Kein Staat. Kein Keller. Kein Problem.
In Deutschland fehlen über eine Million Wohnungen – und noch immer drehen sich die Diskussionen vor allem um Förderprogramme, Förderrichtlinien, Förderengpässe und Baugesetzgebungen.
Die neu gewählte Regierung zeigt mit dem Koalitionsvertrag zwar Willen zum vereinfachten Wohnungsbau, aber lässt neue Lösungsansätze für bezahlbares Wohnen vermissen. Dabei zeigt ein radikal neues Konzept, dass es auch anders geht: komplett ohne staatliche Subventionen, dafür mit einem Mix aus Low-Tech-Bauweise, Kapitalmarktorientierung und einem klaren Ziel: bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit mittlerem Einkommen in Metropolregionen.
Der Name klingt nach Zukunft, ist aber radikal pragmatisch: „Energy Flat Living“ steht für ein einfaches, robustes und standardisiertes Bauprinzip mit höchstem Ausführungsstandard – und gleichzeitig für einen wirtschaftlichen und sozialen Impact, der seinesgleichen sucht.
Über Timo Leukefeld
Prof. Dipl.-Ing. Timo Leukefeld ist Dozent und Buchautor arbeitet zudem als Redner und Denkwandler beim Zukunftsinstitut. Er hat das erste bezahlbare und tatsächlich energieautarke Haus Europas entwickelt und berät Bauherrn. In Freiberg, Sachsen, baute er zwei energieautarke Häuser, in denen er wohnt und arbeitet.
10.000 Wohnungen sollen gebaut werden. Nicht irgendwann. Sondern jetzt. Nicht mit Fördergeld. Sondern mit Kapitalmarktkraft. Die Pauschalmiete von 12,50 Euro pro Quadratmeter macht die Wohnungen bezahlbar und planbar. Pauschal heißt: Die Miete enthält sämtliche Kosten für Energie (Heizung, Strom, Warmwassererzeugung) und zusätzlich eine Carsharing- Option. Denn das Konzept sieht für die Mieter elektrobetriebene Gemeinschaftsfahrzeuge zur Nutzung vor, die über den selbsterzeugten Strom aus der hauseigenen Photovoltaikanlage geladen werden.
Gebaut wird auf Erbpacht – 99 Jahre, keine Eigentumsübertragung. Unternehmen, Banken, Versicherungen, Kirchen oder auch private Eigentümer verpachten ihre Flächen für 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter gebautem Wohnraum – und leisten damit einen konkreten Beitrag zur Lösung des Wohnraumproblems.
Warum Banken und ESG-Investoren jetzt aufspringen sollten
Die Baukosten sind dank Low-Tech und Effizienz klar kalkulierbar. Kein Keller, keine Tiefgarage, keine komplexe Haustechnik – dafür mit zwei bis drei Geschossen, hoher Qualität und größtmöglicher Energieautarkie.
Die Häuser werden mit Infrarotheizung, dezentraler Warmwasserbereitung mittels Autarkie-Boiler und hauseigener PV-Anlage mit grosser Batterie ausgestattet. Ein Autarkieboiler speichert zusätzlich den Stromüberschuss, wenn zum Beispiel die Infrarotheizungen ausgeschaltet sind und weniger Strom von den Mietern benötigt wird. Die hochgradig energieautarken Gebäude sind netzdienlich. Das KI-basierte Energiemanagementsystem steuert die Zu- und Abflüsse aus und ins öffentliche Stromnetz. Bei mehreren vernetzten Mehrfamilienhäusern dieser Art ist sogar eine quartiersweite Steuerung möglich.
Finanziert wird der Bau über Green & Social Bonds mit einem festen Zinscoupon, aber ohne Tilgung – wie eine Bundesanleihe. Die Mieterträge zahlen die Zinsen, das Gebäude selbst dient als Asset. Es gibt so gut wie kein Ausfallrisiko für die Gläubiger, weil die Pauschalmiete mit Energieflatrate für Menschen mit mittlerem Einkommen absolut bezahlbar ist. Für Banken und Kapitalgeber entsteht ein investorenfähiges ESG-Produkt, das grün, sozial und wirtschaftlich ist – ein seltener Dreiklang am Markt.
Wohnraum wird zur neuen Sozialleistung von Unternehmen
Für Unternehmen eröffnet sich eine seltene Win-Win-Win-Situation: Wer ein eigenes Grundstück zur Verfügung stellt, schafft Mitarbeiterwohnungen ohne Investitionskosten. Gleichzeitig steigert das Unternehmen seine Attraktivität als Arbeitgeber, senkt die Pendlerkosten und verbessert die CO₂-Bilanz.
Die Bebauung erfolgt innerhalb von acht Monaten, die Baugenehmigungen sollen durch vorbereitete Prozesse beschleunigt werden. Als Pilotregion ist Bayern vorgesehen, in der Landeshauptstadt selbst ebenso wie in der Metropolregion München ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware. Wo selbst außerhalb der Großstadt München die Warmmiete im Neubau schon 30 Euro pro Quadratmeter ausmacht, könnte das neue Konzept ein echter Gamechanger für die herrschende Wohnungsnot werden. Weitere Bundesländer wie Berlin, Hamburg, NRW und Hessen stehen bereits auf der Roadmap.
Low Tech, High Impact
Der Clou bei dieser neuen Art des Wohnungsbaus ist die Reduktion aufs Wesentliche: günstige Infrarotheizungen statt kostenintensiver Wärmepumpen, dezentrale Technik statt zentraler Versorgungsnetze, einfache Baukörper statt komplexer Architekturen – dadurch sinken die Baukosten, aber nicht der Wohnkomfort. Im Gegenteil: Weniger Technik bedeutet weniger Wartung, weniger Ausfall, sogar mehr Behaglichkeit, weil die Strahlungswärme einer Infrarotheizung der eines großen Kachelofens gleicht.
Das Konzept will einen gesellschaftlichen Impact erzielen: Die Wohnungen mit ca. Ø 70 Quadratmetern sind familienfreundlich, modern ausgestattet – und trotz Metropolregion bezahlbar.
Warum Grundstückseigentümer jetzt einen Unterschied machen können
Dieses Modell funktioniert – wenn Grundstücke zur Verfügung stehen. Für Unternehmen, Kirchen, Kommunen oder private Eigentümer mit Brachflächen ist die Beteiligung risikofrei: Es erfolgt keine Eigentumsübertragung, die Grundstücke bleiben im Besitz des Eigentümers. Gleichzeitig leisten sie einen messbaren Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts – und profitieren vom gesellschaftlichen Rückenwind. Denn: Jeder Quadratmeter macht einen Unterschied.
Fazit: Der Wohnungsbau der Zukunft kommt ohne Bürokratie, aber mit Haltung daher. Energy Flat Living ist kein Pilotprojekt im Labor. Es ist ein skalierbares System, das baut, was wirklich fehlt: Wohnungen, die Menschen sich leisten können. Und es zeigt, dass Kapitalmarkt und Wohnungsbau keine Gegensätze sind, sondern sich ideal ergänzen können – wenn man Mut zur Vereinfachung hat.
Wer jetzt mitmacht, schafft nicht nur Wohnraum. Sondern Geschichte.
Dieser Beitrag stammt aus dem EXPERTS Circle – einem Netzwerk ausgewählter Fachleute mit fundiertem Wissen und langjähriger Erfahrung. Die Inhalte basieren auf individuellen Einschätzungen und orientieren sich am aktuellen Stand von Wissenschaft und Praxis.