu sein, ist es das meist auch. Weitere Informationen finden Sie in unserem kostenlosen Finanztip-Ratgeber zu Immobilien als Kapitalanlage.
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Dieser Artikel liegt IPPEN.MEDIA im Zuge einer Kooperation mit dem gemeinnützigen Geldratgeber Finanztip vor – das Original zu diesem Beitrag „Geldanlage mit Immobilien? Nur wenn Du hier 5x „Ja“ sagst“ stammt aus dem wöchentlichen Finanztip Newsletter vom 16. August 2024.
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