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Condono edilizio, ecco cosa sappiamo. Irregolarità formali, difformità interne, “doppia conforme”: i casi previsti dalla sanatoria
Serviranno i testi di legge per capire concretamente cosa entrerà nella “pace edilizia” annunciata da Matteo Salvini. E neanche la premier Meloni li ha ancora visti. Per il momento, per capire quali irregolarità saranno sanabili con il condono edilizio che il Mit vorrebbe affidare a un decreto legge ci si può appoggiare al comunicato del Ministero stesso e a qualche slide recuperata dalla presentazione del capo del legislativo a qualche decina di associazioni della filiera immobiliare. Nelle stesse slide si vede anche un obiettivo di medio-lungo termine che è una delega al Governo per il riordino del test unico dell’edilizia.
A chi si rivolge il condono?
Secondo il Mit, il campo d’azione riguarda “le piccole difformità o le irregolarità strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano”.
Quali difformità si potranno sanare?
Nelle slide del Mit si legge che “si considera prioritario, in una prospettiva di breve periodo, affrontare le “lievi” difformità edilizie”. In particolare, aggiunge la nota, quelle di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente; difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche; difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo. E ancora per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.
Cosa significa nel concreto una difformità interna?
E' il caso di un'abitazione con una disposizione degli spazi diversa dalla planimetria: come può essere un muro spostato, una finestra posizionata in diversamente. Chiaramente la definizione puntuale sarà fondamentale per valutare l’estensione di queste casistiche, che possono anche arrivare alla veranda o al soppalco.
Tra gli interventi allo studio anche una rimodulazione delle tolleranze costruttive. Oggi una maggiorazione dell’altezza o del volume di un muro o di un vano entro il 2% non è un abuso. Salvini vorrebbe riparametrare in misura inversamente proporzionale alle dimensioni dell'unità immobiliare la percentuale del 2%, quale limite al rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie e di ogni altro parametro edilizio.
E le difformità formali?
Può succedere, soprattutto per immobili datati, che manchi l'ultimo titolo edilizio, che costituisce lo stato legittimo dell'immobile. A legislazione vigente è già possibile avvalersi di altri riferimenti documentali, come titoli d'acquisto (rogito o planimetria), oppure rilevamenti fatti con i sorvoli.
Le norme allo studio dovrebbero facilitare l'accertamento dello stato legittimo dell'immobile anche nel caso in cui non esistano altri elementi per una triplice via: mediante Scia (Segnalazione certificata di inizio lavori) in sanatoria; con il pagamento di una sanzione per gli interventi eseguiti in parziale difformità; nei limiti previsti dalle tolleranze costruttive che non pregiudicano lo stato legittimo dell’immobile.
Cosa è la “doppia conforme”?
Qui il riferimento è alla casistica di difformità che erano sanabili all’epoca di realizzazione dell'intervento edilizio, ma che oggi, ma anche di sanare quelli non conformi all'epoca ma conformi oggi. Ad esempio una casa costruita con una metratura più ampia rispetto al titolo edilizio: quando venne fatto era possibile, ma oggi lo strumento urbanistico vigente non lo consente più. L'intervento mira a superare il principio della "doppia conforme", consentendo di sanare i manufatti conformi all'epoca ma non oggi.
Gli interventi ante 1977
Per risolvere il problema delle "varianti in corso d'opera", che prima del 1977 non erano disciplinate, la soluzione allo studio è di consentirne la regolarizzazione mediante Scia e pagamento delle sanzioni. E' il caso di immobili costruiti più di 47 anni fa con variazioni rispetto al titolo originario: possono essere piccoli interventi come lo spostamento di una finestra, ma anche interventi di maggior rilievo come la costruzione di un piano in più rispetto a quello previsto dall'allora titolo edilizio. Se all'epoca la variazione non era normata e quindi non costituiva necessariamente abuso, il problema potrebbe porsi ad esempio nel caso di una compravendita. L'obiettivo è di consentire comunque di sanare la modifica, correggendo così una situazione di non totale certezza.