Адово коммерческое товарищество: как СНТ превратилось в коттеджный поселок
В Кстовском районе Нижегородской области жители местного СНТ вступили в конфликт с владельцем земельных участков: якобы он требует деньги за проезд по дорогам общего пользования, угрожает отключать дома от коммунальных сетей. Спор уже дошел до суда, но касается он, по сути, вопроса: а является ли вообще эта территория СНТ, или все-таки все собственники — жители коттеджного поселка, построенного на частной земле? Как жители оказались в ловушке законодательства, разбирались «Известия».
Чего требуют жители от владельца земли
Жители СНТ «Дубровка на Волге» в Кстовском районе Нижегородской области заявили, что владелец земли под этим СНТ якобы требует деньги за проезд к домам и участкам: это арендная плата за использование его участков. Озвучивалась сумма в 1 тыс. рублей с каждого собственника.
«Известия» выяснили, что сейчас владелец земли в СНТ «Дубровка» Олег Кузнецов уже не препятствует проезду к своим участкам, но у него — серьезный конфликт с местными жителями.
Одна из жительниц поселка Мария Стефанова рассказала «Известиям», что в 2007 году Олег Кузнецов вместе с супругой и сыном образовал на принадлежащей им земле СНТ «Дубровка». В документах (имеются в распоряжении «Известий») указывается, что на территории около 76 га сформировано 378 участков. Позже участки стали продавать — территория в рекламных материалах обозначена как коттеджный поселок «Дубровка на Волге». На них можно строиться, регистрироваться, а все коммуникации входят в стоимость — и в качестве подтверждения Олег Кузнецов выдавал гарантийные письма.
После покупки участка, по словам Марии Стефановой, собственники подавали заявление о вступлении в СНТ, получали квитанции на членские взносы и их оплачивали. Она показала «Известиям» документы: заявление с просьбой принять ее в члены СНТ, квитанцию и чек об оплате членских взносов, где получателем платежа значится СНТ «Дубровка».
— Такие документы есть у всех, кто вступал в СНТ — нас 111 человек, — сказала она. — На одном из заявлений есть даже подпись Кузнецова о принятии — он поставил ее по просьбе гражданина.
Жители «Дубровки» полагали, что они живут в СНТ, и дороги там оформлены как земли общего назначения. Однако в августе 2024 года Олег Кузнецов организовал собрание членов СНТ, на котором заявил, что он — собственник дорог и хочет сдать их жителям в аренду, говорит Мария Стефанова. Предлагалось платить по 1000 рублей в месяц с участка.
В ответ жители организовали собрание и переизбрали председателя. А Олег Кузнецов обратился в суд, оспаривая это решение. В суде он заявил, что никто из участвующих в собрании якобы не является членом СНТ. Суд временно запретил регистрацию нового председателя в ЕГРЮЛ.
Конфликт, тем временем, развивается: жители утверждают, что в конце прошлого года владелец земли отключил освещение СНТ, а весной оформил в собственность водопровод и пригрозил его отключением. Мария Стефанова показала апрельское письмо Олега Кузнецова, обращенное к членам СНТ, имеющим прямой договор о водоснабжении с МУП «Городской Водоканал» города Кстово. Он утверждает, что договор с «Водоканалом» был заключен с нарушениями — якобы врез в водопровод, принадлежащий ему, произведен незаконно, без его согласия. До 15 мая он требует получить его письменное согласие на подключение к водопроводу и перезаключить акты, в противном случае угрожает отключить жилой дом от сетей водоснабжения.
Чтобы произвести подключение по правилам, Олег Кузнецов предлагает заключить соглашение о подключении. В нем прописывается, что для этого обязательно надо заключить договор с обслуживающей организацией — ООО «Коммуникации», в противном случае подключение будет признано самовольным. Стоимость обслуживания сетей — 1500 рублей в месяц с каждого пользователя, говорят местные жители.
Мария Стефанова указывает, что люди не согласны с этими требованиями, так как они поставлены «в безвыходное положение». Для возможности пользоваться водой и другими коммуникациями они вынуждены платить собственнику сетей ту сумму, какую он сам установит.
«Моя задача — навести порядок в поселке»
Олег Кузнецов заявил «Известиям», что не согласен с озвученным мнением жителей «Дубровки». Он подчеркнул, что СНТ, фактически, не существует. Садовое некоммерческое товарищество было зарегистрировано, но лишь номинально, в реальности у него нет зарегистрированных границ и членов.
— Люди платили членские взносы, но эта плата предусмотрена ст. 5 217-ФЗ (там идет речь о ведении садоводства и внесении платы без участия в товариществе. — Ред.) — лица обязаны платить за пользование имуществом, — сказал он. — Плата вносилась ими добровольно. Если инициативная группа считает, что такая плата с них взыскивалась принудительно и противозаконно, у них есть право самим обратиться в суд с иском о защите своих прав.
