Денег нет, но вы берите. Ипотека “съедает” почти 70% зарплаты ульяновцев

Семья из двух работающих ульяновцев платит за ипотеку около 70% от заработка. Это, по мнению экспертов, может привести к росту задолженностей банкам и в итоге к массовому банкротству жителей региона. Комфортные платежи не должны превышать трети от зарплаты. Узнали, что происходит сегодня на рынке ипотечного кредитования, какие прогнозы и перспективы приобрести жилье на привлекательных, а не драконовских условиях.

Ульяновская область попала на 54 место (из 85) в рейтинге соотношения ипотечного платежа к средней зарплате двух работающих в 2024 году. Для жителей региона этот показатель, по данным РИА Новости, составил 66,9%. Для сравнения: в самых «благополучных» регионах рейтинга – Чукотском, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах соотношение – от 28,8 до 32,1%. В самом конце списка – Алания (99,8%), Дагестан (116,1%) и Калмыкия (129,3%). 

Москвичи и питерцы тратят на ипотеку чуть более половины заработка двух работающих человек (55,9% и 57,9% соответственно). Самарцы – 61,4%, жители Татарстана – 61,8%. Из соседей хуже показатель в Саратовской области (67,1%), Пензенской области (67,9%), Чувашии (74,5%), Мордовии (77,6%).

Средний платеж по кредиту в Ульяновской области составил 64,3 тысячи рубля (по этому показателю наш регион на 27 месте), а размер займа – 3 млн рублей (в рейтинге он колеблется от 2 млн в Тыве до 7 млн в Москве).

Получается, что в семье из двух работающих ульяновцев остается всего чуть более трети от заработка после уплаты ежемесячного взноса по ипотеке (при этом займ не огромный – на однушку или, по нынешнем ценам, разбитую двушку). По мнению профессора завкафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапина, долговая нагрузка в почти 70% – это «запредельно, а не просто много»:

–  Рекомендуемый уровень долговой нагрузки – не более 30% доходов. Дальше – зона растущего риска, который при 70% платежа уже грозит перерасти в банкротство физлиц при малейшем нарушении графика платежей, либо небольшом сокращении доходов, или появлении каких-то форсмажорных обстоятельств (например, болезни). Последствия всего этого – рост неплатежей по ипотеке банкам и, как следствие, банкротств заемщиков.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ на 1 октября 2024 года (самые актуальные данные), доля просроченных платежей по ипотечным кредитам составила 0,3% от общей задолженности (369 млн рублей). Это на 0,2 процентных пункта больше, чем на 1 октября 2023 года. Объем задолженности ульяновцев по ипотеке – 123 млрд рублей (рост за год – 16%).

В сентябре 2024 года средний срок кредита составид 25,8 лет (+ 4% к прошлому году), средняя сумма – 3,266 млн (тоже +4%).

После отмены льготной ипотеки, в сентябре показатели ипотечного кредитования упали значительно. За сентябрь 2024 года в Ульяновской облласти выдали 813 кредитов – на 58% меньше, чем в сентябре 2023-го. Объем перечисленных средств уменьшился на 56% и составил 2,655 млрд рублей. Средневзвешенная ставка пока еще была более-менее приличной – 8,96%; на первичном рынке – 5,82% (пока еще банки выдавали семейную и ИТ-ипотеку), на вторичном – 11,98%.

Продажи жилья в ипотеку упали – на 62% (сентябрь 2024 к сентябрь 2023-го), до 254 квартир на первичном рынке и на 56% – до 549 объектов на вторичном рынке жилья.

– Конечно, высокая ставка не могла не сказаться на покупке недвижимости в ипотеку. Если говорить в цифрах, то объем таких сделок упал с прошлого года примерно в два раза. Пик роста пришелся, конечно, на июнь 2024 год, когда подходила к концу программа господдержки по новостройкам «для всех». Ульяновцы пытались успеть «запрыгнуть в последний вагон», – говорит управляющий ООО «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина.

По ее словам, несмотря ни на что, спрос на ипотечные продукты есть, и одобряемость хорошая. Застройщики предлагают программы рассрочки, вводят отложенные или минимальные платежи до сдачи дома. Риэлторы обещают рефинансировать «дорогие» ипотечные кредиты после дальнейшего снижения ставок.

– На данный момент программы господдержки сохранились для семей с детьми до 6 лет, для работников IT-сферы (организация должна пройти аккредитацию), а также для военнослужащих. Наши застройщики-партнеры продают жилье со скидкой в 3% для участников СВО. Да, есть вопрос с лимитами, не всегда в банках они есть, то появляются, то исчезают. Но тут могут помочь агентства недвижимости, которые постоянно в контакте с банками и, когда лимиты появляются, уведомляют клиентов, – говорит Нагматуллина.

По данным ДОМ.РФ, пока картина со льготной ипотекой в стране такая: крупнейшие банки либо ее не предоставляют, либо выдвигают особые требования (например, первый взнос от 50% или максимальный срок – 13 лет).

Ставки по рыночной ипотеке сегодня неподъемные: от 22 до 27,99%.

Стоимость нового жилья, тем временем, в регионе растет. По данным Домклик, в октябре средняя цена квадратного метра в новостройках составила 112,741 тысячи рублей (плюс 3,572 тысячи). На вторичном рынке стоимость немного упала – на 4,26 тысячи, до 85,277 тысячи рублей за квадрат.

Резкий скачок роста цен на квартиры на графике произошел в январе 2022 года.

В таких условиях для многих заемщиков спасением может оказаться увеличение срока ипотечного кредитования – чтобы платежи позволяли выживать. Но Банк России уже заявил, что с 1 июля 2025 года под новое регулирование в ипотеке — макропруденциальные лимиты – могут попасть ипотечные кредиты на жилье сроком от 30 лет. Сейчас такие лимиты применяются в сегменте необеспеченных кредитов и кредитных карт.