Олег Кузнецов подчеркивает, что считает «Дубровку на Волге» именно поселком. Эта земля — его собственность, но участки по 15 соток он продал «индивидуальным застройщикам» — таковыми Олег Кузнецов считает жителей «Дубровки».
— Я за свой счет завел туда воду, газ, электричество. Как только завершил строительство водопровода, оформил его в собственность, — пояснил он ситуацию с требованием средств за водоснабжение. — Эти сети я должен обслуживать, но не собираюсь делать это только за свой счет. При этом прошу за обслуживание всего 1500 рублей в месяц — в других поселках это гораздо дороже! Но люди не хотят платить даже минимум.
Собственник земли подтверждает, что компания, которая занимается обслуживанием, тоже принадлежит ему. По данным СПАРК, ООО «Коммуникации» оформлены на супругу Олега Кузнецова, зарегистрирована фирма в феврале 2025 года.
По его словам, договоры с «Водоканалом» жители заключили без его ведома, такие врезки в его водопровод считает незаконными, поэтому и просит жителей оформить всё по закону до 15 мая. Он утверждает, что выполнял обещание о бесплатном подключении участков, но требует узаконить это подключение.
При этом от требования по дорогам Олег Кузнецов отказался.
— Моя задача сейчас — навести порядок в поселке, — рассказал Олег Кузнецов. — В Кстовском районном суде я оспариваю решение переизбрать председателя правления. В июне будет решение.
Он утверждает, что «большинство жителей» договоры с ним заключили, а противятся этому решению всего несколько человек. Впрочем, Мария Стефанова заявляет, что в ноябрьском собрании о переизбрании председателя СНТ участвовало 93 человека, и 92 проголосовали за переизбрание.
В чем разница коттеджного поселка и СНТ
Доцент Финансового университета, генеральный директор юридической компании Оксана Васильева отмечает, что от того, будет ли признано объединение СНТ или нет, зависит правовая оценка ситуации. Однако в любом случае владелец земли не может препятствовать собственникам в проезде к своим участкам, особенно если это единственная дорога. Обычно это решается через установление права сервитута для обеспечения прохода.
Неоднозначны и требования по водоснабжению и другим коммуникациям, продолжает Оксана Васильева.
— Самовольное отключение водоснабжения или требование дополнительных платежей за подключение, если оно уже было оплачено при покупке участка, является незаконным и может быть оспорено в судебном порядке, — сказала собеседница «Известий». — Если в договорах купли-продажи или сопутствующих документах было прямо указано, что подключение к коммуникациям входит в стоимость, то последующие попытки взимания платы за эту услугу могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение или нарушение договорных обязательств.
Впрочем, позиция Кузнецова как раз в том, что подключение происходит «бесплатно».
Оксана Васильева указывает, что жители поселка могут создать и другое юридическое лицо для совместного управления общим имуществом, включая дороги и коммуникации, а также обратиться в суд с требованием перевода этих объектов в долевую собственность. Она отмечает, что суды обычно не поддерживают злоупотребление правом собственности, если видят, что это нарушает законные интересы других лиц.
Но еще больше будет возможностей оспорить действия Кузнецова у жителей «Дубровки», если суд всё же признает эту территорию СНТ.
Председатель Московского союза садоводов Андрей Туманов подчеркивает, что законодательство, касающееся СНТ и коттеджных поселков, очень запутано и может трактоваться абсолютно по-разному. Он отмечает, что в ситуацию, как в «Дубровке на Волге», попали жители почти всех коттеджных поселков в России: владельцы земель, на которой появились частные земельные участки, стали по сути управляющими, которые могли диктовать свои условия.
— В этот капкан попали многие: люди платят иногда бешеные деньги просто потому, что государство не регулирует там ценообразование за воду, проезд и так далее, — сказал Андрей Туманов. — Сейчас эта ситуация исправляется, потому что в Госдуме принимают законы о «недискриминационном» обслуживании: в коттеджных поселках начнут выставлять цены по определенным правилам.
По его словам, владелец земли вправе требовать деньги за подключение и обслуживание, если сети принадлежат ему. Поэтому сейчас всё зависит от того, как документально оформлены отношения между Кузнецовым и жителями «Дубровки на Волге».
Оксана Васильева отмечает, что описанная ситуация «отражает системные проблемы, связанные с недостаточным контролем за деятельностью организаторов СНТ и коттеджных поселков».
— Зачастую создатели таких объединений, оставаясь собственниками ключевой инфраструктуры, используют свое положение для установления необоснованных платежей, — сказала она.
В свою очередь ведущий юрист общественной приемной Союза садоводов России Анастасия Кудинова считает, что проблема не в несовершенном законодательстве, а в «невнимательности людей на стадии приобретения земельных участков»: нужно сразу разобраться, чьи это земли, в каких границах стоит поселок и т. д.